Property Manager ที่เริ่มถูก คือแต้มต่อทั้งปี
- Chakrapan Pawangkarat
- Dec 27, 2025
- 1 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
27 December 2025
The First Quarter Advantage
ทำไม Property Manager ที่ “ตั้งต้นถูก” ตั้งแต่ต้นปี
จึงชนะทั้งปี — และชนะในระยะยาว
โดยทั่วไป “ต้นปี” มักถูกมองว่าเป็นช่วงเวลาของการตั้งเป้าหมาย แต่สำหรับงานบริหารอสังหาริมทรัพย์ ต้นปีคือ “หน้าต่างเชิงกลยุทธ์”
เพราะสิ่งที่ Property Manager เลือก ตั้งต้น ใน Q1
จะค่อย ๆ กลายเป็น “โครงสร้างการตัดสินใจ” ของทั้งปี
และสุดท้าย…กลายเป็น DNA ของอาคาร
บทความนี้ไม่ได้พูดถึง To-do list
แต่พูดถึง “Operating Intention”
หรือเจตนารมณ์เชิงปฏิบัติการ ที่กำหนดทิศทางของอาคารทั้งปี
1. จากการดูแล → สู่การ “กำกับสินทรัพย์”
โลกของ FM กำลังเปลี่ยนบทบาทอย่างเงียบ ๆจาก “ผู้ดูแลอาคาร” ไปสู่ “ผู้กำกับสินทรัพย์”
อาคารในปี 2026 ไม่ได้ถูกวัดด้วยคำว่าไม่ล้มเหลว หรือ ผ่านการตรวจ
แต่ถูกถามว่า
มีเสถียรภาพแค่ไหน
มีความพร้อมเชิงธุรกิจเพียงใด
และสามารถปกป้องมูลค่าสินทรัพย์ระยะยาวได้หรือไม่
Property Manager จึงต้องเริ่มต้นปีด้วยการนิยามใหม่ว่า“อาคารของเรา…ควรโดดเด่นด้านอะไร?”
Reliability?
Energy Leadership?
Tenant Experience?
หรือ Digital Readiness?
เมื่อคำตอบชัด ทุกการตัดสินใจตลอดปีจะ “เรียงตัวเอง”
2. ห้องควบคุม คือสมองของอาคาร
ผู้บริหารอาคารรุ่นใหม่ไม่ได้วัดผลงานจากจำนวนเคสที่แก้ได้
แต่วัดจากจำนวนเคสที่ “ไม่เคยเกิด”
หัวใจของสิ่งนี้คือ Control Room Mindset
ห้องควบคุมไม่ใช่พื้นที่เฝ้าระวังแต่คือศูนย์ตัดสินใจของสินทรัพย์
การเริ่มต้นปีที่ดีควรมี “Critical 12”
KPI หลัก 12 ค่า ที่ถ้าเสีย — อาคารเสีย
ติดไว้หน้าผนังห้องควบคุมอาคาร
เพื่อให้ทุกคนรู้ว่า สิ่งไหนคือเส้นเลือดใหญ่ของอาคาร
3. SOP ยังไม่พอ — ต้องมี Judgment
SOP บอก “วิธีทำ”แต่ไม่บอก “เมื่อไหร่ต้องตัดสินใจ”
ต้นปีควรเป็นช่วงเวลาที่ทีมเลือก
5 Incident ที่เกิดซ้ำทุกปีแล้วสร้าง Judgment Playbook
Playbook ที่บอกว่า
อาการแบบนี้ เสี่ยงแค่ไหน
จุดไหนที่ต้อง escalate
ใครคือคนที่ “ต้องกล้าตัดสินใจ”
สิ่งนี้ทำให้ทีมไม่เพียงแค่ทำงานถูกแต่ “ปกป้องสินทรัพย์ได้จริง”
4. อาคารต้องมี Carbon Story ของตัวเอง
ในปี 2026 ทุกอาคารจะมี Carbon Footprint
แต่ไม่ใช่ทุกอาคารจะมี Carbon Story
Property Manager ควรกำหนด Carbon Baseline
และเลือก 3 Quick Wins ที่ “ทำแล้ววัดผลได้ทันที”
เช่นCHW Reset, AHU Scheduling, LED Retrofit
แล้วสร้าง Carbon Scorecard รายไตรมาส
เพราะในโลกของนักลงทุน
Carbon = Risk + Value
5. Tenant ไม่ได้ต้องการบริการเพิ่ม
แต่ต้องการ “ความชัดเจน”
อาคารที่ผู้เช่าเชื่อใจไม่ใช่อาคารที่แก้ปัญหาเร็วที่สุดแต่คืออาคารที่ “สื่อสารดีที่สุด”
ต้นปีควรนิยามใหม่ของ 3 SLA หลัก
Response Time
Update Interval
Incident Transparency
นี่คือ “สัญญาทางความเชื่อใจ”
6. ทีมงานต้องกลายเป็น Learning Engine
ในยุคที่แรงงานขาดแคลนอนาคตของงานบริหารอาคาร ไม่ใช่จำนวนคนแต่คือคุณภาพของการตัดสินใจ
ทีมที่แข็งแรงในระยะยาวต้องมี Monthly Learning Huddle
ทุกเดือน 30 นาที
1 เคส
1 บทเรียน
1 Insight
ทีมที่เรียนรู้เร็วจะ “ตัดสินใจแม่น” กว่าทั้งปี
7. ประโยคเดียว ที่กำหนดทิศทางทั้งอาคาร
สุดท้ายทุกอาคารควรมี “One-Sentence Direction”
เช่น
The most reliable, low-carbon office in its district.
แล้วทุกการตัดสินใจต้องถูกถามเสมอว่า
การตัดสินใจนี้พาเราเข้าใกล้ประโยคนี้หรือไม่?
Property Manager ในปี 2026
จะไม่ถูกวัดจาก “ไม่มีปัญหา”
แต่ถูกวัดจากความสามารถในการคิดล่วงหน้าแทนเจ้าของ
และคนที่ “ตั้งต้นถูก” ตั้งแต่ Q1
จะชนะทั้งปี…และชนะในระยะยาว
