Real Estate Beyond Yield: The Value of Cyber-Secure and Climate-Ready Assets

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

6 November 2025

อสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณค่าจากอนาคต: เมื่อความ “ปลอดภัย โปร่งใส และพร้อมรับภัย” กลายเป็นตัวคูณมูลค่าของเจ้าของทรัพย์

บทนำ: มูลค่าทรัพย์สินไม่ได้วัดแค่ Yield อีกต่อไป

ในยุคหนึ่ง การประเมินคุณค่าของอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า หรือคอนโดใช้สูตรเดิมแทบตายตัว:ทำเล + ความต้องการเช่าตลาด + ผลตอบแทนเงินสดสุทธิ

แต่โลกปัจจุบันกำลังเขย่าสูตรนี้อย่างเงียบ ๆ และต่อเนื่อง

เพราะ ความเสี่ยงที่กำหนด “ความอยู่รอดของกระแสเงินสด” เปลี่ยนไปแล้ว

• โลกเชื่อมต่อกันด้วยข้อมูล

• ผู้เช่าต้องพิสูจน์ ESG ให้ผู้ถือหุ้น

• นักลงทุนต้องรายงาน Carbon Footprint

• ธนาคารกำหนดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงด้าน Climate & Data

• บริษัทประกันไม่รับคุ้มครองอาคารที่ “เปราะบาง”

อสังหาริมทรัพย์ที่ ดูดีแต่ไม่มีระบบรองรับความเสี่ยงใหม่ กำลังสูญเสียมูลค่าเร็วกว่าเจ้าของจะรู้ตัว

ในขณะที่อาคารอีกกลุ่มหนึ่ง — แม้ไม่หรู ไม่ใหม่ แต่มีการจัดการข้อมูลที่ปลอดภัย โปร่งใส และมีระบบรับมือภัยกลับ รักษาผู้เช่าได้ ยืดอายุสินทรัพย์ และได้ต้นทุนเงินทุนที่ดีกว่า

นี่คือจุดเปลี่ยนที่ทำให้ “เจ้าของทรัพย์และนักลงทุน” ต้องเริ่มมองอาคารในอีกมิติหนึ่ง:

อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ สิ่งปลูกสร้าง มันคือ ระบบเศรษฐกิจขนาดย่อม ที่ต้อง เชื่อมโยง พิสูจน์ได้ และ ทนต่อการสั่นสะเทือนของโลกจริง

1) Cyber-Secure Buildings: อาคารที่ระบบไม่ล่มเพราะข้อมูลไม่รั่ว

ทุกวันนี้ อาคารไม่ได้ “นิ่ง” อีกต่อไปมันเต็มไปด้วยข้อมูล: Access Control, Camera Analytics, Occupancy Sensing, Billing Platform, Smart Meter, BMS, CMMS

ถ้าระบบเหล่านี้ถูกโจมตีอาคารจะหยุดทำงานในชั่ววินาที

• เปิดประตูไม่ได้

• ลิฟต์ถูกปิดสั่งการ

• ระบบปรับอากาศถูกบังคับอุณหภูมิผิดปกติ

• ข้อมูลผู้เช่าถูกนำไปขาย

ผลที่ตามมาไม่ใช่ค่าซ่อมแต่คือ การสูญเสียความเชื่อมั่น ซึ่งกระทบ อัตราการเช่า (Occupancy) และ Yield โดยตรง

นี่คือสาเหตุที่ ผู้เช่าสมัยนี้เลือกอาคารเหมือนเลือก Data Center

• กลุ่มธนาคาร

• กลุ่ม Healthtech

• กลุ่ม Fintech

• กลุ่ม Global Service Center

• กลุ่ม Corporate HQ

ต้องการ ตึกที่ผ่าน Cyber Audit

และฝั่งผู้ถือหุ้นเริ่มถามว่า:

"ระบบอาคารเราใช้ Zero Trust Architecture ไหม?"

"มี Security Patch & Log Monitoring หรือไม่?"

"กรณีข้อมูลรั่ว ใครรับผิดชอบ?"

อาคารที่ “ตอบได้” = ยังเช่าได้ในโลกใหม่

อาคารที่ “ตอบไม่ได้” = จะโดนลดคะแนนคุณภาพสินทรัพย์ทันที

2) Traceable Carbon: เมื่อความโปร่งใสด้านคาร์บอน คือกุญแจเข้าถึงเงินทุน

ย้อนกลับไป 10 ปีก่อนESG = คำเท่ ๆ ในงานประชุม

วันนี้ESG = ตัวกำหนด ต้นทุนทางการเงิน ของอสังหาริมทรัพย์

เพราะ…

• กองทุนต่างชาติ (REIT, Pension, Sovereign Fund) ต้องรายงาน Scope 1-3 Carbon ต่อผู้ถือหุ้น

• เครดิตปล่อยกู้จากธนาคารผูกกับ Tier ของประสิทธิภาพพลังงาน

• ผู้เช่าระดับองค์กร (MNC)ต้องย้ายสำนักงานไปอาคารที่ พิสูจน์ Carbon Reduction ได้จริง

แต่ “พิสูจน์ได้” ไม่ใช่การติดป้าย อาคารเขียว

มันคือการมี ระบบวัดจริง รายงานจริง ตรวจสอบย้อนได้จริง

อาคารที่มี Carbon Traceability Platform สามารถ:

• ได้ Green Loan ดอกเบี้ยต่ำกว่าอาคารทั่วไป

• ขาย Carbon Credit เป็นรายได้เพิ่ม

• และที่สำคัญที่สุด: ดึงดูดผู้เช่าคุณภาพสูงที่มีสัญญาระยะยาว

ในโลกที่เงินทุนย้ายไปหาสินทรัพย์ที่ “พิสูจน์ได้” ความโปร่งใส = มูลค่า

3) Disaster-Ready Assets: อาคารที่แม้โลกพัง ก็ยังเปิดให้บริการต่อได้

ภัยที่เปลี่ยนทิศเร็วที่สุดในยุคนี้คือ:

• น้ำท่วมเฉียบพลัน

• ไฟฟ้าดับระดับเมือง

• ความร้อนสูงผิดปกติ

• ฝุ่นมลพิษ

• แผ่นดินไหวระดับที่ไม่เคยเกิดในพื้นที่เดิม

ประเด็นคือ:

อาคารไม่เหมือนบ้าน การหยุดให้บริการแม้เพียง 1 วัน เท่ากับ เสียรายได้ทั้งระบบเศรษฐกิจที่อยู่ในตึก

และนี่คือสิ่งที่บริษัทประกันทำในตอนนี้:

• อาคารที่ไม่มี Flood Defense = เบี้ยประกันเพิ่มขึ้น 30–180%

• อาคารที่ไม่มี Power Redundancy = ไม่รับประกันความเสียหายจาก Downtime

• อาคารที่ไม่มี Emergency Response Plan = ถูกจัดเรททรัพย์สินเสี่ยงสูง (High Risk Asset)

ในฝั่งนักลงทุน การประเมินมูลค่าเริ่มมีคำใหม่:

Resilience NAV (Net Asset Value) หรือ “มูลค่าสินทรัพย์หลังหักความเสี่ยงจากภัยพิบัติ”

อาคารที่ “ยืดหยุ่นและฟื้นตัวเร็ว”มีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูงกว่าอาคารทั่วไปอย่างชัดเจน

4) เจ้าของทรัพย์ควรทำอะไรตั้งแต่วันนี้ (ที่ให้ผลตอบแทนจริง)

กลยุทธ์	ผลลัพธ์ต่อมูลค่า
ทำ Security Assessment ของระบบ BMS/IoT ทั้งหมด	ลดความเสี่ยง Downtime และ Data Leak
สร้าง Carbon Dashboard แบบ Real-Time	เข้าถึง Green Finance / Green Lease / Green Premium
ทำ Resilience Audit (น้ำ, ไฟ, ระบบโครงสร้าง, ระบบสำรอง)	ลดเบี้ยประกัน + เพิ่มความต่อเนื่องของรายได้
ใส่ข้อกำหนด Cyber + Carbon + Resilience ในสัญญาเช่า	ยกระดับผู้เช่าให้เป็น Corporate Grade
วางแผน CapEx แบบ “เชื่อมอนาคต” ไม่ใช่ “ซ่อมตามอาการ”	ยืดอายุสินทรัพย์ + ชะลอค่าเสื่อมคุณภาพ

5) กระแสนี้จะไม่ย้อนกลับ เพราะแรงผลักมี 3 มิติ

1. โลกการเงิน → กำหนดต้นทุนโดย ESG และ Resilience

2. ผู้เช่าองค์กร → ต้องพิสูจน์ความยั่งยืนให้ผู้ถือหุ้น

3. กฎหมายและประกันภัย → ลดการคุ้มครองสินทรัพย์เสี่ยง

กล่าวง่าย ๆ:

อาคารที่ไม่ปลอดภัย ไม่โปร่งใส และไม่พร้อมรับภัย = สินทรัพย์ที่สูญเสียมูลค่าเร่งตัว

และในทางกลับกัน:

อาคารที่พิสูจน์ได้ว่า “ครบ 3 มิติ” = จะได้มูลค่าเพิ่มเร็วกว่าตลาด

6) บทสรุป

อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ไม่ได้แข่งขันกันที่ความสูงของตึกหรือความหรูของ Lobby

แต่แข่งขันกันที่:

• ใครปกป้องข้อมูลผู้ใช้อาคารได้ดีกว่า

• ใครพิสูจน์รอยเท้าคาร์บอนได้จริงกว่า

• ใครพร้อมรับมือเหตุการณ์ไม่คาดคิดได้มากกว่า

เพราะ ความเชื่อมั่น คือกำแพงเมืองของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

และผู้ชนะในอนาคตไม่ใช่ผู้ที่มีทรัพย์มากที่สุดแต่คือผู้ที่ ดูแลทรัพย์ให้ “พร้อมรับอนาคต” มากที่สุด