Real Estate ทางการแพทย์ กำลังนิยามโครงสร้างสุขภาพปี 2026 อย่างไร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

14 January 2026

เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2026 อสังหาริมทรัพย์ด้านการแพทย์ไม่ได้ถูกมองว่าเป็นเพียงพื้นที่ใช้สอยอีกต่อไปมันกำลังกลายเป็น “โครงสร้างเชิงกลยุทธ์” ที่ทำหน้าที่รองรับทั้งการแพทย์ การเงิน เทคโนโลยี และคุณภาพชีวิตของผู้คนในระดับชุมชน

ข้อมูลเชิงอุตสาหกรรมในช่วงปี 2024–2025 สะท้อนชัดว่า ระบบสุขภาพที่เติบโตได้ในระยะยาวคือระบบที่ออกแบบ “อสังหาริมทรัพย์” ให้เป็นเครื่องมือเชิงระบบ ไม่ใช่ต้นทุนเชิงกายภาพ

และนี่คือทิศทางสำคัญที่กำลังกำหนดหน้าตาของ Healthcare Real Estate ในปี 2026

เครือข่ายทรัพย์สินแบบบูรณาการ กำลังแทนที่โครงสร้างแบบกระจัดกระจาย

แรงกดดันด้านต้นทุนและการคืนทุนทำให้โรงพยาบาลและเครือข่ายสุขภาพจำนวนมากเริ่มยกระดับการมองอสังหาริมทรัพย์จาก “ชุดของอาคาร” ไปสู่ “เครือข่ายการดูแลแบบบูรณาการ”

สิ่งที่เปลี่ยนไปคือการเลิกวัดมูลค่าพื้นที่จากราคาต่อตารางเมตรแล้วหันมาใช้แนวคิด Total Cost of Occupancy ซึ่งรวมต้นทุนด้านพลังงาน การบำรุงรักษา ความล้มเหลวของระบบและผลกระทบต่อประสิทธิภาพการรักษาเข้าไว้ในสมการเดียวกัน

ในช่วงปลายปี 2025 อาคารประเภท Medical Office Building (MOB) ในหลายประเทศมีอัตราการใช้งานเฉลี่ยเกิน 90%ส่งผลให้ Real Estate ไม่ได้เป็นเพียง “ที่ตั้ง”แต่กลายเป็น “ตัวแปรด้านผลลัพธ์ทางการแพทย์และผลประกอบการ”

พื้นที่ที่ไม่สามารถสร้างคุณค่าเชิงคลินิกได้ จะเริ่มถูกตั้งคำถามในเชิงกลยุทธ์อย่างจริงจัง

อาคารการแพทย์กำลังกลายเป็นโครงสร้างทางสังคม

ปี 2026 เป็นปีที่อสังหาริมทรัพย์ทางการแพทย์เริ่มถูกนิยามใหม่จาก “สถานที่รักษา” ไปสู่ “เครื่องมือสุขภาพระดับชุมชน”

Social Determinants of Health หรือปัจจัยทางสังคมที่มีผลต่อสุขภาพได้ถูกนำมาใช้เป็นเกณฑ์หลักในการเลือกทำเล การออกแบบ และการลงทุนโครงการใหม่

โรงพยาบาลจำนวนมากเริ่มตั้งคลินิกในพื้นที่ที่ขาดโอกาส ลงทุนในอาคารประหยัดพลังงาน และผูกแผนอสังหาริมทรัพย์เข้ากับเป้าหมายลดคาร์บอน

โครงการด้านสุขภาพยุคใหม่ไม่ได้วัดผลแค่จำนวนเตียงแต่เริ่มวัดผลจาก “สุขภาพของพื้นที่รอบอาคาร”

ไม่ว่าจะเป็นการเข้าถึงอาหารคุณภาพความปลอดภัยของการเดินทางหรือคุณภาพสิ่งแวดล้อมของชุมชน

อสังหาริมทรัพย์จึงกลายเป็น “โครงสร้างสังคม” โดยสมบูรณ์

การกระจายศูนย์การรักษา กำลังเปลี่ยนแผนที่สุขภาพของเมือง

โมเดลโรงพยาบาลศูนย์กลางกำลังถูกแทนที่ด้วยโครงสร้างแบบกระจายศูนย์

บริการผ่าตัดเฉพาะทาง สุขภาพจิต และการรักษาแบบผู้ป่วยนอก ถูกย้ายออกจากโรงพยาบาลแม่ ไปสู่ศูนย์การแพทย์ระดับภูมิภาค

Ambulatory Surgery Center (ASC) และ Medical Coworking กลายเป็นอาคารประเภทใหม่ที่ผสมผสานบริการสุขภาพเข้ากับประสบการณ์แบบ Retail

ขณะเดียวกัน โครงการ Hospital-at-Home กำลังขยายตัวเปลี่ยน “บ้านของผู้ป่วย” ให้กลายเป็นจุดให้บริการทางการแพทย์โดยตรง

แผนที่บริการสุขภาพของเมืองจึงเริ่มเปลี่ยนจากศูนย์กลางเพียงไม่กี่จุดไปสู่โครงสร้างเครือข่ายที่ใกล้ชุมชนมากขึ้น

อาคารกลายเป็นเครื่องมือรักษาคนทำงาน

ภาวะขาดแคลนบุคลากรทางการแพทย์ทำให้ Real Estate กลายเป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญด้านการดึงดูดทีมงาน

อาคารที่ทำงานยาก ไม่ปลอดภัย หรือขาดพื้นที่ฟื้นฟูร่างกายและจิตใจ เริ่มถูกมองว่าเป็น “ต้นทุนต่อความเสี่ยงขององค์กร”

แนวคิด Well-Being Architecture จึงเกิดขึ้น พื้นที่พักผ่อนของบุคลากรถูกออกแบบอย่างจริงจัง ระบบแสง เส้นทางเดิน การควบคุมการเข้าออกและระบบรักษาความปลอดภัยถูกพัฒนาในระดับโครงสร้าง

ความปลอดภัยทางจิตใจของผู้ให้บริการกลายเป็นตัวแปรเชิงกลยุทธ์เทียบเท่าคุณภาพการรักษา

อาคารการแพทย์กำลังก้าวสู่ยุค Smart Infrastructure

AI, Telehealth และระบบอัตโนมัติ ไม่ได้เป็นเพียงเทคโนโลยีเสริมอีกต่อไปแต่กลายเป็น “โครงสร้างพื้นฐานของอาคาร”

Smart Facilities Management เริ่มใช้ AI ในการคาดการณ์ความเสียหายลด Downtime และเพิ่มเสถียรภาพของระบบสำคัญ

พื้นที่จำนวนมากถูกออกแบบให้รองรับทั้งการรักษาแบบพบแพทย์จริงและการรักษาแบบ Virtual ในอาคารเดียวกัน

พื้นที่สำนักงานด้านธุรการเริ่มลดขนาดเพื่อคืนพื้นที่ให้กับการรักษาที่สร้างรายได้สูงกว่า

Real Estate จึงเริ่ม “คิดได้”และปรับตัวตามโครงสร้างการแพทย์สมัยใหม่

บทสรุปปี 2026

สกุลเงินใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ทางการแพทย์ คือ “ความยืดหยุ่น”

อาคารที่อยู่รอดในยุคนี้คืออาคารที่ปรับตัวได้เร็วรองรับการแพทย์ เทคโนโลยี บุคลากร และชุมชนในเวลาเดียวกัน

Healthcare Real Estate กำลังเปลี่ยนบทบาทจากพื้นที่รองรับการรักษาไปสู่ “สถาปัตยกรรมของระบบสุขภาพ”

และนี่คือโครงสร้างที่กำลังเขียนอนาคตของเมืองในทศวรรษถัดไป