Reimagining Underutilized Space: การเพิ่มมูลค่าพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานสู่การสร้างผลตอบแทนอย่างยั่งยืน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

26 October 2025

บทคัดย่อ

บทความนี้ศึกษาบทบาทของ “พื้นที่ว่างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เต็มที่” (Underutilized Space) ในอาคารสำนักงานภายใต้แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบการทำงานและการบริหารทรัพย์สินยุคใหม่ โดยเสนอแนวคิด “Reimagine Space” เพื่อเปลี่ยนพื้นที่เหล่านี้ให้กลายเป็นแหล่งรายได้ใหม่ผ่านการ

ออกแบบเชิงประสบการณ์ (Experience-based Management) และกลยุทธ์เชิงพาณิชย์ที่เชื่อมโยงกับชุมชน ทั้งนี้ยังวิเคราะห์ผลกระทบในมิติของเศรษฐกิจ เมือง และความยั่งยืน พร้อมเสนอกรอบแนวทางสำหรับผู้บริหารอาคารและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการนำแนวคิดดังกล่าวไปปรับใช้ในทางปฏิบัติ

1. บทนำ

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้เผชิญการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างมีนัยสำคัญ จากการขยายตัวของอาคารสำนักงานสมัยใหม่สู่ยุคที่ “พื้นที่มากเกินความจำเป็น” กลายเป็นปัญหาใหม่ของตลาด โดยเฉพาะภายหลังการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมการทำงานแบบไฮบริด (Hybrid Work Model) และการลดพื้นที่เช่าโดยองค์กรต่าง ๆ

ผลที่ตามมาคือเกิด “พื้นที่เหลือใช้” ในอาคารสำนักงานจำนวนมาก เช่น ห้องประชุมที่ไม่ถูกใช้งาน สำนักงานที่ว่าง หรือพื้นที่สาธารณะที่ขาดการบริหารจัดการอย่างมีมูลค่า

บทความนี้เสนอแนวคิด “Reimagining Underutilized Space” ซึ่งมองว่า พื้นที่ว่างในอาคารไม่ใช่ต้นทุนที่สูญเปล่า แต่คือสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์ (Strategic Asset) ที่สามารถสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมได้ หากได้รับการออกแบบและบริหารจัดการอย่างเหมาะสม

2. การเปลี่ยนกรอบแนวคิด: จาก Occupancy Rate สู่ Experience Value

เดิมที การวัดประสิทธิภาพของอาคารสำนักงานอาศัย “อัตราการเช่า” เป็นตัวชี้วัดหลัก (Occupancy-driven Model) แต่ในปัจจุบัน แนวโน้มการบริหารอาคารเปลี่ยนไปสู่ “Experience-driven Model” ซึ่งเน้น “คุณภาพของประสบการณ์ที่ผู้ใช้ได้รับ” และ “ความสามารถของพื้นที่ในการสร้างรายได้เพิ่มเติม”

แนวคิดนี้ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่า

“พื้นที่ไม่ได้มีมูลค่าเพียงเพราะถูกเช่า แต่เพราะสามารถสร้างกิจกรรม สร้างคน และสร้างคุณค่าได้”

ดังนั้น การจัดการพื้นที่ในอาคารสมัยใหม่จึงไม่จำกัดอยู่ที่การรักษาผู้เช่าให้อยู่ครบแต่ต้องมุ่งสร้าง “รายได้ทางอ้อมและทางตรง” ผ่านกิจกรรม เช่น

• การจัดอีเวนต์และสัมมนา

• การเปิดพื้นที่ให้แบรนด์ใช้เป็นสถานที่จัดแสดงหรือประชาสัมพันธ์

• การเชื่อมโยงกับชุมชนรอบข้างผ่านกิจกรรมทางวัฒนธรรมและการตลาด

3. สถานการณ์พื้นที่เหลือใช้ในอาคารสำนักงาน

อาคารสำนักงานจำนวนมากมีพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่บริการที่ไม่ได้ถูกใช้งานในบางช่วงเวลา เช่น ห้องประชุม โถงอาคาร และลานจอดรถนอกจากนี้ อาคารหลายแห่งยังมี “เวลาเหลือใช้” (Idle Time) เช่น ช่วงค่ำหรือวันหยุด ซึ่งระบบและโครงสร้างพร้อมรองรับการใช้งาน แต่ไม่มีผู้ใช้บริการ

โอกาสของผู้บริหารอาคารคือการ “ใช้พื้นที่เหล่านี้ใหม่ (Repurpose)” เพื่อให้เกิด ทั้งประโยชน์ทางเศรษฐกิจ (Economic Utilization) และ ประโยชน์ทางสังคม (Social Activation)

4. แนวทางการเพิ่มมูลค่าพื้นที่ส่วนกลางและสาธารณะ

4.1 การใช้พื้นที่แบบยืดหยุ่น (Flexible Space Utilization)

พื้นที่เดียวกันสามารถตอบสนองการใช้งานที่หลากหลาย เช่น

• แปลงห้องประชุมให้เช่ารายชั่วโมงผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์

• ใช้โถงอาคารเป็นนิทรรศการศิลปะหรือกิจกรรม CSR

• เปลี่ยนลานจอดรถเป็นพื้นที่จัดกิจกรรมชั่วคราว

4.2 การจัดการเชิงประสบการณ์ (Experience Management)

อาคารที่สร้าง “ความรู้สึกดี” ให้กับผู้ใช้จะมีมูลค่ามากกว่าอาคารที่ให้เพียงพื้นที่การออกแบบกิจกรรม เช่น การจัดดนตรีกลางแจ้ง หรือกิจกรรม Wellness Market สามารถยกระดับ “Brand Identity” ของอาคารให้โดดเด่นในตลาดที่มีการแข่งขันสูง

4.3 การใช้ข้อมูลเพื่อการตัดสินใจ (Data-driven Management)

เทคโนโลยีอย่าง BMS (Building Management System) และ IoT Sensor สามารถวัดปริมาณการใช้พื้นที่ (Footfall) เพื่อวิเคราะห์ช่วงเวลาที่พื้นที่ว่าง ข้อมูลเหล่านี้ช่วยให้ผู้จัดการอาคารวางแผนการเปิดใช้พื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพและลดต้นทุนพลังงานในช่วงเวลาที่ไม่จำเป็น

5. การใช้ประโยชน์พื้นที่สำนักงานว่าง (Vacant Office Space Activation)

พื้นที่สำนักงานที่ถูกปล่อยว่างจากการลดขนาดพื้นที่เช่าหรือการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงาน สามารถนำมาพัฒนาให้เกิดคุณค่าใหม่ในหลายมิติ ดังนี้

5.1 Short-term Commercialization — ให้เช่าระยะสั้นแบบยืดหยุ่น

สามารถปรับใช้พื้นที่สำนักงานที่ว่างชั่วคราวให้เกิดรายได้ระยะสั้น เช่น

• พื้นที่ Co-working หรือ Hot Desk

• ห้องประชุมให้เช่ารายชั่วโมง

• พื้นที่โครงการระยะสั้น (Project Room) หรือ Pop-up Office

5.2 Knowledge & Innovation Space — แปลงเป็นพื้นที่แห่งการเรียนรู้

พื้นที่สำนักงานว่างสามารถปรับเป็นพื้นที่การเรียนรู้หรือศูนย์นวัตกรรม เช่น

• Corporate Training Center หรือ Innovation Hub

• พื้นที่ Workshop สำหรับองค์กรหรือชุมชน

• Idea Studio หรือ Hackathon Zone สำหรับการสร้างนวัตกรรม

5.3 Sustainability & Well-being Conversion — ใช้เพื่อสุขภาพและสิ่งแวดล้อม

พื้นที่ที่ไม่ได้ใช้งานสามารถส่งเสริมสุขภาวะและความยั่งยืนของอาคาร เช่น

• พื้นที่พักผ่อน, Wellness Room, หรือ Meditation Zone

• Urban Farm หรือพื้นที่ปลูกผักระบบ Hydroponic

• ห้องสาธิตเทคโนโลยีพลังงานสะอาด เช่น Heat Pump หรือระบบ AI Energy Dashboard

5.4 Business Synergy Zone — เปิดให้พันธมิตรมาสร้างมูลค่าร่วม

เปลี่ยนพื้นที่ว่างเป็นเวทีความร่วมมือทางธุรกิจ เช่น

• Showroom สำหรับเทคโนโลยีหรือผลิตภัณฑ์ใหม่

• Partnership Space ร่วมพัฒนาโซลูชันอาคารอัจฉริยะ

• Co-branding หรือ Joint Marketing Zone

5.5 Media & Event Utilization — ใช้เป็นพื้นที่ถ่ายทำและสื่อสาร

พื้นที่สำนักงานที่มีศักยภาพสามารถใช้เพื่อการถ่ายทำเชิงพาณิชย์หรือสร้างสื่อ เช่น

• พื้นที่ถ่ายโฆษณา ภาพยนตร์ หรือวิดีโอออนไลน์

• ห้อง Studio สำหรับ Podcast หรือ Live Stream

• Content Creation Hub สำหรับกิจกรรมสื่อสารของอาคารเอง

5.6 Tech Infrastructure Leasing — ใช้เชิงโครงสร้างพื้นฐานเทคโนโลยี

พื้นที่บางส่วนสามารถใช้รองรับเทคโนโลยีสมัยใหม่ได้ เช่น

• การติดตั้งเสาสัญญาณโทรคมนาคมหรืออุปกรณ์ IoT

• ห้อง Server หรือ Edge Data Center ขนาดเล็ก

• พื้นที่รองรับระบบ EV Charging หรือพลังงานหมุนเวียน

แนวทางเหล่านี้ช่วยให้พื้นที่ว่างเปลี่ยนจากต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) ไปสู่สินทรัพย์ที่สร้างรายได้และคุณค่าทางกลยุทธ์อย่างต่อเนื่อง

6. สมดุลระหว่างการสร้างรายได้และการรักษาคุณค่าอาคาร

การเปิดพื้นที่ให้ภายนอกใช้งานจำเป็นต้องมีแนวทางควบคุมที่รอบคอบโดยเฉพาะประเด็นด้าน ความปลอดภัย ความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า และภาพลักษณ์ของอาคาร (Brand Integrity)

ผู้บริหารอาคารควรใช้เกณฑ์การคัดเลือกผู้จัดงานหรือพันธมิตร (Partner Qualification Criteria) ที่ชัดเจนและมีระบบวัดผลหลังการใช้งาน เช่น Tenant Feedback หรือ Post-event Assessment เพื่อให้การใช้พื้นที่สร้าง “มูลค่าเพิ่ม” โดยไม่กระทบต่อประสบการณ์ของผู้เช่าหลัก

7. ตัวชี้วัดความสำเร็จใหม่ของการบริหารพื้นที่

ในอดีต ตัวชี้วัดหลักของอาคารคือ “อัตราการเช่า” และ “ความพึงพอใจของผู้เช่า”แต่ในยุคปัจจุบัน ตัวชี้วัดใหม่เริ่มรวมถึง

• รายได้จากการจัดอีเวนต์ (Event Revenue)

• รายได้จากกิจกรรมเชิงพาณิชย์ชั่วคราว (Pop-up Retail Income)

• รายได้จากการให้บริการพื้นที่ดิจิทัล (Digital Advertising Space)

• มูลค่าภาพลักษณ์ (Brand Perception Index)

แนวทางดังกล่าวสอดคล้องกับแนวคิด “Real Estate as a Service (REaaS)” ที่มองว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงสินทรัพย์ทางกายภาพ แต่คือแพลตฟอร์มสร้างประสบการณ์และคุณค่าอย่างต่อเนื่อง

8. บทสรุปและข้อเสนอแนะ

การ “Reimagine Underutilized Space” ไม่ใช่เพียงการเพิ่มรายได้ แต่คือการยกระดับบทบาทของอาคารจาก “สถานที่ทำงาน” สู่ “พื้นที่ของชีวิตและประสบการณ์” แนวคิดนี้เป็นแนวทางสำคัญในการ “ฟื้นฟู” อาคารให้กลับมามีชีวิตและมูลค่าทางเศรษฐกิจอีกครั้ง

ข้อเสนอเชิงนโยบายและการปฏิบัติ:

1. ภาครัฐควรสนับสนุนมาตรการทางภาษีหรือแรงจูงใจให้เจ้าของอาคารพัฒนา “พื้นที่สาธารณะกึ่งเอกชน” (Privately Owned Public Space: POPS)

2. สมาคมวิชาชีพควรพัฒนาแนวทางมาตรฐานการประเมิน “Underutilized Space Index” เพื่อใช้วัดประสิทธิภาพพื้นที่ในเชิงเศรษฐกิจและสังคม

3. ผู้บริหารอาคารควรปรับบทบาทสู่ “Experience Strategist” ที่สามารถเชื่อมโยงข้อมูล พันธมิตร และกิจกรรมให้เกิดมูลค่าร่วมกัน

เอกสารอ้างอิง

• Zettl, M. (2025). Reimagining Underutilized Space: Transforming Potential into Profit. Forbes Real Estate.