Rental Economy กับอนาคตการดำเนินงานอาคาร: เมื่อการเข้าถึงสำคัญกว่าการครอบครอง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

26 January 2026

โลกกำลังเคลื่อนจากยุคที่การมีทรัพย์สินคือสัญลักษณ์ของความมั่นคง ไปสู่ยุคที่ผู้คนให้คุณค่ากับความยืดหยุ่น ความสะดวก ความทันสมัย และการใช้ทรัพยากรอย่างคุ้มค่า แนวคิดนี้กำลังแทรกซึมเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ตั้งแต่อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โครงการมิกซ์ยูส ไปจนถึงอาคารพักอาศัยในเมืองใหญ่

การเปลี่ยนผ่านนี้ไม่ได้เป็นเพียงการปรับรูปแบบการเช่า หากกำลังเปลี่ยน “ตรรกะการใช้อาคาร” ในระดับโครงสร้าง

จากสัญญาเช่าระยะยาวสู่การใช้งานแบบยืดหยุ่น

เมื่อผู้ใช้งานคุ้นชินกับบริการแบบรายเดือนหรือระบบสมาชิก ความคาดหวังเดียวกันกำลังสะท้อนสู่พื้นที่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์

ในอาคารสำนักงานและค้าปลีก พื้นที่แบบ co-working, pop-up store, event space และ showroom ระยะสั้น กลายเป็นองค์ประกอบปกติของพอร์ตทรัพย์สินรุ่นใหม่

ในอาคารพักอาศัย คอนโดมิเนียมและโครงการเช่าอยู่อาศัยเริ่มถูกออกแบบให้รองรับการเข้าอยู่ระยะสั้น การเปลี่ยนผู้พักอาศัยบ่อยขึ้น และบริการเสริมแบบสมัครสมาชิก เช่น ห้องทำงานส่วนกลาง พื้นที่เก็บของส่วนตัว ฟิตเนส หรือบริการทำความสะอาดรายเดือน

ผลลัพธ์คือ อาคารต้องรองรับการหมุนเวียนผู้ใช้งานสูงขึ้น ระบบอาคารต้องปรับตัวได้รวดเร็ว และกระบวนการเตรียมพื้นที่ต้องแม่นยำกว่าเดิม

อาคารในฐานะแพลตฟอร์มบริการ

แนวคิด Rental Economy เปลี่ยนความคาดหวังของผู้ใช้อาคารจาก “พื้นที่” ไปสู่ “ประสบการณ์”

ผู้ใช้งานคาดหวังการจองผ่านแอป การขอใช้พื้นที่เพิ่มเติม การเปิดระบบตามช่วงเวลา การเรียกบริการเสริม หรือการรับ–ส่งพัสดุภายในโครงการ

ในอาคารพักอาศัย บริการลักษณะเดียวกันกำลังกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ตั้งแต่ smart locker, concierge ดิจิทัล, พื้นที่ทำงานร่วมกัน, ไปจนถึงระบบจองสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง

อาคารจึงกำลังเปลี่ยนบทบาทจากโครงสร้างทางกายภาพ ไปสู่แพลตฟอร์มที่ผสานโลกดิจิทัลเข้ากับการใช้ชีวิตประจำวัน

รายได้จากการใช้งานจริงมากกว่าค่าเช่าพื้นที่

เมื่อผู้บริโภคยอมรับโมเดลรายได้แบบต่อเนื่อง อาคารเองก็สามารถต่อยอดแนวคิดเดียวกันได้

สำหรับสำนักงานและค้าปลีก ได้แก่ แพ็กเกจใช้ห้องประชุม พื้นที่จัดกิจกรรมตามรอบเวลา ระบบจอดรถแบบสมาชิก หรืออุปกรณ์จัดงานให้เช่า

ในอาคารพักอาศัย รายได้เสริมอาจมาจากบริการซักรีด ห้องเก็บของส่วนตัว พื้นที่ทำงานพิเศษ ระบบทำความเย็นตามช่วงเวลา หรือแพ็กเกจ Smart Living

รูปแบบเหล่านี้ทำให้รายได้ของโครงการมีความหลากหลาย และสะท้อนการใช้งานจริงของผู้อยู่อาศัยมากขึ้น

สุขอนามัยและคุณภาพการดูแลคือความได้เปรียบเชิงแข่งขัน

เมื่อพื้นที่ถูกใช้งานร่วมกันมากขึ้น ความสะอาด ความปลอดภัย และภาพลักษณ์ของการดูแลอาคาร กลายเป็นปัจจัยตัดสินใจหลัก

ในอาคารสำนักงานคือความเชื่อมั่นของผู้เช่า ในศูนย์การค้าคือประสบการณ์ของผู้มาใช้บริการ ในอาคารพักอาศัยคือความสบายใจของผู้อยู่อาศัย

มาตรฐานการทำความสะอาด การสื่อสารต่อผู้ใช้งาน และระบบตรวจสอบคุณภาพ กำลังกลายเป็นองค์ประกอบที่สะท้อนคุณค่าของทรัพย์สินในสายตาตลาด

ความยั่งยืนถูกฝังในทุกกระบวนการดำเนินงาน

Rental Economy สอดคล้องกับแนวคิดการใช้ทรัพยากรหมุนเวียน ซึ่งกำลังกลายเป็นหัวใจของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์

อาคารที่ตอบโจทย์โลกใหม่จะให้ความสำคัญกับการใช้พื้นที่ร่วมกัน การออกแบบแบบ modular การยืดอายุการใช้งานอุปกรณ์ การติดตามพลังงานและคาร์บอน และการใช้ข้อมูลเพื่อลดพื้นที่ว่าง

ในอาคารพักอาศัย แนวคิดนี้แปลเป็นการใช้พื้นที่ส่วนกลางอย่างมีประสิทธิภาพ การลดของเสียจากการปรับปรุงห้องพัก และการเลือกวัสดุที่นำกลับมาใช้ซ้ำได้

ข้อมูลคือโครงสร้างพื้นฐานใหม่ของอาคาร

ข้อมูลการใช้พื้นที่ พฤติกรรมผู้ใช้งาน และรูปแบบการใช้พลังงาน กำลังกลายเป็นสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์

เทคโนโลยีอย่าง sensor, digital twin และ AI ทำให้อาคารสามารถคาดการณ์ความต้องการ ปรับตารางการดูแลรักษา ออกแบบพื้นที่ใหม่ และกำหนดรูปแบบบริการให้สอดคล้องกับวิถีชีวิตจริง

ผู้บริหารทรัพย์สินในอนาคตจะไม่ได้ดูแลเพียงตัวอาคาร หากกำลังออกแบบ “ระบบคุณค่า” ด้วยข้อมูล

บทสรุปเชิงกลยุทธ์

Rental Economy คือสัญญาณของการเปลี่ยนผ่านเชิงพฤติกรรมที่กำลังกำหนดอนาคตอสังหาริมทรัพย์

มันกำลังผลักให้อาคารทุกประเภท:

• ยืดหยุ่นต่อการใช้งาน

• เชื่อมดิจิทัลกับชีวิตจริง

• สร้างรายได้จากบริการ

• ฝังความยั่งยืนในโครงสร้าง

• แข่งขันด้วยประสบการณ์ของผู้อยู่อาศัยและผู้ใช้งาน

ถ้าสรุปเป็นประโยคเดียว:

ในยุค Rental Economy อาคารไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่ให้เช่าหากเป็นระบบบริการที่ถูกออกแบบเพื่อรองรับชีวิตที่เคลื่อนไหวตลอดเวลา