Resilience Imperative: เหตุใดอสังหาริมทรัพย์ต้องสร้างภูมิคุ้มกันเชิงกลยุทธ์ในโลกที่ผันผวน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

1 February 2026

การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี และโครงสร้างประชากรที่เคลื่อนไหวอย่างรวดเร็ว ไม่ได้เป็นเพียงปัจจัยระยะยาวที่ส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป หากกำลังกลายเป็นแรงขับเคลื่อนหลักที่กำหนดกลยุทธ์ของทั้งนักลงทุนและผู้ใช้อาคารในชีวิตจริง หลายแนวโน้มอาจพอคาดการณ์ได้ผ่านแบบจำลองและข้อมูลในอดีต ทว่าเหตุการณ์ระดับโลกในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา—ตั้งแต่ภัยพิบัติทางธรรมชาติ ความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์ ไปจนถึงการเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบ—ได้ตอกย้ำว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้อง “พร้อมรับสิ่งที่ไม่คาดคิด” อยู่เสมอ ทั้งในด้านขนาดและความรุนแรงของผลกระทบ

ในบริบทเช่นนี้ ความยืดหยุ่นหรือ Resilience ไม่ได้เป็นเพียงมาตรการป้องกันความเสี่ยงอีกต่อไป หากกำลังกลายเป็นขีดความสามารถเชิงกลยุทธ์ที่ทุกองค์กรต้องมี

โลก VUCA กับการบริหารความเสี่ยงรูปแบบใหม่

การทำงานท่ามกลางความไม่แน่นอนกลายเป็นเรื่องปกติจนคำว่า VUCA—Volatility (ความผันผวน), Uncertainty (ความไม่แน่นอน), Complexity (ความซับซ้อน) และ Ambiguity (ความคลุมเครือ)—ถูกใช้เป็นภาษากลางในการสนทนาเชิงกลยุทธ์ของผู้บริหารและคณะกรรมการลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

ความผันผวนสะท้อนผ่านอัตราดอกเบี้ยที่แกว่งตัว การเคลื่อนย้ายเงินทุนระหว่างประเทศ และภูมิทัศน์ทางการเมืองที่สามารถเปลี่ยนมูลค่าสินทรัพย์หรือชะลอโครงการพัฒนาได้ในเวลาอันสั้น ความไม่แน่นอนถูกกระตุ้นโดยกฎระเบียบที่ปรับเปลี่ยนอย่างต่อเนื่อง มาตรฐาน ESG ที่เข้มข้นขึ้น และพฤติกรรมผู้เช่าที่เปลี่ยนตามรูปแบบการทำงานและการใช้ชีวิต

ด้านความซับซ้อนเกิดจากการเชื่อมโยงกันของระบบต่าง ๆ ตั้งแต่ซัพพลายเชนวัสดุก่อสร้าง ตลาดพลังงาน โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ไปจนถึงความเสี่ยงด้านสภาพภูมิอากาศที่ส่งผลต่อเบี้ยประกันและความสามารถในการประกันภัยของอาคาร ส่วนความคลุมเครือเกิดขึ้นเมื่อผลกระทบของปัจจัยเหล่านี้ทับซ้อนหรือขัดแย้งกัน เช่น นโยบายลดคาร์บอนที่เพิ่มต้นทุนในระยะสั้น หรือเทคโนโลยีใหม่ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพพร้อมกับนำความเสี่ยงไซเบอร์เข้ามา

ในโลกเช่นนี้ การวางแผนแบบยึดสมมติฐานเดียวระยะยาวเริ่มไม่เพียงพอ องค์กรจึงต้องหันมาใช้แนวคิดที่ยืดหยุ่น ปรับตัวได้ และทดสอบสถานการณ์หลากหลายรูปแบบมากขึ้น

แรงกดดันสู่โมเดลที่ยั่งยืนและมีประสิทธิภาพ

แรงกดดันจากสังคมและระบบการเงินกำลังบรรจบกันที่ประเด็นความยั่งยืน ผู้ใช้อาคารถูกคาดหวังจากพนักงาน ลูกค้า และหน่วยงานกำกับดูแลให้ลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ขณะที่นักลงทุนต้องตอบโจทย์ผู้ให้กู้ บริษัทประกัน และผู้ถือหุ้นในเรื่องความเสี่ยงด้านสภาพภูมิอากาศและการเปลี่ยนผ่านสู่เศรษฐกิจคาร์บอนต่ำ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้หมายความว่าความยั่งยืนไม่สามารถเป็นเพียงโครงการเสริมในช่วงปลายหรือเครื่องมือทางการตลาด หากต้องฝังอยู่ในทุกขั้นตอนของวงจรชีวิตสินทรัพย์ ตั้งแต่การเลือกทำเล การออกแบบ การก่อสร้าง การบริหารจัดการ ไปจนถึงการปรับปรุงหรือขายต่อในอนาคต

อาคารที่ใช้พลังงาน น้ำ และวัสดุอย่างมีประสิทธิภาพ มีแนวโน้มได้รับประโยชน์เชิงโครงสร้างในระยะยาว ทั้งต้นทุนดำเนินงานที่ต่ำกว่า ความต้องการเช่าที่สูงกว่า ความสอดคล้องกับกฎระเบียบ และสภาพคล่องในการซื้อขายที่ดีกว่า ในทางกลับกัน สินทรัพย์ที่ขาดประสิทธิภาพหรือปรับตัวได้ยากอาจเผชิญความเสี่ยงด้านล้าสมัยเร็วกว่าที่คาด พร้อมภาระการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน

การออกแบบเพื่อความยืดหยุ่นและการใช้งานตลอดเวลา

อีกหนึ่งหัวใจของ Resilient Real Estate คือความสามารถในการรองรับการใช้งานที่หลากหลาย เมื่อรูปแบบการทำงานเปลี่ยนไป โลจิสติกส์เติบโตตามอีคอมเมิร์ซ และเมืองใหญ่พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น อาคารที่สามารถปรับเปลี่ยนบทบาทและใช้งานได้ตลอด 24 ชั่วโมงย่อมมีคุณค่าเชิงกลยุทธ์สูงกว่า

พื้นที่ภายในอาคารอาจต้องรองรับทั้งการทำงาน การเรียนรู้ และกิจกรรมร่วมกัน โครงสร้างระบบต้องพร้อมสำหรับผู้เช่าที่ใช้เทคโนโลยีเข้มข้น และการวางผังต้องเอื้อให้การค้าปลีก ที่อยู่อาศัย และกิจกรรมพักผ่อนอยู่ร่วมกันได้อย่างลงตัว ความยืดหยุ่นเช่นนี้ช่วยลดการพึ่งพาตลาดเดียว และเปิดโอกาสให้เจ้าของสามารถปรับตำแหน่งสินทรัพย์ตามภาวะตลาดได้รวดเร็วขึ้น

บทบาทของข้อมูลและเทคโนโลยีในการสร้างความคล่องตัว

ดิจิทัลกำลังกลายเป็นเครื่องมือสำคัญที่สุดในการเสริมภูมิคุ้มกันให้พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ ระบบเซนเซอร์ แพลตฟอร์มข้อมูล และการวิเคราะห์เชิงลึกช่วยให้ผู้บริหารเข้าใจรูปแบบการใช้งานอาคาร ประสิทธิภาพของระบบ และสัญญาณความเสี่ยงได้แบบเรียลไทม์

ข้อมูลเหล่านี้สนับสนุนการบำรุงรักษาเชิงคาดการณ์ การจัดการพลังงาน การบริหารพื้นที่ และการจำลองสถานการณ์วิกฤต เมื่อสะสมข้อมูลมากพอ องค์กรสามารถขยับจากการแก้ปัญหาเฉพาะหน้าไปสู่การกำหนดกลยุทธ์เชิงรุก ปรับแผนลงทุนหรือแนวทางการปล่อยเช่าก่อนที่ผลกระทบจะรุนแรง

การกระจายพอร์ตและการบริหารความเสี่ยงเชิงลึก

ในโลกที่เต็มไปด้วยการเปลี่ยนแปลง ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์ในพื้นที่หรือประเภทเดียวเริ่มชัดเจนยิ่งขึ้น กลยุทธ์ที่มุ่งสร้างความยืดหยุ่นจึงให้ความสำคัญกับการกระจายการลงทุนในหลายภูมิภาค หลายกลุ่มอุตสาหกรรม และหลายประเภทอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่กับการประเมินความเสี่ยงด้านภูมิอากาศ กฎระเบียบ และซัพพลายเชนอย่างรอบด้าน

การทำ Scenario Planning และ Stress Testing ต่อเหตุการณ์สุดโต่งที่อาจเกิดขึ้น—เช่น คลื่นความร้อนยาวนาน วิกฤตพลังงาน หรือการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการทำงานอย่างฉับพลัน—ช่วยให้องค์กรเห็นจุดเปราะบางและจัดลำดับความสำคัญของเงินลงทุนได้แม่นยำขึ้น

คำถามเชิงกลยุทธ์ที่นักลงทุนและผู้ใช้อาคารต้องตอบ

ในยุคที่ Resilience กลายเป็นหัวใจของการตัดสินใจ ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องตั้งคำถามสำคัญกับตนเองอย่างจริงจัง ว่าอาคารในอนาคตจะลดการใช้ทรัพยากรได้มากเพียงใด สินทรัพย์มีความยืดหยุ่นรองรับการใช้งานหลายรูปแบบหรือไม่ ข้อมูลและเทคโนโลยีถูกใช้เพื่อเพิ่มความคล่องตัวในการตัดสินใจเพียงใด พอร์ตการลงทุนกระจายตัวเพียงพอหรือยัง และระบบบริหารความเสี่ยงพร้อมรับสถานการณ์นอกเหนือจากแบบจำลองเดิมหรือไม่

Resilience จากการป้องกันสู่ความได้เปรียบในการแข่งขัน

ความยืดหยุ่นมักถูกมองว่าเป็นเครื่องมือป้องกันความเสี่ยง ทว่าในความเป็นจริง มันกำลังกลายเป็นแหล่งสร้างความได้เปรียบเชิงแข่งขัน องค์กรที่ลงทุนในอาคารยั่งยืน การออกแบบที่ปรับเปลี่ยนได้ โครงสร้างดิจิทัล และพอร์ตที่กระจายความเสี่ยงอย่างรอบคอบ ย่อมพร้อมดึงดูดผู้เช่า เข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ดีกว่า และคว้าโอกาสจากการเปลี่ยนแปลงได้ก่อนคู่แข่ง

ในโลกที่ถูกขับเคลื่อนด้วยความผันผวน ความไม่แน่นอน ความซับซ้อน และความคลุมเครือ อสังหาริมทรัพย์ไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องปรับตัว และผู้ที่ยกระดับ Resilience ให้เป็นวาระเชิงกลยุทธ์จะเป็นผู้กำหนดทิศทางของอาคารและพอร์ตการลงทุนในยุคถัดไป.