Resilience Matters in Property Management

Chakrapan Pawangkarat
Jul 19
2 min read

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

19 July 2025

บทความนี้จะเน้นความสำคัญของความยืดหยุ่น (resilience) ในการบริหารอาคาร ครอบคลุมทั้งแง่มุมของการรับมือเหตุฉุกเฉิน การวางแผนล่วงหน้า การสื่อสาร การฟื้นฟู และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้เช่าและเจ้าของอาคาร

🌍 บทนำ: เมื่อ “ความไม่แน่นอน” กลายเป็นเรื่องแน่นอน

ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ การบริหารอาคารเคยถูกมองว่าเป็นงานด้าน “บริการ” เพื่อให้สิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมใช้งาน พื้นที่สะอาดสวยงาม และผู้เช่าพึงพอใจแต่ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ภัยคุกคามใหม่ๆ ทั้งจากธรรมชาติ เทคโนโลยี และเศรษฐกิจ ได้เปลี่ยนบริบทของคำว่า "ความพร้อมในการดำเนินงาน" (operational readiness) อย่างสิ้นเชิง

เหตุการณ์อย่างแผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ ที่เกิดขึ้นในปี 2568, น้ำท่วมเฉียบพลัน, การไฟฟ้าดับขนาดใหญ่, หรือแม้แต่การโจมตีทางไซเบอร์ ล้วนสะท้อนว่า

“ความยืดหยุ่น” ไม่ใช่เพียงคุณลักษณะเสริม แต่เป็น “คุณสมบัติหลัก” ที่อาคารทุกหลังควรมี

🛡 ความหมายของ Resilience ในงานบริหารอาคาร

Resilience คือ ความสามารถของอาคารและทีมบริหารในการ “เตรียมพร้อม - รับมือ - ฟื้นฟู” จากเหตุการณ์ไม่ปกติ ทั้งที่คาดการณ์ได้และคาดไม่ถึง โดยยังสามารถรักษาความต่อเนื่องของบริการให้กับผู้ใช้อาคาร

Resilience ไม่ใช่เพียงการ “รอดจากเหตุการณ์” แต่ต้องสามารถกลับมาให้บริการได้เร็วที่สุดด้วยคุณภาพที่ยอมรับได้

📌 องค์ประกอบสำคัญของ Property Resilience

1. Prevention: การป้องกันล่วงหน้า

การเตรียมความพร้อมก่อนเกิดเหตุคือกุญแจสำคัญ เช่น

ตรวจสอบความแข็งแรงของโครงสร้างอาคารให้สอดคล้องกับมาตรฐานแผ่นดินไหว
ตรวจเช็คระบบฉุกเฉิน เช่น ไฟฟ้าสำรอง, ระบบดับเพลิง, ระบบแจ้งเตือนเพลิงไหม้
ทบทวนและอัปเดต Emergency Response Plan (ERP) อย่างสม่ำเสมอ
ติดตั้งอุปกรณ์อัจฉริยะ เช่น seismic sensor, water leak detector, หรือระบบ fire compartment

ตัวอย่าง: อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่ติดตั้งระบบตรวจจับแผ่นดินไหวและโปรแกรมให้ลิฟต์จอดอัตโนมัติทันทีเมื่อมีแรงสั่นสะเทือน ช่วยลดความเสี่ยงในการติดค้างของผู้ใช้งาน

2. Preparedness: การเตรียมพร้อมของทีม

ไม่ว่าจะมีแผนดีแค่ไหน หากทีมไม่รู้วิธีปฏิบัติในภาวะวิกฤต แผนย่อมไม่มีความหมาย

ฝึกซ้อมแผนฉุกเฉินร่วมกับผู้เช่าและหน่วยงานภายนอก (ดับเพลิง, รพ., กู้ภัย)
มี SOP สำหรับเหตุการณ์ต่างๆ เช่น ไฟไหม้, น้ำรั่ว, แผ่นดินไหว, IT system down
มี “เจ้าหน้าที่ประจำชั้น” หรือ floor wardens ที่ผ่านการอบรมแล้ว
จัดทำคู่มือ Quick Reference ให้เข้าถึงได้ง่ายในระบบ CMMS หรือมือถือ

3. Response: การตอบสนองทันทีเมื่อเกิดเหตุ

ช่วงเวลา 15–30 นาทีแรกหลังเหตุการณ์ คือ "ช่วงวิกฤต" ที่จะตัดสินผลลัพธ์

ตอบสนองตาม SOP อย่างมีลำดับชั้น (Chain of Command)
สื่อสารภายในทีมอย่างรวดเร็วผ่าน walkie-talkie หรือ group chat
แจ้งผู้เช่าทันที ด้วยข้อความสั้นและช่องทางที่สะดวก เช่น LINE, SMS, Email
ประเมินพื้นที่เสี่ยง ปิดระบบหรืออพยพตามระดับของความรุนแรง

หัวใจคือการแยกให้ออกว่า “เหตุใดต้องรีบ – เหตุใดควรรอ – เหตุใดห้ามเสี่ยง”

4. Recovery: การฟื้นฟูหลังเหตุการณ์

การ “กลับมาเปิดบริการ” อย่างรวดเร็ว คือสิ่งที่ผู้เช่าและเจ้าของอาคารให้ความสำคัญที่สุด

มีแผน prioritized recovery (เช่น พื้นที่ core function หรือศูนย์กลางธุรกิจเปิดก่อน)
ประสานผู้รับเหมาไว้ล่วงหน้าในฐานข้อมูลฉุกเฉิน
มี checklists สำหรับตรวจสอบความเสียหายด้าน MEP, ระบบความปลอดภัย, ระบบ IT
จัดทำรายงานความเสียหาย พร้อมภาพถ่ายและหลักฐานสำหรับการเคลมประกัน

5. Communication: การสื่อสารอย่างมีประสิทธิภาพ

ในภาวะวิกฤต สิ่งที่ทำให้ “ความกลัว” แพร่กระจาย ไม่ใช่แค่เหตุการณ์ แต่คือ “การขาดข้อมูล”

ส่งข้อมูลสั้น กระชับ ชัดเจนให้ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย
อัปเดตเป็นรอบๆ เพื่อสร้างความมั่นใจว่าทุกคนรับรู้เท่ากัน
มี spokesperson สำหรับพูดคุยกับผู้สื่อข่าว (หากจำเป็น)
ปิดข่าวลือและความเข้าใจผิด ด้วย facts จากแหล่งที่เชื่อถือได้

6. Documentation: การจัดการเอกสารและบทเรียนหลังเหตุการณ์

หลังเหตุการณ์ ต้องมีการ “เรียนรู้และพัฒนา”

ทำ Incident Report ภายใน 24 ชั่วโมง
จัดประชุมสรุปบทเรียน (Post-Incident Review) กับทีมและเจ้าของอาคาร
อัปเดต SOP และ Training ให้ทันกับบทเรียนใหม่
เก็บ log และภาพประกอบอย่างเป็นระบบ เพื่อใช้ในการเคลมประกัน หรือรายงานหน่วยงานกำกับ