Resilience Matters in Property Management

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

19 July 2025

บทความนี้จะเน้นความสำคัญของความยืดหยุ่น (resilience) ในการบริหารอาคาร ครอบคลุมทั้งแง่มุมของการรับมือเหตุฉุกเฉิน การวางแผนล่วงหน้า การสื่อสาร การฟื้นฟู และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้เช่าและเจ้าของอาคาร

🌍 บทนำ: เมื่อ “ความไม่แน่นอน” กลายเป็นเรื่องแน่นอน

ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ การบริหารอาคารเคยถูกมองว่าเป็นงานด้าน “บริการ” เพื่อให้สิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมใช้งาน พื้นที่สะอาดสวยงาม และผู้เช่าพึงพอใจแต่ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ภัยคุกคามใหม่ๆ ทั้งจากธรรมชาติ เทคโนโลยี และเศรษฐกิจ ได้เปลี่ยนบริบทของคำว่า "ความพร้อมในการดำเนินงาน" (operational readiness) อย่างสิ้นเชิง

เหตุการณ์อย่างแผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ ที่เกิดขึ้นในปี 2568, น้ำท่วมเฉียบพลัน, การไฟฟ้าดับขนาดใหญ่, หรือแม้แต่การโจมตีทางไซเบอร์ ล้วนสะท้อนว่า

“ความยืดหยุ่น” ไม่ใช่เพียงคุณลักษณะเสริม แต่เป็น “คุณสมบัติหลัก” ที่อาคารทุกหลังควรมี

🛡 ความหมายของ Resilience ในงานบริหารอาคาร

Resilience คือ ความสามารถของอาคารและทีมบริหารในการ “เตรียมพร้อม - รับมือ - ฟื้นฟู” จากเหตุการณ์ไม่ปกติ ทั้งที่คาดการณ์ได้และคาดไม่ถึง โดยยังสามารถรักษาความต่อเนื่องของบริการให้กับผู้ใช้อาคาร

Resilience ไม่ใช่เพียงการ “รอดจากเหตุการณ์” แต่ต้องสามารถกลับมาให้บริการได้เร็วที่สุดด้วยคุณภาพที่ยอมรับได้

📌 องค์ประกอบสำคัญของ Property Resilience

1. Prevention: การป้องกันล่วงหน้า

การเตรียมความพร้อมก่อนเกิดเหตุคือกุญแจสำคัญ เช่น

• ตรวจสอบความแข็งแรงของโครงสร้างอาคารให้สอดคล้องกับมาตรฐานแผ่นดินไหว

• ตรวจเช็คระบบฉุกเฉิน เช่น ไฟฟ้าสำรอง, ระบบดับเพลิง, ระบบแจ้งเตือนเพลิงไหม้

• ทบทวนและอัปเดต Emergency Response Plan (ERP) อย่างสม่ำเสมอ

• ติดตั้งอุปกรณ์อัจฉริยะ เช่น seismic sensor, water leak detector, หรือระบบ fire compartment

ตัวอย่าง: อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่ติดตั้งระบบตรวจจับแผ่นดินไหวและโปรแกรมให้ลิฟต์จอดอัตโนมัติทันทีเมื่อมีแรงสั่นสะเทือน ช่วยลดความเสี่ยงในการติดค้างของผู้ใช้งาน

2. Preparedness: การเตรียมพร้อมของทีม

ไม่ว่าจะมีแผนดีแค่ไหน หากทีมไม่รู้วิธีปฏิบัติในภาวะวิกฤต แผนย่อมไม่มีความหมาย

• ฝึกซ้อมแผนฉุกเฉินร่วมกับผู้เช่าและหน่วยงานภายนอก (ดับเพลิง, รพ., กู้ภัย)

• มี SOP สำหรับเหตุการณ์ต่างๆ เช่น ไฟไหม้, น้ำรั่ว, แผ่นดินไหว, IT system down

• มี “เจ้าหน้าที่ประจำชั้น” หรือ floor wardens ที่ผ่านการอบรมแล้ว

• จัดทำคู่มือ Quick Reference ให้เข้าถึงได้ง่ายในระบบ CMMS หรือมือถือ

3. Response: การตอบสนองทันทีเมื่อเกิดเหตุ

ช่วงเวลา 15–30 นาทีแรกหลังเหตุการณ์ คือ "ช่วงวิกฤต" ที่จะตัดสินผลลัพธ์

• ตอบสนองตาม SOP อย่างมีลำดับชั้น (Chain of Command)

• สื่อสารภายในทีมอย่างรวดเร็วผ่าน walkie-talkie หรือ group chat

• แจ้งผู้เช่าทันที ด้วยข้อความสั้นและช่องทางที่สะดวก เช่น LINE, SMS, Email

• ประเมินพื้นที่เสี่ยง ปิดระบบหรืออพยพตามระดับของความรุนแรง

หัวใจคือการแยกให้ออกว่า “เหตุใดต้องรีบ – เหตุใดควรรอ – เหตุใดห้ามเสี่ยง”

4. Recovery: การฟื้นฟูหลังเหตุการณ์

การ “กลับมาเปิดบริการ” อย่างรวดเร็ว คือสิ่งที่ผู้เช่าและเจ้าของอาคารให้ความสำคัญที่สุด

• มีแผน prioritized recovery (เช่น พื้นที่ core function หรือศูนย์กลางธุรกิจเปิดก่อน)

• ประสานผู้รับเหมาไว้ล่วงหน้าในฐานข้อมูลฉุกเฉิน

• มี checklists สำหรับตรวจสอบความเสียหายด้าน MEP, ระบบความปลอดภัย, ระบบ IT

• จัดทำรายงานความเสียหาย พร้อมภาพถ่ายและหลักฐานสำหรับการเคลมประกัน

5. Communication: การสื่อสารอย่างมีประสิทธิภาพ

ในภาวะวิกฤต สิ่งที่ทำให้ “ความกลัว” แพร่กระจาย ไม่ใช่แค่เหตุการณ์ แต่คือ “การขาดข้อมูล”

• ส่งข้อมูลสั้น กระชับ ชัดเจนให้ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย

• อัปเดตเป็นรอบๆ เพื่อสร้างความมั่นใจว่าทุกคนรับรู้เท่ากัน

• มี spokesperson สำหรับพูดคุยกับผู้สื่อข่าว (หากจำเป็น)

• ปิดข่าวลือและความเข้าใจผิด ด้วย facts จากแหล่งที่เชื่อถือได้

6. Documentation: การจัดการเอกสารและบทเรียนหลังเหตุการณ์

หลังเหตุการณ์ ต้องมีการ “เรียนรู้และพัฒนา”

• ทำ Incident Report ภายใน 24 ชั่วโมง

• จัดประชุมสรุปบทเรียน (Post-Incident Review) กับทีมและเจ้าของอาคาร

• อัปเดต SOP และ Training ให้ทันกับบทเรียนใหม่

• เก็บ log และภาพประกอบอย่างเป็นระบบ เพื่อใช้ในการเคลมประกัน หรือรายงานหน่วยงานกำกับ

📊 Resilience ไม่ใช่ต้นทุน – แต่คือ “การลงทุน”

แม้หลายองค์กรอาจมองว่า การทำให้ระบบ resilient คือค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นแต่ในความเป็นจริง:

• ลด downtime และความเสียหาย

• ป้องกันการสูญเสียความเชื่อมั่น ของผู้เช่า

• สร้างภาพลักษณ์ ด้านความปลอดภัยและความรับผิดชอบต่อสังคม

• เพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน และความน่าสนใจของอาคาร

✨ สรุปส่งท้าย: จัดการทรัพย์สินอย่างมี “ใจ” และ “แผน”

"Buildings don’t just need to be tall—they need to be ready."

ในยุคแห่งความเปลี่ยนแปลง เราไม่ได้ดูแลแค่อาคาร แต่เรากำลังดูแลชีวิต ความฝัน และความมั่นคงของผู้คนที่อยู่ในนั้น

Resilience คือทักษะใหม่ของผู้บริหารอาคารยุคใหม่และคือสิ่งที่ทำให้ “การดูแลตึก” กลายเป็น “การปกป้องคุณค่า”