Retail คือประตูหน้า: เมื่อ Mixed-Use ที่ขับเคลื่อนด้วยชุมชนสร้างคุณค่าทรัพย์สินระยะยาว

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

23 January 2026

ในภูมิทัศน์เมืองยุคใหม่ โครงการ Mixed-Use กำลังก้าวสู่บทบาทของ “ระบบนิเวศเมือง” ที่ผู้คนสามารถทำงาน ใช้ชีวิต และพักผ่อนอยู่ภายในพื้นที่เดียวกันอย่างลื่นไหล หัวใจของระบบนิเวศนี้คือ Retail ซึ่งทำหน้าที่เสมือนประตูหน้าของโครงการ เป็นจุดแรกที่ผู้คนสัมผัส และเป็นตัวกำหนดบุคลิกของทั้งพื้นที่

ความสำเร็จของ Mixed-Use ในปัจจุบันสะท้อนผ่านความสามารถในการผสานความเป็นเลิศด้านการดำเนินงานเข้ากับประสบการณ์ที่แท้จริงของผู้ใช้งาน อาคารสร้างจากโครงสร้างทางวิศวกรรม ทว่าคุณค่าระยะยาวเกิดจากบรรยากาศ ความมีชีวิตชีวา และความรู้สึกเป็นส่วนหนึ่งของสถานที่นั้น เมื่อ Retail ถูกออกแบบและบริหารอย่างมีชั้นเชิง พื้นที่จะเชื่อมพนักงานออฟฟิศ ผู้อยู่อาศัย นักท่องเที่ยว และชุมชนรอบข้างเข้าไว้ด้วยกันอย่างเป็นธรรมชาติ

ระบบนิเวศของ Work–Live–Play

Mixed-Use ที่แข็งแรงเกิดจากการวางกลยุทธ์ในทุกมิติ อาคารสำนักงานต้องสอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย โรงแรมและพื้นที่พักผ่อนเชื่อมต่อกับพื้นที่สาธารณะ ร้านอาหาร สุขภาพ และระบบการเดินทาง แต่ละองค์ประกอบทำหน้าที่เสริมกันอย่างต่อเนื่อง

พนักงานออฟฟิศขยายกิจกรรมหลังเลิกงานด้วยร้านอาหารและคาเฟ่ ผู้อยู่อาศัยใช้พื้นที่ชั้นล่างเป็นส่วนขยายของบ้าน นักท่องเที่ยวเข้ามาเพื่อกิจกรรมและกลับไปพร้อมความทรงจำ การทับซ้อนของกลุ่มผู้ใช้เหล่านี้ทำให้พื้นที่มีชีวิตตลอดวัน และเปลี่ยนโครงการจากทางผ่านให้กลายเป็นจุดหมาย

Retail ทำหน้าที่กำหนดจังหวะของพื้นที่ ตั้งแต่คาเฟ่ยามเช้าที่ปลุกลานสาธารณะ ร้านอาหารช่วงกลางวัน พื้นที่สังสรรค์หลังเลิกงาน ไปจนถึงตลาดและกิจกรรมสุดสัปดาห์ ส่วนผสมทางการค้าที่เหมาะสมช่วยสร้างการพบปะระหว่างกลุ่มคนต่าง ๆ อย่างลื่นไหล

Retail ในฐานะประตูหน้าของโครงการ

ในโครงการ Mixed-Use ส่วนใหญ่ Retail คือชั้นที่ส่งผลต่อความรู้สึกของผู้คนมากที่สุด มันสร้างความประทับใจแรก บอกเล่าอัตลักษณ์ และสื่อสารว่าพื้นที่แห่งนี้ยืนอยู่บนคุณค่าแบบใด ไม่ว่าจะเป็นความยั่งยืน วัฒนธรรมท้องถิ่น สุขภาพ นวัตกรรม หรือความสะดวกสบายของชีวิตเมือง

การคัดเลือกผู้เช่า การออกแบบพื้นที่หน้าร้าน การจัดกิจกรรมในพื้นที่สาธารณะ และการทำการตลาด ล้วนร่วมกันเล่าเรื่องของโครงการ Retail ที่แข็งแรงช่วยยกระดับความน่าสนใจของสำนักงาน เพิ่มมูลค่าที่อยู่อาศัย สนับสนุนอัตราเข้าพักของโรงแรม และเสริมเสถียรภาพในสายตานักลงทุน

ชุมชนในฐานะหัวใจของความยั่งยืน

Mixed-Use ที่ยืนระยะได้ยาวนานมีรากฐานจากชุมชน จุดหมายปลายทางที่ได้รับความนิยมต่อเนื่องมักสร้างความผูกพันกับผู้คนในพื้นที่ เปิดโอกาสให้เกิดการกลับมาใช้งานซ้ำ และทำให้ผู้ใช้รู้สึกเป็นเจ้าของร่วม

แนวคิดที่ขับเคลื่อนด้วยชุมชนสะท้อนผ่านร้าน Pop-Up ของผู้ประกอบการรุ่นใหม่ กิจกรรมที่สื่อถึงวัฒนธรรมท้องถิ่น พื้นที่สาธารณะสำหรับการพบปะอย่างไม่เป็นทางการ และความร่วมมือกับองค์กรใกล้เคียง สิ่งเหล่านี้ก่อให้เกิดทุนทางอารมณ์แก่โครงการ ซึ่งสร้างความแตกต่างในระยะยาว

ในบริบทนี้ ผู้ประกอบการร้านค้ากลายเป็นพันธมิตร ทีมบริหารทรัพย์สิน ฝ่ายลีสซิ่ง และผู้ดำเนินงานร่วมกันคัดสรรส่วนผสมทางการค้าที่สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภค โครงสร้างประชากร และกระแสวัฒนธรรม ความยืดหยุ่นของพื้นที่และสัญญาเช่าช่วยให้โครงการคงความสดใหม่

วินัยของการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง

Mixed-Use ดำเนินอยู่ในโลกจริงทุกวัน ขณะที่ความคาดหวังของผู้ใช้เปลี่ยนแปลงเร็วกว่าวงจรชีวิตอาคาร การปรับตัวจึงกลายเป็นหลักการดำเนินงาน วิสัยทัศน์ที่ชัดเจนต้องเดินคู่กับการแปลออกมาเป็นประสบการณ์รูปแบบใหม่อย่างสม่ำเสมอ

การประสานงานระหว่างสำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม พื้นที่สาธารณะ และระบบคมนาคมต้องดำเนินไปอย่างเป็นระบบ ข้อมูลการใช้งานและพฤติกรรมผู้คนถูกนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจ ตารางกิจกรรม การตลาด และการปรับพื้นที่ทางกายภาพจำเป็นต้องเล่าเรื่องเดียวกัน

ทีมบริหารจึงต้องคิดแบบภัณฑารักษ์และนักออกแบบประสบการณ์ควบคู่กับบทบาทผู้ดูแลอาคาร ศิลปะของ Mixed-Use อยู่ที่การจัดวางองค์ประกอบต่าง ๆ ให้สอดคล้องกันทั้งเชิงพาณิชย์และเชิงมนุษย์

ศิลปะแห่งการคัดสรร

ในระดับสูงสุด การสร้าง Mixed-Use คือศิลปะแห่งการคัดสรร ต้องรักษาสมดุลระหว่างความเป็นเลิศด้านการปฏิบัติการ กลยุทธ์ทางการค้า และประสบการณ์ของผู้คน เมื่อทั้งสามด้านทำงานสอดประสานกัน โครงการจะก้าวข้ามการเป็นเพียงกลุ่มอาคาร และกลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวันของเมือง

Retail กำหนดโทน ชุมชนขับเคลื่อนประสบการณ์ และหัวใจของ Mixed-Use อยู่ที่ความกลมกลืนของ Work–Live–Play เรื่องราวของพื้นที่ถูกเขียนขึ้นใหม่ทุกวัน ผ่านผู้คน สถานที่ และช่วงเวลาที่ใช้ร่วมกัน นี่คือจุดที่ Mixed-Use เปลี่ยนจากรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปสู่ระบบนิเวศเมืองที่ยั่งยืนในระยะยาว