Sufficiency, Appropriateness, and Sustainability : กรอบคิดเชิงกลยุทธ์สำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
- Chakrapan Pawangkarat
- Oct 3
- 1 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
3 October 2025
บทนำ
การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเผชิญแรงกดดันจากหลายด้าน ทั้งการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ การใช้พลังงานที่สูงขึ้น ความเสื่อมโทรมของสิ่งแวดล้อม ตลอดจนความต้องการใหม่ของผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญต่อ ความยั่งยืน (sustainability) และ คุณภาพชีวิต (well-being) มากกว่าที่เคยเป็นมา
ดังนั้น การพัฒนาโครงการยุคใหม่ไม่สามารถใช้กรอบคิดแบบเดิมที่เน้นเพียงผลตอบแทนทางการเงิน แต่จำเป็นต้องมี กรอบคิดสามประการ ได้แก่
Sufficiency – ความพอเพียง
Appropriateness – ความพอดี
Sustainability – ความยั่งยืน
ทั้งสามมิติสามารถบูรณาการเป็น Strategic Framework สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างทั้ง คุณค่าทางเศรษฐกิจ และ ความมั่นคงในระยะยาว
1. Sufficiency – ความพอเพียง
“พอเพียง” ในเชิงการพัฒนาโครงการ หมายถึง การใช้ทรัพยากรอย่างมีเหตุผล ไม่เกินความจำเป็น และคำนึงถึงความเสี่ยงระยะยาว
ด้านการออกแบบ: ขนาดโครงการต้องสอดคล้องกับความต้องการตลาดจริง ลดการสร้างพื้นที่ส่วนเกินที่อาจกลายเป็นสินทรัพย์รกร้าง
ด้านการใช้วัสดุ: เลือกใช้วัสดุที่มีประสิทธิภาพ ทนทาน รีไซเคิลได้ ลดการสูญเสียพลังงานและทรัพยากรในระยะยาว
ด้านการใช้พลังงานและน้ำ: ติดตั้งระบบจัดการที่ชาญฉลาดเพื่อควบคุมการใช้เท่าที่จำเป็น และมีระบบกักเก็บ/หมุนเวียนเพื่อลดการพึ่งพาทรัพยากรใหม่
การมีกรอบความคิด “พอเพียง” จะทำให้โครงการไม่ถูกผลักเข้าสู่ความเสี่ยงจากการลงทุนเกินตัว และสร้างความเชื่อมั่นต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย
2. Appropriateness – ความพอดี
“ความพอดี” คือการสร้าง สมดุล ระหว่าง ผลประโยชน์ทางธุรกิจ และ คุณภาพชีวิตของผู้ใช้โครงการ
พื้นที่ใช้สอย: ออกแบบพื้นที่ส่วนกลางให้เหมาะสมต่อการใช้งานจริง ไม่สิ้นเปลือง แต่ยังตอบโจทย์ความสะดวกสบายและสังคมเมือง
เทคโนโลยีและระบบอาคาร: ลงทุนใน BMS, IoT, AI เพื่อการจัดการพลังงานและความปลอดภัยอย่างมีประสิทธิภาพ แทนที่จะลงทุนเพื่อการประชาสัมพันธ์เพียงอย่างเดียว
โครงสร้างราคา: ตั้งราคาขายและเช่าที่สอดคล้องกับศักยภาพของตลาดเป้าหมาย เพื่อสร้างอัตราการครองพื้นที่ที่มั่นคงและยั่งยืน
ความพอดีทำให้โครงการสามารถรักษาความน่าสนใจเชิงธุรกิจ ในขณะเดียวกันก็ไม่สร้างภาระเกินไปต่อผู้บริโภคและสิ่งแวดล้อม
3. Sustainability – ความยั่งยืน
เป้าหมายสูงสุดของโครงการใหม่ต้องอยู่ที่ การดำรงอยู่ในระยะยาว โดยสามารถปรับตัวต่อความเปลี่ยนแปลงทั้งในมิติสิ่งแวดล้อม เศรษฐกิจ และสังคม
พลังงานสะอาดและคาร์บอนต่ำ: ติดตั้งระบบพลังงานหมุนเวียน เช่น Solar PV, EV Charging, District Cooling เพื่อลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก
การจัดการน้ำและสิ่งแวดล้อม: ใช้แนวคิด Sponge City เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นต่อสภาพอากาศสุดขั้ว
Biophilic & Green Design: ผสานพื้นที่สีเขียวและระบบนิเวศเข้ากับอาคารเพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิตและสุขภาวะ
Smart Property Management: ใช้ข้อมูลดิจิทัล (CMMS, Digital Twin) เพื่อยืดอายุการใช้งานอาคารและลดต้นทุนการบำรุงรักษา
4. ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับนักพัฒนาโครงการ
กำหนด KPI สามมิติ: เศรษฐกิจ (Economic Return), สังคม (Social Well-being), และสิ่งแวดล้อม (Environmental Resilience)
ลงทุนเพื่อการประหยัดระยะยาว: เน้นการลงทุนที่ช่วยลดต้นทุนการดำเนินงานในอนาคต มากกว่าการมองเฉพาะ ROI ระยะสั้น
การออกแบบแบบมีส่วนร่วม (Participatory Design): ดึงผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย เช่น ชุมชน และผู้ใช้งานจริง เข้ามาในกระบวนการออกแบบตั้งแต่ต้น
ตั้งเป้าหมาย Net Zero Carbon: กำหนดระยะเวลาและกลยุทธ์อย่างชัดเจนภายใน 20–30 ปีข้างหน้า
ยกระดับทีมพัฒนา: ฝึกอบรมบุคลากรให้เข้าใจความหมายของ Sufficiency – Appropriateness – Sustainability และนำไปปฏิบัติได้จริง
บทสรุป
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในศตวรรษที่ 21 ต้องเปลี่ยนจากการเป็นเพียง “โครงการที่สร้างขึ้นเพื่อขาย” ไปสู่การเป็น “โครงการที่สร้างขึ้นเพื่ออนาคต”
กรอบคิด Sufficiency – Appropriateness – Sustainability จะทำให้โครงการใหม่ไม่เพียงตอบสนองความต้องการตลาด แต่ยังสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว สร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ลงทุน และมีส่วนสำคัญต่อการสร้างเมืองที่ resilient และน่าอยู่สำหรับคนรุ่นถัดไป
