Tenant Retention Matters EP.7 “Property Management ที่มองไกล: การบำรุงรักษาเชิงป้องกันกับความพึงพอใจผู้เช่า”

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

1 May 2025

ในปี 2025 ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เข้าสู่ยุคที่ “ผู้เช่ามีอำนาจเลือกมากกว่าที่เคย” ด้วยซัพพลายใหม่กว่า 1.7 ล้าน ตร.ม. และอัตราพื้นที่ว่างในบางทำเลแตะ 20% ทำให้ การรักษาผู้เช่าเดิมกลายเป็นกลยุทธ์สำคัญของผู้จัดการอาคาร (Property Manager)

หนึ่งในปัจจัยที่ทำให้ผู้เช่า “อยู่ต่อ” คือ “ความมั่นใจว่าพื้นที่ทำงานปลอดภัย ใช้ได้ราบรื่น ไม่มีปัญหากวนใจ” ซึ่งมาจากการบริหารจัดการ

Property Management ที่มองไกล ไม่ใช่แค่แก้ปัญหาเมื่อเกิด แต่ป้องกันไม่ให้มันเกิดตั้งแต่แรก (Preventive Maintenance)

ทำไม Preventive Maintenance สำคัญกับการรักษาผู้เช่า?

• งานซ่อมฉุกเฉินสร้างความรำคาญและความไม่มั่นใจ เช่น แอร์เสียกลางวันทำงาน ลิฟต์ขัดข้อง ไฟดับในพื้นที่สำนักงาน

• ปัญหาที่เกิดซ้ำซาก บั่นทอนความพึงพอใจผู้เช่า แม้จะแก้แล้ว แต่หากเกิดบ่อย ผู้เช่าจะเริ่มคิดถึงการ “ย้าย”

• ผู้เช่ายุคใหม่ให้ความสำคัญกับความต่อเนื่องของธุรกิจ (Business Continuity) ไม่ต้องการให้ Property เป็น “จุดเสี่ยง”

5 แนวทาง “Property Management ที่มองไกล” เพื่อรักษาผู้เช่า

1. จัดทำ Preventive Maintenance Plan ชัดเจนและโปร่งใส

• กำหนดรอบเวลา ตรวจเช็กระบบสำคัญ เช่น ระบบไฟฟ้า ลิฟต์ แอร์ น้ำ

• แจ้งกำหนดแผนตรวจซ่อมล่วงหน้าให้ผู้เช่าทราบ

• สื่อสาร “สิ่งที่เราทำเพื่อป้องกันปัญหา” ให้ผู้เช่ามั่นใจ

ประโยชน์: สร้างความรู้สึก “มีคนดูแล” ไม่ใช่แค่ซ่อมเมื่อมันพัง

2. ใช้ Predictive Maintenance จากข้อมูลจริง

• ติดตั้ง IoT Sensor ตรวจจับอุณหภูมิ ความสั่นสะเทือน เสียงผิดปกติ

• วิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลัง เพื่อคาดการณ์จุดเสี่ยงล่วงหน้า

• ลด Downtime ของระบบสำคัญ เช่น ลิฟต์ แอร์ Cooling Tower

ประโยชน์: ลดความเสี่ยงปัญหาใหญ่ก่อนเกิดจริง

3. จัด Budget สำหรับ “Proactive Improvement” ไม่ใช่แค่ “ซ่อม”

• ลงทุนอุปกรณ์ใหม่แทนการซ่อมของเก่าซ้ำซาก

• Upgrade ระบบควบคุม (BMS) เพื่อลด Human Error

• ทำ Energy Audit เพื่อลดพลังงานและแก้ Pain Point ผู้เช่า

4. เปิดช่องทางให้ผู้เช่าแจ้งจุดสังเกตได้ง่าย

• มี Line OA / QR Code แจ้งปัญหา

• เชิญผู้เช่า Feedback จุดที่ยังไม่พอใจในการดูแลอาคาร

• ติดตามผลและสรุป Action ให้ผู้เช่าทราบ

ประโยชน์: ผู้เช่ารู้สึกเป็น “ส่วนหนึ่ง” ของการพัฒนาอาคาร

5. สร้าง Culture ของ “Service Mind” ในทีม Property Management

• อบรมทีมงานทุกฝ่ายให้เข้าใจว่า “ไม่ใช่แค่แก้ปัญหา แต่แก้ประสบการณ์ผู้ใช้”

• ส่งทีมตรวจสอบเชิงรุก (Walk-through) ทุกสัปดาห์ เพื่อหาปัญหาก่อนผู้เช่าพบ

สรุปสำหรับผู้จัดการอาคาร

“การบำรุงรักษาเชิงป้องกัน” ไม่ใช่แค่เรื่องเทคนิค แต่คือ “การดูแลใจผู้เช่า” เพราะทุกปัญหาที่ป้องกันได้ คือ “ปัญหาที่ผู้เช่าไม่ต้องเผชิญ”

“ผู้เช่าจะอยู่กับอาคารที่ดูแลเขา…แม้เขาจะไม่รู้ว่าเรากำลังดูแลอยู่”