The Best Property Managers Never Talk About Properties
- Chakrapan Pawangkarat
- Nov 11
- 1 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
11 November 2025
ในวงการบริหารอาคาร คนส่วนใหญ่มักคิดว่าผู้จัดการอาคารที่เก่ง คือคนที่รู้เรื่องระบบอาคารทุกซอกทุกมุม
รู้ค่าแรงดันน้ำ รู้รอบปั๊ม รู้ BTU ต่อพื้นที่ รู้ตารางบำรุงรักษา รู้ข้อกำหนดนิติบุคคล รู้คู่สัญญา และ SLA ทุกบรรทัด
ทั้งหมดนี้สำคัญแต่ ยังไม่ใช่ “แก่น” ของงานบริหารอาคาร
เพราะผู้จัดการอาคารที่ “เก่งจริง”แทบไม่คุยเรื่องเครื่องจักรเลยเขาคุยเรื่อง คน
เพราะอาคารไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยระบบอาคารขับเคลื่อนด้วยความสัมพันธ์และความเชื่อใจของ “คนในอาคาร”
1) ผู้จัดการอาคารระดับมืออาชีพ รู้ว่าปัญหาส่วนใหญ่ “ไม่ใช่เรื่องเทคนิค”
ปัญหาส่วนใหญ่ในอาคารเกิดจาก:
การสื่อสารคลาดเคลื่อน
ความรู้สึกไม่ได้รับความยุติธรรม
ความคาดหวังไม่ตรงกัน
ความไม่ไว้วางใจต่อกัน
ความรู้สึกไม่เป็นเจ้าของพื้นที่
ตัวอาคารอาจไม่ได้มีอะไรเสียเลยแต่ความสัมพันธ์พังได้ง่ายมาก
จุดที่ต้องบริหาร จึงไม่ใช่ระบบอาคารแต่เป็น พลังงานระหว่างผู้คน
2) คนเก่ง “ทำให้คนในอาคารรู้สึกว่าพวกเขาสำคัญ”
สิ่งที่ผู้เช่า เจ้าของร่วม และผู้อยู่อาศัยต้องการจริงๆ คือ:
ได้รับการมองเห็น
ได้รับการฟัง
ได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียม
ได้รับคำอธิบายที่ชัดเจน
ได้รับความรู้สึกว่า “ที่นี่เชื่อใจได้”
ผู้จัดการอาคารที่เก่ง จะทำให้ผู้คนรู้สึกว่า พวกเขาเป็นส่วนหนึ่งของชุมชน ไม่ใช่เพียง “ผู้ใช้พื้นที่”
เมื่อความรู้สึกถูกดูแล ปัญหาจะลดลง โดยไม่ต้องสั่งห้ามหรือบังคับ
3) ผู้นำอาคารที่แท้จริง ไม่แก้ปัญหา แต่ “ป้องกันความไม่เข้าใจ”
การแก้ปัญหาเก่ง ไม่ได้แปลว่า เป็นผู้จัดการอาคารที่ดี ผู้จัดการอาคารที่ดี คือคนที่ทำให้ปัญหา “ไม่เกิดตั้งแต่แรก”
วิธีที่พวกเขาทำคือ:
สื่อสารล่วงหน้า
อธิบายเหตุผลเบื้องหลังทุกการตัดสินใจ
ปรับโทนและภาษาตามจังหวะสถานการณ์
ทำให้ความคาดหวังทั้งสองฝั่งชัดเจนตั้งแต่ต้น
การสื่อสารคือการซ่อมระบบความสัมพันธ์ก่อนที่มันจะเสีย
4) ทีมปฏิบัติการ คือภาพสะท้อนของผู้จัดการอาคาร
ทีมที่เหนื่อย ทีมที่หมดใจ ทีมที่ทำไปวันๆ ไม่ใช่ปัญหาของ “ทีม”
มันคือ:
การมอบงานที่ไม่มีความหมาย
การไม่ให้ความชัดเจน
การสื่อสารที่เป็นคำสั่ง ไม่ใช่ความเข้าใจ
การขาดการยอมรับและความภูมิใจในงาน
ผู้จัดการอาคารที่เก่งจริง ไม่ได้ยืนสั่ง แต่ เดินไปกับทีม
และเมื่อทีมรู้ว่าผู้นำอยู่เคียงข้าง งานยากก็กลายเป็นงานที่ทำได้ งานธรรมดาก็กลายเป็นงานที่ดีขึ้นได้อีกระดับ
5) อาคารที่ดี ไม่ได้ถูกวัดด้วยระบบ
แต่ถูกวัดด้วย “ความรู้สึกของคนที่ใช้มัน”
อาคารสามารถ:
ระบบล้ำ
เทคโนโลยีครบ
สเปคสวย
Lobby หรู
แต่ถ้าคนรู้สึก:
ไม่สบายใจ
ไม่ได้รับการตอบสนอง
ไม่ไว้ใจระบบ
ไม่ไว้ใจการบริหาร
อาคารนั้น ยังไม่ใช่อาคารที่ดี
ในทางกลับกันอาคารธรรมดา แต่ผู้คนรู้สึกว่า “อยากกลับมา” นั่นคืออาคารที่มี “ชีวิต”
สรุป
ผู้จัดการอาคารที่เก่งที่สุด:
ไม่เริ่มบทสนทนาด้วยระบบปรับอากาศ
ไม่เริ่มด้วยระเบียบข้อบังคับ
ไม่เริ่มด้วยตารางซ่อมบำรุง
พวกเขาเริ่มด้วย “คน”
เพราะ:
สิ่งที่เราจัดการ | ผลที่สะท้อนกลับ |
ระบบ | ประสิทธิภาพ |
สัญญา | ความชัดเจน |
พื้นที่ | การใช้งาน |
ความสัมพันธ์ระหว่างผู้คน | วัฒนธรรมและประสบการณ์ร่วม |
และสุดท้าย ประสบการณ์ร่วม คือสิ่งที่ทำให้อาคารมี “ตัวตน”
ผู้จัดการอาคารที่เก่งที่สุดไม่ได้ดูแลอาคาร แต่ดูแลความเป็นมนุษย์ที่อาศัยอยู่ในนั้น
