The Next Prime Asset Isn’t Location—It’s Experience

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

13 November 2025

บทคัดย่อ (Abstract)

แนวคิด “Location, Location, Location” เคยเป็นหลักการสูงสุดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มายาวนานหลายทศวรรษ โดยเชื่อว่าทำเลคือปัจจัยหลักที่กำหนดมูลค่าทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม บริบททางเศรษฐกิจ สังคม และเทคโนโลยีในศตวรรษที่ 21 ได้เปลี่ยนกรอบคิดดังกล่าวอย่างสิ้นเชิง บทความนี้เสนอว่าทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงสุดในอนาคตไม่ใช่ “Location” แต่คือ “Experience” หรือ “ประสบการณ์ของผู้ใช้พื้นที่” ซึ่งเกิดจากการบูรณาการระหว่างสถาปัตยกรรม การบริหารจัดการอาคาร เทคโนโลยี และคุณค่าทางสังคมที่ผู้ใช้ได้รับจริง การศึกษาอ้างอิงกรณีตัวอย่างจากอาคารพาณิชย์ สำนักงาน และโครงการมิกซ์ยูส เพื่อแสดงให้เห็นว่าประสบการณ์ที่สร้างสรรค์สามารถสร้างคุณค่าทางเศรษฐกิจและสังคมได้อย่างยั่งยืนกว่าทำเลเพียงอย่างเดียว

1. บทนำ

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุคอุตสาหกรรมเคยยึดถือ “ทำเลทอง” เป็นตัวชี้วัดความสำเร็จสูงสุด แต่เมื่อเมืองขยายตัวจนพื้นที่ prime location กลายเป็นสินค้าหายาก ปัจจัยอื่นจึงเริ่มเข้ามามีบทบาทแทนที่ โดยเฉพาะในช่วงหลังวิกฤตโควิด-19 ที่ผู้คนกลับมามอง “คุณภาพชีวิต” มากกว่า “ที่ตั้ง” การเลือกที่อยู่อาศัยหรือที่ทำงานจึงเปลี่ยนจาก “อยู่ใกล้” เป็น “อยู่ดี” และจาก “เดินทางสะดวก” เป็น “รู้สึกมีคุณค่า”

ในบริบทนี้ “Experience” จึงกลายเป็นสินทรัพย์ใหม่ที่กำหนดความสำเร็จของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในมิติของการลงทุน การบริหารอาคาร และความยั่งยืนในระยะยาว

2. การเปลี่ยนผ่านจาก Location สู่ Experience

2.1 บทบาทของเทคโนโลยีและข้อมูล

เทคโนโลยีดิจิทัล โดยเฉพาะ Internet of Things (IoT), Building Management System (BMS), และ Customer Experience Analytics ช่วยให้นักพัฒนาและผู้บริหารอาคารเข้าใจพฤติกรรมผู้ใช้งานเชิงลึกได้มากกว่าที่เคย พื้นที่ที่สามารถ “เรียนรู้และตอบสนอง” ต่อความต้องการของผู้ใช้ได้แบบเรียลไทม์ จึงสร้างคุณค่าเหนือกว่าทำเลทางภูมิศาสตร์

2.2 เศรษฐกิจแห่งประสบการณ์ (Experience Economy)

Pine & Gilmore (1999) เสนอแนวคิด Experience Economy ว่าธุรกิจในอนาคตจะต้อง “ออกแบบประสบการณ์” มากกว่าขายสินค้า อสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน อาคารจึงต้องเป็น “แพลตฟอร์มแห่งประสบการณ์” ที่ผสานการอยู่อาศัย การทำงาน การพักผ่อน และการเรียนรู้เข้าด้วยกัน

2.3 การเปลี่ยนความหมายของคุณค่า (Value Shift)

ในอดีต มูลค่าทรัพย์สินเกิดจากขนาด พื้นที่ และที่ตั้ง แต่ในยุคหลัง มูลค่าเกิดจาก ความรู้สึกของผู้ใช้ (Perceived Value) เช่น ความสะดวก ความปลอดภัย ความสุข ความเชื่อมโยงกับชุมชน และความภาคภูมิใจในการเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่

3. กรณีศึกษา (Case Studies)

3.1 อาคารสำนักงานยุค Hybrid

องค์กรขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯจำนวนมากได้ปรับแนวคิดการบริหารอาคารจาก “Workplace Management” ที่มุ่งเน้นเพียงการใช้พื้นที่ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ไปสู่ “Human Experience Management” ที่ให้ความสำคัญกับประสบการณ์ของผู้ใช้งานในทุกมิติ ทั้งด้านสภาพแวดล้อม ความยืดหยุ่นในการทำงาน การเชื่อมโยงทางสังคม และสุขภาวะของพนักงาน

การออกแบบพื้นที่ให้รองรับรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid ช่วยเพิ่มคุณค่าทางจิตใจและประสิทธิภาพในการทำงานของบุคลากร ผู้เช่าจำนวนมากยินดีจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นเพื่อแลกกับประสบการณ์ที่เอื้อต่อความคิดสร้างสรรค์ ความร่วมมือ และความสมดุลระหว่างชีวิตกับการทำงาน

3.2 โครงการมิกซ์ยูสและชีวิตในเมือง (Urban Mixed-Use)

ในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบมิกซ์ยูสยุคใหม่ การออกแบบพื้นที่ไม่ได้มุ่งเพียงสร้างฟังก์ชันเชิงพาณิชย์ แต่เน้นให้พื้นที่เป็น “Community Hub” ที่ผู้คนสามารถใช้ชีวิตร่วมกันได้อย่างมีความหมาย พื้นที่ประเภทนี้มักรวมองค์ประกอบของการทำงาน การพักผ่อน การออกกำลังกาย และกิจกรรมสร้างสังคมเข้าไว้ในสภาพแวดล้อมเดียวกัน

ผลการสังเกตพบว่า ผู้ใช้พื้นที่รุ่นใหม่ให้คุณค่ากับ “เวลาและความรู้สึก” มากกว่า “ระยะทาง” พวกเขาเลือกสถานที่ที่ทำให้รู้สึกเป็นส่วนหนึ่งของชุมชน มีความสัมพันธ์กับผู้อื่น และได้รับประสบการณ์ที่เติมเต็มชีวิตประจำวัน พื้นที่ที่สามารถสร้างอารมณ์ร่วมและความภาคภูมิใจเช่นนี้ จะส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มมูลค่าโครงการและความยั่งยืนในระยะยาว

4. บทบาทของการบริหารอาคาร (Property Management Perspective)

ผู้จัดการอาคารยุคใหม่ไม่ใช่เพียงผู้ควบคุมระบบ แต่คือ “ผู้ออกแบบพลังงานระหว่างผู้คน” (Energy Between People) ที่ทำให้ทุกการสัมผัสในอาคาร—from reception, cleaning, ไปจนถึงระบบอัตโนมัติ—เป็นประสบการณ์เดียวกันที่สร้างความไว้ใจและความผูกพัน ผู้บริหารอาคารจึงต้องมีทั้ง empathy, service design thinking, และ data literacy เพื่อสร้างสมดุลระหว่างประสิทธิภาพและความรู้สึกของผู้ใช้

5. การวัดมูลค่าประสบการณ์ (Experience as Measurable Value)

แม้ “Experience” ดูเป็นนามธรรม แต่งานวิจัยและเทคโนโลยีปัจจุบันทำให้สามารถวัดผลได้ เช่น

• Net Promoter Score (NPS) สำหรับวัดความพึงพอใจ

• Occupant Comfort Index จากข้อมูลอุณหภูมิ แสง เสียง

• Engagement Metrics จากการใช้พื้นที่ร่วม เช่น co-working หรือ community event

ผลลัพธ์เหล่านี้เชื่อมโยงโดยตรงกับ Retention Rate และ Asset Performance ซึ่งสุดท้ายสะท้อนกลับเป็นมูลค่าทางเศรษฐกิจของโครงการ

6. บทสรุป (Conclusion)

“ทำเลดี” อาจยังเป็นเงื่อนไขพื้นฐานของความสำเร็จ แต่ในโลกที่ทุกพื้นที่สามารถเข้าถึงเทคโนโลยีได้เท่ากัน สิ่งที่สร้างความแตกต่างไม่ใช่พิกัด แต่คือ ประสบการณ์ที่ผู้ใช้รู้สึกมีความหมายเมื่ออยู่ในพื้นที่นั้น

อสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจึงไม่ใช่แค่เรื่องของ “Location” แต่คือ “Emotion, Interaction, and Experience”—สินทรัพย์ที่ยั่งยืนที่สุดคือความรู้สึกที่อยากกลับมาอีกครั้ง