Unique Value Proposition ของงาน Property Management ในกรุงเทพฯ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

18 August 2025

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ปัจจัยที่เข้ามากระทบมีทั้งเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อุปทานพื้นที่สำนักงานและคอนโดที่สูงกว่าความต้องการจริง การเร่งรัดนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมและการลดคาร์บอน ตลอดจนความคาดหวังที่สูงขึ้นจากผู้เช่า นักลงทุน และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมด สิ่งเหล่านี้ทำให้ “งานบริหารทรัพย์สิน” หรือ Property Management ไม่สามารถจำกัดตัวเองอยู่ในกรอบเดิมที่เป็นเพียง “การดูแลอาคารให้ใช้งานได้ตามปกติ” อีกต่อไป

ปัจจุบัน Property Management กลายเป็น เครื่องมือเชิงกลยุทธ์ (Strategic Function) ที่มีบทบาทโดยตรงต่อความสามารถในการแข่งขันของอาคาร การสร้างรายได้ของเจ้าของ และการรักษาความยั่งยืนของมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว

บทความนี้จะเจาะลึกว่าอะไรคือ Unique Value Proposition (UVP) ของบริการ Property Management ที่มีความเฉพาะตัวสำหรับตลาดกรุงเทพฯ และทำไมเจ้าของอาคารถึงควรพิจารณา UVP เหล่านี้เป็น “เกณฑ์ตัดสินใจ” ในการเลือกผู้ให้บริการ

1. ความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายและข้อกำหนดท้องถิ่น

กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่มีกฎเกณฑ์ด้านการก่อสร้างและการใช้ประโยชน์อาคารที่ซับซ้อน ตั้งแต่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ที่ระบุรายละเอียดด้านโครงสร้าง ระบบสาธารณูปโภค ความปลอดภัย และการป้องกันอัคคีภัย ไปจนถึง ข้อบังคับท้องถิ่นของกรุงเทพมหานคร 

นอกจากนี้ ยังมีกฎหมายเฉพาะด้านที่ Property Management ต้องเข้าใจและปฏิบัติอย่างเคร่งครัด ได้แก่:

• พระราชบัญญัติความปลอดภัย อาชีวอนามัย และสภาพแวดล้อมในการทำงาน กำหนดให้ผู้ประกอบการและเจ้าของอาคารต้องจัดสภาพแวดล้อมการทำงานที่ปลอดภัย มีมาตรการป้องกันอุบัติเหตุ อัคคีภัย อบรมพนักงานและผู้รับเหมาเป็นประจำ

• พระราชบัญญัติการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน โดยเฉพาะมาตรการสำหรับอาคารควบคุม ที่บังคับให้อาคารใหม่และอาคารขนาดใหญ่ต้องมีการอนุรักษ์พลังงาน ตรวจวัด และรายงานผลการใช้พลังงาน

• พระราชบัญญัติการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ ที่ควบคุมการจัดการน้ำเสีย มลพิษ เสียง และคุณภาพอากาศ รวมถึงการปฏิบัติตามมาตรการในรายงาน EIA สำหรับโครงการขนาดใหญ่

ตัวอย่างเช่น อาคารสำนักงานหลายแห่งในกรุงเทพฯ เคยประสบปัญหาด้านการตรวจสอบความปลอดภัยอาคาร หากไม่มีการจัดการตามมาตรฐานหรือการตรวจสอบประจำปี เจ้าของอาคารอาจถูกสั่งหยุดดำเนินการชั่วคราว ซึ่งกระทบต่อทั้งรายได้และชื่อเสียง การมี Property Management ที่เข้าใจกฎหมายและบริหารความเสี่ยงเหล่านี้ได้อย่างครบถ้วนจึงเป็น คุณค่าที่เจ้าของอาคารไม่สามารถละเลยได้

2. การสร้างมูลค่าในตลาดที่มีการแข่งขันสูง

ตลาดสำนักงานและรีเทลในกรุงเทพฯ เผชิญปัญหา Oversupply อย่างชัดเจน ขณะที่ตลาดคอนโดเองก็อิ่มตัวในหลายทำเล สิ่งเหล่านี้ทำให้เจ้าของอาคารไม่สามารถพึ่งพา “ทำเล” หรือ “ชื่อเสียงเดิม” เพียงอย่างเดียวในการดึงดูดผู้เช่า

Property Management ในมุมนี้ทำหน้าที่มากกว่าผู้ดูแล แต่คือ Strategic Asset Manager ที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้อาคาร เช่น:

• เพิ่มอัตราการเช่าและต่อสัญญา: โดยใช้ข้อมูลพฤติกรรมผู้เช่า วิเคราะห์ Pain Point และสร้างบริการตอบโจทย์ เช่น พื้นที่ Flex Space หรือสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ ๆ

• สนับสนุนกลยุทธ์การตลาดและ Leasing: เช่น การกำหนดโปรโมชั่นค่าเช่า การปรับ Layout ให้เหมาะสมกับความต้องการใหม่ของผู้เช่า และการใช้ Data Analytics เพื่อคาดการณ์อัตราเช่า

• ยกระดับภาพลักษณ์อาคาร: เช่น การทำรีโนเวตพื้นที่ Lobby ให้มีความทันสมัย จัดงานกิจกรรมสร้าง Community หรือทำ Branding ให้เป็น “อาคารเขียว”

กรณีศึกษา: อาคารเกรด B บางแห่งในกรุงเทพฯ ที่ลงทุนทำระบบปรับอากาศใหม่และยกระดับพื้นที่ส่วนกลางให้เหมือน Co-working space พบว่า Occupancy Rate เพิ่มขึ้นกว่า 20% ในสองปี ทั้งที่อาคารใหม่ในพื้นที่เดียวกันกลับมีอัตราว่างสูงกว่า

3. การผสมผสานมาตรฐานสากลกับความเข้าใจท้องถิ่น

หนึ่งในความท้าทายของเจ้าของอาคารในกรุงเทพฯ คือการต้องตอบสนองทั้ง ผู้เช่าต่างชาติที่คาดหวังมาตรฐานสากล และ ผู้เช่าท้องถิ่นที่ให้ความสำคัญกับต้นทุนและความสะดวกในการดำเนินงาน

Property Management จึงมี UVP ที่สำคัญคือการเป็น “ตัวเชื่อม” ระหว่างสองโลกนี้ เช่น:

• การนำมาตรฐานการบริการระดับสากล เช่น WELL หรือ LEED มาประยุกต์ใช้กับระบบการทำงานประจำวัน

• การเข้าใจระบบราชการไทย เช่น กระบวนการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ปรับปรุง ขออนุญาตเปลี่ยนการใช้อาคาร การนำส่งข้อมูลหรือรายงานตามที่กฎหมายกำหนด การตรวจสอบอาคารประจำปี การซ้อมอพยพหนีไฟตามกฎหมาย

• การจัดการผู้รับเหมาท้องถิ่นที่มักมีรูปแบบการทำงานแตกต่างจากมาตรฐานสากล แต่ต้องควบคุมให้อยู่ในเกณฑ์ที่ผู้เช่าต่างชาติยอมรับได้

ตัวอย่างจริง: ผู้เช่าข้ามชาติในย่านสาทรบางรายกำหนด SLA การซ่อมระบบไฟฟ้าไว้ไม่เกิน 2 ชั่วโมง แต่ผู้รับเหมาท้องถิ่นมักไม่สามารถตอบสนองได้ตามมาตรฐานนี้ หากไม่มี Property Management ที่เข้าใจทั้งสองฝั่งและมีเครือข่ายผู้ให้บริการที่เหมาะสม ผู้เช่าอาจไม่ต่อสัญญาและย้ายไปอาคารอื่นที่มีการบริหารมืออาชีพกว่า

4. การบริหารพลังงานและการลดคาร์บอน

พลังงานเป็นต้นทุนใหญ่ที่สุดในการบริหารอาคารในกรุงเทพฯ ค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้นทุกปีทำให้การจัดการพลังงานกลายเป็น ปัจจัยทางการเงินโดยตรง ไม่ใช่แค่เรื่อง CSR หรือภาพลักษณ์อีกต่อไป

Property Management ที่มีความเชี่ยวชาญสามารถสร้าง UVP ในการบริหารพลังงานได้หลายมิติ เช่น:

• การใช้ระบบ BMS (Building Management System): เพื่อมอนิเตอร์การใช้พลังงานแบบเรียลไทม์ และปรับโหลดให้เหมาะสมกับการใช้งานจริง

• การนำ PropTech และ AFDD (Automated Fault Detection & Diagnostics): มาใช้เพื่อตรวจจับความผิดปกติของเครื่องจักรก่อนที่ปัญหาจะขยายตัว

• การบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive & Predictive Maintenance): ที่ทำให้ระบบทำงานเต็มประสิทธิภาพ ลดการสูญเสียพลังงาน

• การปรับปรุงอาคารสู่มาตรฐาน Green Building: ทั้ง TREES และ LEED เพื่อสร้างความน่าสนใจในสายตาผู้เช่าที่ให้ความสำคัญกับ ESG

กรณีศึกษา: อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ในย่านรัชดา ที่ลงทุนติดตั้งระบบ Chiller Plant Optimization ร่วมกับ BMS พบว่าสามารถลดค่าไฟได้หลายล้านบาทต่อปี และยังได้รับการรับรอง TREES ซึ่งช่วยดึงดูดผู้เช่าข้ามชาติที่มีนโยบาย Net Zero

5. การจัดการความเสี่ยงเฉพาะของกรุงเทพฯ

กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่มีความท้าทายด้านความเสี่ยงสูง ทั้งเรื่องน้ำท่วม พายุฝนหนัก ความร้อนจัดที่ส่งผลต่อระบบปรับอากาศ มลพิษ PM2.5 ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจ

Property Management ที่มีจุดแข็งในด้านนี้จะสร้าง ความมั่นใจ ให้เจ้าของอาคารได้ว่า ทรัพย์สินของตนจะได้รับการปกป้องไม่ว่าจะเกิดเหตุการณ์ใด เช่น:

• Flood Resilience Plan: เตรียมการป้องกันน้ำท่วม ปรับปรุงระบบระบายน้ำ การติดตั้งปั๊มน้ำสำรอง และการยกอุปกรณ์ไฟฟ้าขึ้นสูงกว่าระดับน้ำท่วม

• Business Continuity Plan (BCP): ทำให้ผู้เช่าสามารถดำเนินงานได้แม้ในภาวะวิกฤต เช่น จัดเตรียมพื้นที่ทำงานสำรอง ระบบ IT redundancy

• การซ้อมอพยพและระบบเตือนภัย: ที่เหมาะกับบริบทของกรุงเทพฯ ซึ่งเผชิญปัญหาไฟไหม้และเหตุฉุกเฉินด้านความปลอดภัยบ่อยๆ

ตัวอย่างจริง: เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ทำให้หลายอาคารในเขตดอนเมืองต้องปิดทำการนานหลายสัปดาห์ ขณะที่อาคารที่มี Property Management มืออาชีพและวางแผนป้องกันล่วงหน้าสามารถกลับมาเปิดทำการได้เร็วกว่า และเสียหายน้อยกว่าอย่างชัดเจน

6. การยกระดับประสบการณ์ผู้เช่าแบบ Hospitality

ในยุคปัจจุบัน ผู้เช่าเลือกอาคารไม่เพียงจากทำเลหรือค่าเช่า แต่จาก ประสบการณ์โดยรวม ที่ได้รับ

Property Management ที่เข้าใจมิติด้าน Hospitality สามารถสร้าง UVP ได้ด้วยการ:

• มี Concierge Service ที่ตอบโจทย์เหมือนโรงแรม

• ใช้ Tenant Engagement App เพื่อสร้างการสื่อสารที่โปร่งใสและสะดวก

• จัด Wellness Program และกิจกรรม Community เช่น เวิร์กช็อป โยคะ หรือกิจกรรม CSR ที่เชื่อมโยงผู้เช่าภายในอาคาร

สิ่งเหล่านี้ช่วยสร้าง Emotional Engagement ที่ทำให้ผู้เช่ารู้สึกผูกพันกับอาคารและอยากอยู่ต่อ แม้จะมีทางเลือกใหม่ ๆ เกิดขึ้นในตลาดอย่างต่อเนื่อง

สรุป: จุดยืนที่ชัดเจนของ Property Management ในกรุงเทพฯ

จากทุกประเด็นข้างต้น จะเห็นว่า Unique Value Proposition ของ Property Management อยู่ที่การผสานหลายมิติพร้อมกัน ได้แก่:

• ความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายและ Compliance

• การสร้างมูลค่าและผลตอบแทน

• การเชื่อมโยงมาตรฐานสากลกับท้องถิ่น

• การขับเคลื่อนพลังงานและความยั่งยืน

• การจัดการความเสี่ยงเฉพาะกรุงเทพฯ

• การสร้างประสบการณ์ผู้เช่าแบบ Hospitality

ดังนั้น Property Management ไม่ได้เป็นเพียง “ผู้ดูแลอาคาร” แต่คือ พันธมิตรเชิงกลยุทธ์ (Strategic Partner) ที่ช่วยเจ้าของสร้างคุณค่า เพิ่มความยั่งยืน และทำให้สินทรัพย์มีความได้เปรียบในการแข่งขัน