Value Proposition ของการบริหารอาคาร (Property Management): บทบาทเชิงกลยุทธ์ในการสร้างมูลค่าและความยั่งยืนของทรัพย์สิน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

23 June 2025

บทคัดย่อ

บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาคุณค่าที่สำคัญ (Value Proposition) ของงานบริหารอาคารในฐานะองค์ประกอบเชิงกลยุทธ์ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย โดยมุ่งเน้นการวิเคราะห์ในหกมิติหลัก ได้แก่ (1) การรักษาและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน (2) การควบคุมต้นทุนและเพิ่มผลตอบแทน (3) การส่งเสริมความยั่งยืน (4) การสร้างประสบการณ์ผู้ใช้อาคาร (5) การบริหารความเสี่ยงและการปฏิบัติตามกฎหมาย และ (6) ความเป็นมืออาชีพในการบริหารจัดการ บทความนี้ชี้ให้เห็นว่า การบริหารอาคารมิใช่เพียงการดำเนินงานด้านเทคนิคเท่านั้น หากแต่เป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางธุรกิจและการดำเนินงานอย่างยั่งยืนในระยะยาว

1. บทนำ

ในยุคที่ความเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อมส่งผลโดยตรงต่อการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการอาคาร (Property Management) จึงได้รับการยกระดับจากบทบาทเชิงปฏิบัติการ (Operational Role) สู่บทบาทเชิงกลยุทธ์ (Strategic Role) ที่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินโดยตรง ทั้งในด้านรายได้ ความคุ้มค่าในการลงทุน และความสามารถในการแข่งขันในตลาด

2. แนวคิดเกี่ยวกับ Value Proposition ในงานบริหารอาคาร

แนวคิด “Value Proposition” หมายถึง คุณค่าที่องค์กรหรือบริการมอบให้กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ซึ่งในบริบทของการบริหารอาคาร หมายถึง สิ่งที่ผู้ให้บริการบริหารอาคารสามารถนำเสนอเพื่อสร้างประโยชน์สูงสุดแก่เจ้าของอาคาร ผู้เช่า และผู้ใช้งานอาคารอย่างรอบด้าน

จากการศึกษางานวิจัยและแนวปฏิบัติในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ สามารถสรุป Value Proposition ของการบริหารอาคารออกเป็น 6 ด้านสำคัญ ดังนี้

3. มิติของคุณค่าที่งานบริหารอาคารมอบให้

3.1 การรักษาและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน (Asset Value Protection & Enhancement)

การบริหารอาคารที่มีประสิทธิภาพช่วยยืดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน ป้องกันความเสื่อมโทรม และเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของโครงการผ่านการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) และการวางแผนปรับปรุงอาคารอย่างเป็นระบบ โดยมีงานวิจัยจาก The Appraisal Institute (2021) ยืนยันว่า อาคารที่มีการบริหารจัดการมืออาชีพสามารถรักษามูลค่าได้ดีกว่าอาคารทั่วไปถึง 15–20% ในระยะยาว

3.2 การควบคุมต้นทุนและเพิ่มผลตอบแทน (Operational Efficiency & ROI)

Property Manager มีบทบาทสำคัญในการจัดทำงบประมาณ ควบคุมค่าใช้จ่าย และจัดซื้อจัดจ้างอย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ยังสามารถวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายด้านพลังงานและระบบวิศวกรรมอาคารเพื่อปรับปรุงให้เหมาะสมยิ่งขึ้น ทั้งนี้งานของ IREM (Institute of Real Estate Management) ชี้ว่าอาคารที่บริหารโดยผู้จัดการมืออาชีพสามารถลดต้นทุนการดำเนินงานได้เฉลี่ย 12–18% ต่อปี

3.3 ความยั่งยืนและการจัดการด้านสิ่งแวดล้อม (Sustainability & ESG Alignment)

ในบริบทของนโยบายด้าน ESG (Environmental, Social, and Governance) และการจัดทำรายงานความยั่งยืน (Sustainability Reporting) งานบริหารอาคารสามารถมีส่วนร่วมได้โดยตรงผ่านการจัดการพลังงาน น้ำ ขยะ และคาร์บอน รวมถึงการส่งเสริมการรับรองอาคารเขียว เช่น LEED, TREES หรือ WELL โดย JLL (2024) ระบุว่า การดำเนินงานตามมาตรฐาน ESG ช่วยเพิ่มความสามารถในการเช่าและดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการพอร์ตโฟลิโอที่มีความยั่งยืน

3.4 การสร้างประสบการณ์ผู้ใช้อาคาร (User Experience & Satisfaction)

ความพึงพอใจของผู้ใช้งานส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการรักษาผู้เช่า และชื่อเสียงของโครงการ โดยทีมบริหารอาคารทำหน้าที่ประสานงาน บริหารจัดการเรื่องร้องเรียน วางระบบบริการ และสร้างสภาพแวดล้อมที่ดีให้เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

3.5 การบริหารความเสี่ยงและการปฏิบัติตามกฎหมาย (Risk & Compliance Management)

อาคารต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กฎกระทรวงความปลอดภัย ระบบไฟฟ้า การจัดการความเสี่ยงจากอัคคีภัย และภัยพิบัติต่าง ๆ การบริหารอาคารที่ดีจึงมีหน้าที่ตรวจสอบระบบและวางแผนป้องกันเพื่อความปลอดภัยของผู้ใช้อาคารและความมั่นคงของทรัพย์สิน

3.6 ความเป็นมืออาชีพในการดำเนินงาน (Professionalism & Strategic Insight)

ผู้จัดการอาคารที่มีประสบการณ์สามารถให้คำปรึกษาเชิงกลยุทธ์แก่เจ้าของได้ เช่น การบริหารสินทรัพย์ร่วมกับทีมการเงิน การวางแผนปรับปรุงอาคารเพื่อรองรับตลาดในอนาคต รวมถึงการเตรียมความพร้อมเข้าสู่เทคโนโลยีดิจิทัล เช่น Smart Building และ AI-based Management

4. สรุปและข้อเสนอแนะ

การบริหารอาคารในปัจจุบันได้พัฒนาไปไกลกว่าการดูแลระบบพื้นฐานของอาคาร หากแต่เป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญที่ส่งผลต่อความสามารถในการสร้างผลตอบแทน ความยั่งยืน และความได้เปรียบเชิงการแข่งขันของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

ผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของอาคารจึงควรให้ความสำคัญกับการเลือกใช้บริการบริหารอาคารที่มีมาตรฐาน และสามารถนำเสนอคุณค่าเชิงกลยุทธ์ได้อย่างครอบคลุม พร้อมทั้งสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาวิชาชีพนี้ในระดับอุตสาหกรรม

เอกสารอ้างอิง

• IREM (2023). Best Practices in Property Management.

• Appraisal Institute (2021). The Effect of Building Management on Property Value.

• ULI (Urban Land Institute). (2022). Sustainable Building Operations Guide.

• JLL (2024). Real Estate ESG Outlook: Creating Sustainable Value in Built Assets.