World Bank เตือนภัยภูมิอากาศ: สิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องลงมือทำวันนี้

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

9 October 2025

บทนำ: ข่าวที่ไม่ควรมองข้าม

ไม่นานมานี้ ธนาคารโลก (World Bank) ได้เผยแพร่รายงาน Thailand Country Climate and Development Report (CCDR) ที่ชี้ชัดว่า ประเทศไทยกำลังเผชิญกับความเสี่ยงรุนแรงจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ — ไม่ว่าจะเป็นน้ำท่วมครั้งใหญ่ ภัยแล้งที่ยาวนาน คลื่นความร้อนที่ทวีความรุนแรง และพายุที่ส่งผลกระทบต่อทั้งชีวิต เศรษฐกิจ และโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ 【Thansettakij, 2025】

สิ่งที่รายงานเน้นคือ เศรษฐกิจไทยจำเป็นต้องเปลี่ยนผ่านสู่เศรษฐกิจคาร์บอนต่ำ (Low-Carbon Economy) หากไม่อยากถูกทิ้งไว้ข้างหลัง ทั้งในเชิงการค้า การลงทุน และความมั่นคงของสังคม

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ — ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม หรือคอนโดมิเนียม — ข่าวนี้คือ “สัญญาณเตือน” ที่ชัดเจนว่า ถึงเวลา ต้องลงมือทำ มิใช่เพียงเพื่อปกป้องทรัพย์สิน แต่เพื่อรักษามูลค่าและความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

บริบทจากรายงานธนาคารโลก

รายงาน CCDR ของ World Bank ชี้ประเด็นหลัก ๆ ที่ไทยต้องเร่งดำเนินการ:

1. พลังงานและโครงสร้างพื้นฐาน– ไทยต้องเพิ่มสัดส่วนพลังงานหมุนเวียน และเร่งปรับโครงสร้างพลังงานให้สะอาดและมีประสิทธิภาพมากขึ้น– ระบบอาคารในเมืองเป็นผู้ใช้พลังงานสูงสุด จึงเป็น “ตัวแปรสำคัญ” ของการลดคาร์บอน

2. การเกษตรและอุตสาหกรรม– ภาคการผลิตและการเกษตรยังปล่อยก๊าซเรือนกระจกสูง ต้องหันมาใช้เทคโนโลยีสะอาด

3. โครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำและการรับมือภัยพิบัติ– ไทยเป็นประเทศที่เสี่ยงน้ำท่วมมากที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้– การลงทุนในระบบป้องกันและจัดการน้ำเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน

4. โอกาสจากเศรษฐกิจสีเขียว– ตลาดโลกกำลังให้มูลค่ากับ Green Economy ทั้งการลงทุนและการค้า– ประเทศที่ปรับตัวได้เร็วจะได้เปรียบในการดึงดูดเงินทุนและผู้เช่าระดับโลก

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ นี่คือภาพรวมที่สะท้อนว่า “อาคาร” คือทั้งผู้ก่อให้เกิดคาร์บอน และเป็นทรัพย์สินที่ต้องรับผลกระทบโดยตรงหากไม่ปรับตัว

ทำไมเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องเริ่มวันนี้

1. แรงกดดันด้านกฎระเบียบ– โลกกำลังมุ่งสู่ Net Zero ภายในปี 2050 ประเทศไทยเองก็ประกาศเป้าหมายดังกล่าว– การออกกฎหมายควบคุมอาคารประหยัดพลังงาน และมาตรการด้านคาร์บอนเครดิต กำลังจะเข้มงวดขึ้น

2. ผู้เช่าคือแรงผลักดันใหม่– บริษัทข้ามชาติที่เข้ามาลงทุนในไทยมีนโยบาย ESG ชัดเจน– หากอาคารไม่สามารถตอบโจทย์ด้านสิ่งแวดล้อม จะสูญเสียผู้เช่ากลุ่มคุณภาพ

3. ต้นทุนพลังงานพุ่งสูง– ค่าไฟฟ้าและเชื้อเพลิงเป็นต้นทุนที่หลีกเลี่ยงไม่ได้– อาคารที่ไม่ประหยัดพลังงานจะมี OPEX สูงและเสี่ยงสูญเสียความคุ้มค่า

4. ความเสี่ยงทางกายภาพ– เหตุการณ์น้ำท่วม 2554 ทำให้อาคารและนิคมอุตสาหกรรมเสียหายหลายแสนล้านบาท– คลื่นความร้อนส่งผลให้ระบบเครื่องปรับอากาศทำงานหนักขึ้นและสิ้นเปลืองพลังงาน

สรุปคือ “การไม่ลงมือทำ” เท่ากับเพิ่มความเสี่ยงทั้งด้านการเงิน ภาพลักษณ์ และความอยู่รอดของธุรกิจ

สิ่งที่เจ้าของอาคารต้องลงมือทำ: แผนปฏิบัติ 10 ด้าน

1. จัดทำกลยุทธ์คาร์บอน (Carbon Roadmap)

• วัดการปล่อยคาร์บอน Scope 1, 2 และถ้าเป็นไปได้ Scope 3

• ตั้งเป้าหมาย Net Zero พร้อมกรอบเวลา

• จัดทำแผนการลดคาร์บอนแบบเป็นขั้นตอน

2. เพิ่มประสิทธิภาพพลังงาน (Energy Efficiency First)

• ทำ Energy Audit ตรวจหาจุดรั่วไหล

• อัปเกรดระบบไฟฟ้าและ HVAC ด้วยเทคโนโลยีใหม่

• ใช้ BMS ควบคุมอาคารอัจฉริยะ

3. พลังงานหมุนเวียน (Renewable Integration)

• Solar Rooftop / Carport

• Battery Storage ลด Peak Load

• ซื้อ Renewable Energy Certificate (REC)

4. ออกแบบอาคารให้ตอบสนองภูมิอากาศ (Passive & Climate-Responsive Design)

• Green Roof, Vertical Garden

• Shading Devices และฉนวนกันความร้อน

• Insulated Façade

5. ระบบจัดการน้ำและน้ำท่วม (Water & Flood Resilience)

• Rainwater Harvesting

• Retention Tank / Detention Pond

• Flood Barrier รอบอาคาร

• ยกระดับห้องเครื่องและระบบไฟฟ้า

6. ระบบตรวจวัดและติดตาม (Smart Monitoring)

• Smart Meter ตรวจจับพลังงานและน้ำ

• Dashboard รายงานเรียลไทม์

• Performance Report โปร่งใส

7. การมีส่วนร่วมของผู้เช่า (Tenant Engagement)

• Green Lease Clause

• จัดอบรมประหยัดพลังงาน

• สร้างแรงจูงใจร่วมแบ่งผลประหยัด

8. ใช้เครื่องมือการเงินสีเขียว (Green Finance)

• Green Loan, ESG Fund, Green Bond

• Energy Performance Contract (EPC)

• สิทธิประโยชน์ภาษีและเงินสนับสนุน

9. การรับรองมาตรฐาน (Green Certification)

• LEED, WELL, TREES

• ปฏิบัติตามกฎหมายอาคารประหยัดพลังงาน

• ใช้มาตรฐานสากรสร้างความมั่นใจแก่ผู้เช่า

10. แผนความยืดหยุ่นและการฟื้นตัว (Resilience & Recovery)

• Business Continuity Plan (BCP)

• ระบบไฟสำรองและปั๊มน้ำฉุกเฉิน

• การซ้อมแผนฉุกเฉิน

อุปสรรคและความท้าทาย

1. ต้นทุนเริ่มต้นสูง– เจ้าของอาคารอาจกังวลเรื่อง ROI แต่ต้องคิดในมุม “การรักษามูลค่าในอนาคต”

2. ความร่วมมือจากผู้เช่า– Green Lease เป็นกุญแจสำคัญเพื่อสร้างผลประโยชน์ร่วม

3. ความไม่แน่นอนของนโยบายรัฐ– ต้องติดตามกฎหมายและแรงจูงใจใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง

4. เทคโนโลยีที่เปลี่ยนเร็ว– เลือกลงทุนในโซลูชันที่ยืดหยุ่นและอัปเกรดได้ในอนาคต

บทสรุป: ลงมือวันนี้ เพื่อรักษามูลค่าทรัพย์สิน

คำเตือนจาก World Bank ไม่ใช่เพียงข้อมูลในรายงาน แต่มันคือ “แผนที่อนาคต” ที่บอกว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ปรับตัวจะเผชิญทั้งความเสี่ยงจากภัยพิบัติ ต้นทุนพลังงาน และการสูญเสียผู้เช่า

ในทางกลับกัน เจ้าของอาคารที่ กล้าลงมือวันนี้ จะได้ทั้งการประหยัดต้นทุน การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน ภาพลักษณ์ที่แข็งแรง และโอกาสในการแข่งขันในตลาดโลกที่กำลังเปลี่ยนไป

ดังนั้น คำตอบของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องชัดเจน: เริ่มต้นลงมือวันนี้ เพื่อสร้างอาคารคาร์บอนต่ำและยืดหยุ่นต่อภูมิอากาศ — ไม่ใช่เพื่อใคร แต่เพื่อความอยู่รอดและอนาคตของธุรกิจเอง