กรรมการนิติฯ รู้ไหม? มีอำนาจแค่ไหน — และมีหน้าที่ใดที่กฎหมายบังคับ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

22 March 2026

ทุกคนที่ได้รับการเลือกตั้งเป็น "กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด" ควรถามตัวเองก่อนเลยว่า — ฉันรู้จริงไหมว่าอำนาจที่มีอยู่มาจากไหน และขีดเส้นแบ่งอยู่ตรงไหน?

หลายคนนั่งในคณะกรรมการด้วยความตั้งใจดี อยากพัฒนาโครงการ อยากแก้ปัญหาให้เพื่อนบ้าน แต่ไม่รู้ว่าตัวเองมีอำนาจทำอะไรได้จริงๆ บ้าง และอะไรที่ทำไปโดยไม่มีฐานกฎหมายรองรับ อาจกลายเป็นปัญหาทางแพ่งและอาญาได้ในภายหลัง

บทความนี้จะพาทำความเข้าใจเรื่อง อำนาจและหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ตาม พรบ. อาคารชุด อย่างตรงไปตรงมา ไม่มีศัพท์กฎหมายเกินจำเป็น

นิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร และใครเป็น "ตัวแทน"?

ตาม มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคล นับแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด มีสิทธิและหน้าที่ตามกฎหมายเช่นเดียวกับบุคคลธรรมดา เพียงแต่ต้องกระทำการผ่าน "ผู้จัดการ" และ "คณะกรรมการ"

📌 มาตรา 37 — ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี เมื่อพ้นวาระแล้วอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้

หมายความว่า คณะกรรมการไม่ได้มีอำนาจส่วนตัว — อำนาจทั้งหมดมาจากนิติบุคคล และต้องกระทำในนามนิติบุคคลเท่านั้น

อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการตามกฎหมาย

มาตรา 38 กำหนดอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการไว้ชัดเจน 4 ข้อ ดังนี้

1. ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด นี่คือหัวใจสำคัญ — คณะกรรมการมีหน้าที่ "ควบคุม" การดำเนินงานของผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมและข้อบังคับ ไม่ใช่ลงมาบริหารงานประจำเอง

2. แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งทำหน้าที่ผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน คณะกรรมการมีอำนาจแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นมาทำหน้าที่แทนได้

3. จัดประชุมคณะกรรมการอย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง กฎหมายกำหนดให้คณะกรรมการต้องประชุมกันอย่างน้อย 1 ครั้งในทุกหกเดือน การไม่จัดประชุมตามกำหนดมีโทษปรับตาม มาตรา 70

4. หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง นอกจาก 3 ข้อข้างต้น กฎกระทรวงอาจกำหนดหน้าที่เพิ่มเติมให้คณะกรรมการได้

💬 สิ่งที่กรรมการหลายคนเข้าใจผิด คือคิดว่าตัวเองมีอำนาจ "สั่ง" ผู้จัดการได้ทุกเรื่อง ความจริงคือคณะกรรมการมีหน้าที่ "ควบคุม" ไม่ใช่ "บริหารแทน" — การก้าวก่ายงานประจำมากเกินไป อาจสร้างความสับสนในสายการบังคับบัญชาและเปิดช่องให้เกิดปัญหาทางกฎหมายได้

เส้นแบ่งที่ต้องรู้ — อะไรทำได้ อะไรต้องผ่านที่ประชุมใหญ่

สิ่งที่คณะกรรมการ "มีอำนาจทำได้" เอง

ควบคุมดูแลผู้จัดการให้ปฏิบัติตามข้อบังคับ, แต่งตั้งกรรมการรักษาการแทนผู้จัดการเมื่อจำเป็น, จัดประชุมคณะกรรมการตามกำหนด, จัดประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อมีเหตุจำเป็น

สิ่งที่ต้องผ่าน "ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม" เท่านั้น

แก้ไขข้อบังคับ (มาตรา 32), อนุมัติงบประมาณประจำปี, กำหนดอัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลาง, แต่งตั้งผู้จัดการ (มาตรา 35/2), การขาย/จำหน่ายทรัพย์ส่วนกลาง (มาตรา 48)

กรรมการมีความรับผิดอย่างไร?

กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้เป็นแค่ "อาสาสมัคร" ที่ทำได้ตามอำเภอใจ กฎหมายกำหนดบทลงโทษไว้ชัดเจนในหมวด 8 บทกำหนดโทษ (มาตรา 63–73)

ก. ไม่จัดประชุมคณะกรรมการตามกำหนด ฝ่าฝืน มาตรา 37/5 และ มาตรา 38 (3) — มีโทษตาม มาตรา 70 ประธานกรรมการต้องระวางโทษ ปรับไม่เกิน 5,000 บาท

ข. ไม่จัดทำงบดุล / รายงานประจำปี / ไม่เก็บรักษาเอกสาร ฝ่าฝืน มาตรา 38/1, มาตรา 38/2 และ มาตรา 38/3 — มีโทษตาม มาตรา 71 นิติบุคคลอาคารชุดต้องระวางโทษ ปรับไม่เกิน 10,000 บาท

ค. ขัดขวางหรือไม่อำนวยความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ ฝ่าฝืน มาตรา 60/1 — มีโทษตาม มาตรา 73 ต้องระวางโทษ จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

⚠️ คำเตือน: การ "ไม่รู้กฎหมาย" ไม่ใช่ข้อแก้ตัวในทางกฎหมาย กรรมการที่รับตำแหน่งมีหน้าที่ต้องศึกษาและทำความเข้าใจ พรบ. อาคารชุด และข้อบังคับของนิติบุคคลก่อนเริ่มปฏิบัติหน้าที่

บทเรียนสำหรับกรรมการมือใหม่

มีหลักปฏิบัติง่ายๆ 3 ข้อที่กรรมการทุกคนควรยึดไว้เสมอ

1. อ่านข้อบังคับก่อนทำทุกอย่าง ข้อบังคับของนิติบุคคลคือ "รัฐธรรมนูญ" ของอาคาร ทุกการตัดสินใจต้องตรวจสอบกับข้อบังคับก่อนเสมอ

2. บันทึกการประชุมทุกครั้ง รายงานการประชุมที่ดีคือหลักฐานที่ดีที่สุดว่าคณะกรรมการตัดสินใจโดยสุจริต ไม่มีการบันทึก = ไม่มีหลักฐาน

3. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเมื่อไม่แน่ใจ ไม่ว่าจะเป็นนักกฎหมาย ผู้ตรวจสอบบัญชี หรือผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารอาคาร การขอคำปรึกษาถูกกว่าการแก้ปัญหาภายหลังเสมอ

การเป็น "กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด" ไม่ใช่เกียรติยศที่ได้มาแล้วทำอะไรก็ได้ แต่คือความรับผิดชอบที่มีกฎหมายกำกับ กรรมการที่เข้าใจขอบเขตของตัวเอง ทำงานภายในกรอบ และโปร่งใสต่อเจ้าของร่วม คือกรรมการที่ทรงคุณค่าที่สุดสำหรับชุมชนอาคารชุด