กลยุทธ์พลังงานเชิงรุกสำหรับ Property Manager: รับมือสงคราม US-Iran ที่ยืดเยื้อ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

30 March 2026

สถานการณ์วันนี้: ไม่ใช่แค่ข่าวต่างประเทศอีกต่อไป

สงครามปะทุขึ้นเมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2569 เมื่อสหรัฐอเมริกาและอิสราเอลเปิดฉากโจมตีอิหร่าน ผลที่ตามมาทันทีคือการปิดช่องแคบฮอร์มุซ — เส้นทางขนส่งพลังงานที่สำคัญที่สุดของโลก ซึ่งน้ำมันกว่า 20 ล้านบาร์เรลต่อวัน หรือประมาณ 20% ของอุปทานน้ำมันโลกไหลผ่านทุกวัน

นักวิเคราะห์จาก Bloomberg และ CNBC ประเมินตรงกันว่านี่คือการหยุดชะงักด้านพลังงานครั้งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ตลาดน้ำมันโลก ร้ายแรงกว่าวิกฤตน้ำมันในทศวรรษ 1970 บวกกับแรงกดดันจากการปิดช่องแคบฮอร์มุซและการโจมตีโรงกลั่นในซาอุดีอาระเบียและกาตาร์ ส่งผลให้ราคาน้ำมัน Brent พุ่งสูงสุดที่ 126 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล

สำหรับประเทศไทย ผลกระทบรุนแรงกว่าชาติอื่นในเอเชียหลายประเทศ เพราะไทยมีการนำเข้าน้ำมันสุทธิสูงถึง 4.7% ของ GDP ซึ่งสูงที่สุดในภูมิภาค ทุกครั้งที่ราคาน้ำมันขึ้น 10% ดุลบัญชีเดินสะพัดเสียหายประมาณ 0.5% ของ GDP ขณะที่ก๊าซธรรมชาติซึ่งใช้ผลิตไฟฟ้ากว่า 60% ของประเทศก็กำลังถูกกระทบหนักจากการปิดช่องแคบ ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าไทยเหลือน้ำมันสำรองประมาณ 61 วัน

รัฐบาลไทยออกมาตรการฉุกเฉินด้านพลังงาน ขอให้เจ้าหน้าที่รัฐทำงานจากบ้าน และนายกรัฐมนตรีขอให้ข้าราชการขึ้นบันไดแทนลิฟต์ — นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่าวิกฤตลุกลามสู่ระดับนโยบายประเทศแล้ว

ค่า Ft คืออะไร และมันจะขึ้นเท่าไร

ค่า Ft (Fuel Adjustment Charge) คือค่าไฟฟ้าผันแปรที่ กกพ. ปรับทุก 4 เดือน เพื่อสะท้อนต้นทุนที่การไฟฟ้าควบคุมไม่ได้ โดยเฉพาะราคาก๊าซธรรมชาติซึ่งเป็นเชื้อเพลิงหลักในการผลิตไฟฟ้าของไทยกว่า 58% ก๊าซธรรมชาติที่ไทยใช้มาจาก 3 แหล่ง คือ อ่าวไทย (~50%) พม่าทางท่อ (~10%) และ LNG นำเข้า (~40%) โดย LNG คือส่วนที่แพงที่สุดและผันผวนตามราคาตลาดโลกโดยตรง จึงเป็นตัวแปรหลักที่ขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงของค่า Ft ในแต่ละงวด

บิลค่าไฟที่เราจ่ายทุกเดือน = ค่าไฟฟ้าฐาน (3.78 บาท/หน่วย) + ค่า Ft + ค่าบริการ + VAT 7%

ค่า Ft ล่าสุดและแนวโน้ม

กกพ. ประกาศค่า Ft งวด ม.ค.–เม.ย. 2569 ที่ 9.72 สตางค์/หน่วย หลัง ปตท. คาดการณ์ว่าราคา LNG จะลดจาก 12.5 เหลือ 11.6 ดอลลาร์/MMBtu ส่งผลให้ค่าไฟฟ้ารวมอยู่ที่ 3.88 บาท/หน่วย (ไม่รวม VAT)

ย้อนดูสถิติค่า Ft ที่ผ่านมาจะเห็นภาพชัดขึ้น:

งวด	ค่า Ft (สต./หน่วย)	ค่าไฟรวม (บาท/หน่วย)
พ.ค.–ส.ค. 2568	36.72	4.15
ก.ย.–ธ.ค. 2568	15.72	3.94
ม.ค.–เม.ย. 2569 (ปัจจุบัน)	9.72	3.88

ค่า Ft ที่ลดลงมาต่อเนื่องเกิดจากรัฐบาลใช้ Callback จาก 3 การไฟฟ้า และเลื่อนการชำระหนี้ค้างคืน กฟผ. กว่า 47,000 ล้านบาท ออกไปก่อน ซึ่งหมายความว่า "ตัวเลขที่เห็นวันนี้ต่ำกว่าต้นทุนจริง" — และยังรอเรียกเก็บคืนอยู่

แนวทาง กกพ. งวด พ.ค.–ส.ค. 2569 (เพิ่งเปิดรับฟังความเห็น 25 มี.ค. 69)

กกพ. เสนอ 3 กรณี ก่อนที่สงครามจะกระทบราคา LNG อย่างเต็มที่:

• กรณีที่ 1: Ft 80.60 สต./หน่วย → ค่าไฟรวม 4.59 บาท (+18%) จ่ายคืนหนี้ กฟผ. เต็มจำนวน

• กรณีที่ 2: Ft 29.66 สต./หน่วย → ค่าไฟรวม 4.08 บาท (+5%) เลื่อนชำระหนี้ กฟผ. และ ปตท.

• กรณีที่ 3: Ft 16.23 สต./หน่วย → ค่าไฟรวม 3.95 บาท (+2%) นำ Callback 9,472 ล้านบาทมาช่วยลดภาระ

ตัวเลขทั้ง 3 กรณีนี้คำนวณบนราคา LNG ก่อนสงคราม — จึงเป็น "พื้น" ที่ต่ำสุดเท่านั้น

3 ฉากทัศน์สงคราม: ค่า Ft จะขึ้นไปเท่าไร

ค่า Ft ขึ้นอยู่กับตัวแปร 3 ตัวหลัก ได้แก่ (1) ราคา LNG — ตัวแปรที่มีน้ำหนักมากที่สุด ทุก 1 ดอลลาร์/MMBtu ที่ขึ้น กระทบค่า Ft ประมาณ 3–5 สตางค์/หน่วย, (2) ราคาน้ำมันดิบ — ส่งผลทางอ้อมผ่านสูตร LNG Indexing โดยมี Time-lag 3–6 เดือน, และ (3) อัตราแลกเปลี่ยน USD/THB — ทุก 1 บาทที่อ่อนค่า กระทบ Ft ประมาณ 1.5–2 สตางค์/หน่วย

ฉากทัศน์ที่ 1 — สงครามจบเร็ว (ฮอร์มุซเปิดภายในเมษายน 2569)

สมมติฐาน: Brent $80/bbl · LNG $13/MMBtu · USD/THB 34 บาท

ค่า Ft คาดการณ์: ประมาณ 10–15 สตางค์/หน่วย

ค่าไฟรวมโดยประมาณ: ประมาณ 3.88–3.93 บาท/หน่วย (ทรงตัวจากปัจจุบัน)

ฉากทัศน์ที่ 2 — ยืดเยื้อปานกลาง (Q2–Q3 2569)

สมมติฐาน: Brent $110/bbl · LNG $18/MMBtu · USD/THB 35 บาท

ค่า Ft คาดการณ์: ประมาณ 35–45 สตางค์/หน่วย

ค่าไฟรวมโดยประมาณ: ประมาณ 4.13–4.23 บาท/หน่วย (+6 ถึง +9% จากปัจจุบัน)

ฉากทัศน์ที่ 3 — เลวร้าย สงครามยืดเยื้อ 6+ เดือน

สมมติฐาน: Brent $150/bbl · LNG $28/MMBtu · USD/THB 37 บาท

ค่า Ft คาดการณ์: ประมาณ 70–90 สตางค์/หน่วย

ค่าไฟรวมโดยประมาณ: ประมาณ 4.48–4.68 บาท/หน่วย (+15 ถึง +21% จากปัจจุบัน)

กล่าวให้ชัดขึ้น — ในกรณีเลวร้าย ค่า Ft อาจพุ่งจาก 9.72 สตางค์/หน่วยในปัจจุบัน ไปสูงถึง 70–90 สตางค์/หน่วย ส่งผลให้ค่าไฟฟ้ารวมแตะ 4.48–4.68 บาท/หน่วย ซึ่งยังไม่รวมหนี้ค้าง AF ของ กฟผ. กว่า 47,000 ล้านบาทที่รอเรียกเก็บอยู่อีก

ผลต่ออาคารขนาดใหญ่ในกรณีเลวร้าย

การใช้ไฟ	ค่าไฟปัจจุบัน/เดือน	ค่าไฟกรณีเลวร้าย/เดือน	เพิ่มขึ้น/ปี
10,000 kWh	38,800 บาท	46,800 บาท	+96,000 บาท
100,000 kWh	388,000 บาท	468,000 บาท	+960,000 บาท
1,000,000 kWh	3,880,000 บาท	4,680,000 บาท	+9,600,000 บาท

อาคาร Grade A ในกรุงเทพฯ ที่ใช้ไฟ 1 ล้าน kWh ต่อเดือน อาจต้องแบกภาระค่าพลังงานเพิ่มขึ้นเกือบ 10 ล้านบาทต่อปี — ก่อนที่จะบวกกับหนี้ AF ที่ยังรอเรียกเก็บอีกต่างหาก

กรอบกลยุทธ์ 3 ระยะ: Property Manager ต้องทำอะไรและเมื่อไร

ระยะที่ 1 — ฉุกเฉิน (วันนี้ถึง 30 วันข้างหน้า)

1. ตรวจสอบ Diesel Stock และระบบ Emergency Power ทันที

ความเสี่ยงเร่งด่วนที่สุดคือ Diesel สำหรับ Generator และ Fire Pump ซึ่งต้องเป็นไปตาม NFPA 25 อย่างเคร่งครัด ให้ประเมินสิ่งต่อไปนี้ทันที ได้แก่ ปริมาณ Diesel สำรองในถังปัจจุบัน vs. ระยะเวลาใช้งานหาก Grid Blackout, สัญญาจัดส่งน้ำมันกับซัพพลายเออร์ยังมีผลบังคับอยู่หรือไม่ และ Fire Pump ผ่าน Load Test ครั้งล่าสุดเมื่อไหร่

2. เปิดใช้ Peak Demand Control ทันที

ค่า Demand Charge คิดจากยอดใช้ไฟสูงสุดในเดือน การลด Peak สามารถลดค่าไฟรายเดือนได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยให้ปรับ HVAC Schedule ให้ Pre-cool อาคารก่อน ช่วง On-Peak และปิดไฟในพื้นที่ไม่มีคนใช้งาน

3. สื่อสารกับผู้เช่าและ Stakeholders อย่างโปร่งใส

ออก Energy Conservation Notice แจ้งสถานการณ์พลังงานระดับประเทศ มาตรการที่อาคารดำเนินการแล้ว และขอความร่วมมือด้านการประหยัดพลังงาน เช่น ตั้งอุณหภูมิ ที่ 25°C

ระยะที่ 2 — ปรับตัว (1–6 เดือน)

4. Energy Audit และ Retro-Commissioning

JLL Smart Energy Economics Report ระบุว่า ลูกค้าที่ผ่าน Energy Audit โดยทั่วไปสามารถลดการใช้พลังงานได้ 20–30% ใช้เวลาประมาณ 8–12 สัปดาห์ กรณีศึกษาในรายงานพบลูกค้าภาคการเงินที่มีอาคาร 2,500 แห่ง บรรลุการประหยัดพลังงานกว่า 1.2 ล้านดอลลาร์ต่อปี สำหรับอาคารในไทย ให้เริ่มจากการตรวจสอบ HVAC Controls Settings, Chiller Performance vs. Design Spec และ AHU/FCU ที่อาจมีปัญหา Hunting หรือ Short-cycling

5. FDD และ BMS Optimization

Fault Detection and Diagnostics (FDD) ร่วมกับการ Optimize Building Management System ช่วยลด Energy Waste แบบอัตโนมัติ โดยไม่ต้องรอทีม Engineering ตรวจด้วยมือ

ระยะที่ 3 — สร้างความยืดหยุ่นระยะยาว (6 เดือนขึ้นไป)

6. ติดตั้ง Distributed Energy Resources (DER)

JLL Research แสดงให้เห็นว่าการเปลี่ยนอาคารให้ผลิตพลังงานได้เองสามารถเพิ่มรายได้ของเจ้าของอาคาร 25–50% ในระยะยาว ตัวเลือกหลักสำหรับอาคารพาณิชย์ในกรุงเทพฯ ได้แก่ Solar Rooftop ซึ่งพื้นที่หลังคา Grade A Office มักมีศักยภาพติดตั้งได้ 100–500 kWp และ Battery Energy Storage System (BESS) ที่ใช้ Charge ช่วง Off-peak และ Discharge ช่วง On-peak เพื่อลดค่า Demand Charge โดยต้องทราบว่าราคาแบตเตอรี่ลดลงถึง 75% ตั้งแต่ปี 2558 มาอยู่ที่ $108/kWh ในปี 2568

สรุปสำหรับ Property Manager: 6 สิ่งที่ต้องทำใน 7 วันข้างหน้า

ลำดับ	Action	เป้าหมาย	ระยะเวลา
1	ตรวจ Diesel Stock + สั่ง Top-up	Resilience & Compliance	วันนี้
2	ตั้ง Temperature Setback + Pre-cool Schedule	ลดค่าไฟ 3-5%	วันนี้
3	ส่ง Energy Alert Letter ถึงผู้เช่า	Stakeholder Management	ภายใน 3 วัน
4	ดึง Utility Bill 24 เดือนมาตรวจสอบ	อาจพบจุดรั่วไหล	ภายใน 7 วัน
5	ทบทวน Chiller/AHU Operating Logs	ค้นหา Efficiency Gap	ภายใน 7 วัน
6	นัด Workshop กับทีม Engineering	วางแผนระยะกลาง	ภายใน 2 สัปดาห์

นักวิเคราะห์เตือนว่าช่องแคบฮอร์มุซต้องเปิดภายในกลางเมษายน 2569 มิฉะนั้นการหยุดชะงักด้านพลังงานจะทวีความรุนแรงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และ กกพ. จะประกาศค่า Ft งวดใหม่ในวันที่ 1 เมษายน 2569 นี้

Property Manager ที่วางแผนงบประมาณพลังงานบนสมมติฐาน "ค่าไฟ 4.20–4.60 บาท/หน่วย" และลงมือดำเนินการ 6 ข้อข้างต้นตั้งแต่วันนี้ จะไม่เพียงแต่รอดผ่านวิกฤต — แต่จะสร้างความได้เปรียบเชิงแข่งขันที่ยั่งยืนให้กับพอร์ตโฟลิโออาคารของตนในระยะยาว

บทความนี้อ้างอิงจาก JLL Smart Energy Economics Report, ข้อมูล กกพ. ล่าสุด ณ 25 มีนาคม 2569, Bloomberg, CNBC, NPR, Al Jazeera และ Nation Thailand ณ วันที่ 30 มีนาคม 2569 · การคาดการณ์ค่า Ft เป็น Scenario-based Estimate ไม่ใช่การประมาณการอย่างเป็นทางการของ กกพ.