การรับมอบอาคารสร้างใหม่: Commissioning และบทบาทของ Property Management

Chakrapan Pawangkarat
Aug 22
3 min read

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

22 August 2025

บทนำ: ทำไมการรับมอบอาคารจึงสำคัญ

การก่อสร้างอาคารไม่ว่าขนาดเล็กหรือใหญ่ ล้วนมีจุดสิ้นสุดของการทำงานฝั่งผู้รับเหมา และจุดเริ่มต้นของการใช้งานจริงโดยเจ้าของและผู้เช่า แต่ช่วงเวลาที่เปลี่ยนผ่านนี้เองที่มักก่อให้เกิด “ช่องว่าง” ระหว่างงานที่ถูกสร้างขึ้นตามแบบ กับการใช้งานจริงที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนในเชิงปฏิบัติ

ในทางปฏิบัติ “อาคารเสร็จ” ไม่ได้หมายความว่า “อาคารพร้อมใช้งานจริง” การรับมอบอาคาร (Building Handover) จึงมีความสำคัญมาก เพราะหากตรวจสอบไม่ครบถ้วน ปัญหา Defect ที่หลุดรอดจะสร้างค่าใช้จ่ายมหาศาลภายหลัง เช่น ระบบปรับอากาศไม่สมดุล น้ำรั่วซึมซ่อนเร้น ระบบไฟฟ้าไม่รองรับโหลดจริง หรือแม้แต่การจัดเก็บเอกสารที่ไม่สมบูรณ์

บทบาทของ Construction Management (CM) และ Property Management (PM) จึงแตกต่างกันอย่างชัดเจน แต่ต้องทำงานร่วมกันอย่างกลมกลืน CM ทำหน้าที่พิสูจน์ว่าอาคารถูกก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ตามแบบและสัญญา ขณะที่ PM ตรวจสอบให้อาคารใช้งานได้จริง ปลอดภัย บำรุงรักษาได้ และพร้อมสร้างมูลค่าในระยะยาว

กรอบแนวคิดการรับมอบอาคาร

การรับมอบอาคารคือกระบวนการตรวจสอบ ตรวจรับ และโอนความรับผิดชอบจากผู้รับเหมาก่อสร้างสู่เจ้าของหรือผู้บริหารอาคาร กระบวนการนี้ถือเป็น “จุดเปลี่ยนผ่าน” (Transition Point) จาก Construction Phase → Operation Phase ซึ่งมีความเสี่ยงสูง หากทำไม่รัดกุมจะเกิดผลเสียต่ออาคารทั้งอายุการใช้งาน

กรอบคิดที่ใช้กันในสากล เช่น RIBA Plan of Work ของอังกฤษ หรือ ASHRAE Commissioning Process ของสหรัฐฯ ต่างย้ำตรงกันว่า การส่งมอบไม่ใช่แค่การเช็ก Defect แต่ต้องเป็นการ “ยืนยันว่าอาคารพร้อมใช้งานจริง”

ในประเทศไทย ปัญหาที่พบมากคือ การมองว่าการรับมอบเป็น “พิธีการ” มากกว่า “การตรวจสอบเชิงลึก” เช่น รับแบบ As-built ที่ไม่ตรงกับของจริง, O&M Manual ที่ใช้ไม่ได้จริง, หรือแม้แต่การละเลยการฝึกอบรมทีม Operation ซึ่งเป็นต้นเหตุของปัญหาหลังใช้งาน

ดังนั้น กรอบแนวคิดที่ถูกต้องคือ การรับมอบอาคารต้องตอบโจทย์ทั้ง 2 ด้านพร้อมกัน คือ

เสร็จตามสัญญา (Contractual Completion) – งานครบถ้วนตาม Spec, เวลา, งบประมาณ
พร้อมใช้งานจริง (Operational Readiness) – ระบบอาคารปลอดภัย ใช้งานได้ และบำรุงรักษาได้

บทบาทของ Construction Management

Construction Management คือทีมงานที่ดูแลการก่อสร้างตั้งแต่เริ่มจนเสร็จ โดยเป้าหมายคือให้โครงการเสร็จตรงเวลา ตรงงบ และตรงตามแบบ การทำงานของ CM ในช่วง Commissioning และ Handover มีรายละเอียดดังนี้

ควบคุมคุณภาพงานก่อสร้าง (Quality Control): ตรวจสอบการติดตั้งงานโครงสร้าง งานสถาปัตย์ และระบบ MEP ให้ตรงตามแบบและมาตรฐานที่กำหนด
เตรียมแผน Commissioning: จัดทำ Method Statement, Test Procedure และ Schedule ของการทดสอบระบบ
ดำเนินการทดสอบ: ผู้รับเหมาหลักและ Subcontractor จะต้องทำ Pre-functional Test (ตรวจการติดตั้ง), Functional Test (ตรวจการทำงานจริง) และ Performance Test (ทดสอบสมรรถนะตาม Spec)
รายงานผลและเอกสาร: จัดทำ Commissioning Report, As-built Drawing, O&M Manual, Warranty และใบอนุญาตต่าง ๆ เช่น อ.5
แก้ไข Defect: เมื่อพบข้อบกพร่อง CM ต้องประสานผู้รับเหมาแก้ไขจนผ่านเกณฑ์ ก่อนส่งมอบ

บทบาทหลักของ CM คือการยืนยันว่า “อาคารถูกสร้างตามสัญญาและแบบ” ซึ่งเป็นเงื่อนไขขั้นต่ำก่อนส่งต่อให้ทีม Property Management

บทบาทของ Property Management

เมื่ออาคารใกล้เสร็จ ทีม Property Management จะเข้ามามีบทบาท โดยเป้าหมายคือการตรวจสอบว่า “อาคารสามารถใช้งานจริงและบำรุงรักษาได้”

หน้าที่หลัก ได้แก่:

Witness Test: เข้าร่วมสังเกตและตรวจสอบการทดสอบระบบที่ CM จัดขึ้น เช่น การดับไฟฉุกเฉินและการทำงานของ Generator, Fire Alarm Integration
Operational Check: ตรวจสอบจากมุมผู้ใช้งานจริง เช่น การเข้าถึงพื้นที่ซ่อมบำรุง, การตั้งค่า BMS ที่ใช้งานได้จริง, การทดสอบ Lift Recall เวลามีไฟไหม้
Defect List เชิงการใช้งาน: ทำรายการข้อบกพร่องที่อาจไม่ถูกมองเห็นในสัญญา เช่น เสียงรบกวนจาก AHU, น้ำทิ้งไม่ไหลลง Floor Drain, เซ็นเซอร์ CO2 ไม่แม่นยำ
แผนบำรุงรักษา (PM Schedule): นำข้อมูลจาก O&M Manual มาทำเป็นตาราง PM ที่ทีม Operation จะต้องใช้จริง
Asset Register: บันทึกข้อมูลอุปกรณ์และระบบทั้งหมดเข้าระบบ CMMS เพื่อใช้ติดตามตลอดอายุอาคาร
Training: ตรวจสอบว่าทีม Operation ได้รับการฝึกอบรมจากผู้รับเหมาอย่างครบถ้วน

PM ทำหน้าที่ “ยืนยันว่าอาคารพร้อมใช้งาน” ซึ่งเป็นคนละมุมกับ CM ที่เน้นว่า “สร้างเสร็จตามแบบ”

การแบ่งหน้าที่ในกระบวนการ Commissioning

Commissioning (Cx) คือกระบวนการยืนยันว่าอาคารและระบบต่าง ๆ ติดตั้ง ทดสอบ และใช้งานได้จริงตามความต้องการของเจ้าของ

ขั้นตอนหลัก

Pre-functional Check: ตรวจสอบการติดตั้ง อุปกรณ์ Label และ Calibration
Functional Test: ทดสอบการทำงานของระบบเดียว เช่น Chiller Run Test, Fire Pump Flow Test
Integrated Test: ทดสอบระบบทำงานร่วมกัน เช่น ไฟดับ → Generator ทำงาน → Lift Recall → Fire Alarm Trigger AHU Shut-off
Performance Verification: ตรวจค่าประสิทธิภาพ เช่น Chiller COP ≥ Spec, Voltage Drop อยู่ในเกณฑ์

การแบ่งบทบาท CM vs PM

ขั้นตอน	CM	PM
Pre-functional	ตรวจการติดตั้ง, Wiring, Label	ตรวจว่ามีการเข้าถึงพื้นที่บำรุงรักษาได้
Functional Test	Run Test ตาม Procedure	Witness Test, ตรวจการตอบสนองจริง
Integrated Test	Run Scenario	Confirm การทำงาน Cross-system เช่น Fire Alarm–Lift
Documentation	จัดทำ Report, O&M	ตรวจว่าเอกสารใช้บำรุงรักษาได้จริง
Training	จัดอบรมทีม Operation	เข้าร่วม, ตั้งคำถาม, รับการส่งต่อจริง
Defect Rectification	แก้ไขข้อบกพร่อง	ทำ Punch List เชิง Operation
Final Handover	ส่งเอกสารและ Report	ยืนยันความพร้อมใช้งาน

ตัวอย่างจริง

Chiller Performance Test: CM ตรวจ COP ≥ Spec, PM ตรวจต่อว่า BMS แสดงค่าครบ Load และมี Trend Log
Fire Safety Integration: CM Run Test สัญญาณ Alarm, PM ตรวจว่าลิฟต์ Recall ทำงาน, AHU Shutdown, Fire Pump Auto Start
Black-out Simulation: CM ตัดไฟหลัก, Generator ติด, PM ตรวจสอบว่าลิฟต์ลงชั้นล่างปลอดภัย

การจัดการเอกสารและการฝึกอบรม

หนึ่งใน Pain Point ของการรับมอบอาคารคือ เอกสารไม่สมบูรณ์ และ การฝึกอบรมไม่ครบถ้วน

As-built Drawing: ต้องตรงกับของจริง หากไม่ตรงจะทำให้การซ่อมบำรุงยากมาก
O&M Manual: หลายโครงการส่งเพียง “แฟ้มกระดาษ” ที่ไม่สามารถใช้จริง PM ต้องตรวจสอบว่า Manual ระบุขั้นตอน PM และ Troubleshooting ครบถ้วน
Warranty: ต้องระบุชัดเจนเรื่องระยะเวลา เงื่อนไข และผู้ติดต่อ Claim
Training: ผู้รับเหมาต้องอบรมทีม Operation ครบทุกระบบ เช่น การเดินเครื่อง Chiller, การ Reset ระบบ Fire Alarm, การจัดการ BMS Alarm

การติดตามระหว่าง Defect Liability Period (DLP)

Defect Liability Period (DLP) มักอยู่ระหว่าง 12–24 เดือน เป็นช่วงที่ผู้รับเหมามีหน้าที่แก้ไขข้อบกพร่องฟรี Property Management ต้องมีระบบติดตามดังนี้:

จัดทำ Defect Tracking Log แยกตามระบบ
กำหนด SLA การแก้ไข เช่น 7 วันสำหรับงานเล็ก, 30 วันสำหรับระบบหลัก
ทำ Periodic Walk-through ทุกไตรมาสเพื่อตรวจ Defect ที่โผล่ภายหลัง
มีระบบรับเรื่องร้องเรียนจากผู้เช่า เพื่อสะท้อนปัญหาที่ CM อาจไม่เห็น

ประเด็นเชิงกลยุทธ์ของ Property Management

บทบาทของ Property Management ไม่ได้หยุดแค่การตรวจ Defect แต่คือการสร้างมูลค่าในระยะยาว

Value Creation: อาคารที่ตรวจรับดีจะมีค่าเสื่อมต่ำ ค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
Risk Reduction: ป้องกันปัญหาด้านความปลอดภัยและกฎหมาย เช่น Fire Alarm ไม่เชื่อมกับ AHU → เสี่ยงผิดกฎหมาย
Tenant Confidence: ผู้เช่าเชื่อมั่นเมื่อเห็นว่าทีม PM ตรวจรับและทดสอบระบบจริง → ส่งผลต่อการตัดสินใจเช่าระยะยาว
Best Practice: หลายโครงการนำมาตรฐานสากล เช่น ASHRAE Guideline 0, CIBSE Guide M, BOMA Best Practices มาใช้เป็น Framework ในการรับมอบ

สรุป

การรับมอบอาคารใหม่ไม่ใช่แค่พิธีการหรือการตรวจ Defect แบบผิวเผิน แต่คือ การเปลี่ยนผ่านความรับผิดชอบจากผู้รับเหมาไปสู่ผู้บริหารอาคาร หากแบ่งหน้าที่ระหว่าง CM และ PM ชัดเจน จะช่วยให้เจ้าของโครงการมั่นใจได้ว่า