การเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่ของการบริหารอาคารในกรุงเทพฯ: เมื่อกฎเกณฑ์ด้านสภาพภูมิอากาศกำลังกำหนดอนาคตตลาดอสังหาฯ เมืองใหญ่

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

2 December 2025

การบริหารอาคารในกรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ ขณะที่เมืองชั้นนำทั่วโลกเปลี่ยนผ่านจากยุคประกาศเจตนารมณ์สู่ยุคการบังคับใช้มาตรการด้านสภาพภูมิอากาศอย่างเข้มงวด แม้กรุงเทพฯ จะยังไม่มีกฎควบคุมด้านประสิทธิภาพอาคารที่เข้มข้นแบบนิวยอร์ก ลอนดอน หรือปารีส แต่ทิศทางระดับสากลและแรงกดดันด้านสิ่งแวดล้อมกำลังบ่งบอกชัดเจนว่า การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่กำลังมาถึงอุตสาหกรรมบริหารอาคารในมหานครใหญ่ที่สุดของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้แห่งนี้

คลื่นกฎระเบียบโลกกำลังเคลื่อนตัวมาถึงกรุงเทพฯ

ทั่วโลก เมืองใหญ่ต่างผลักดันการลดการปล่อยคาร์บอนด้วยการ “จัดการที่อาคาร” เป็นจุดเริ่มต้น เพราะกว่า 60% ของการปล่อยก๊าซเรือนกระจกในเขตเมืองมาจากอาคารโดยตรง คลื่นการเปลี่ยนแปลงนี้เริ่มส่งแรงสะเทือนมายังกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในช่วงที่เมืองเติบโตอย่างรวดเร็ว และมีบริษัทข้ามชาติรวมถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกเข้ามาลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

กฎระเบียบสำคัญ 3 ประเภทที่เมืองระดับโลกกำลังบังคับใช้ และผู้บริหารอาคารในกรุงเทพฯ ควรเตรียมตัวตั้งแต่วันนี้ ได้แก่

1. มาตรฐานประสิทธิภาพพลังงานและคาร์บอนแบบบังคับใช้จริง,

2. ข้อกำหนดด้านการใช้พลังงานไฟฟ้าแทนพลังงานฟอสซิล (Electrification), และ

3. มาตรการเสริมความทนทานต่อสภาพภูมิอากาศ (Climate Resilience)

แม้กรอบกฎหมายไทยยังไม่เข้มงวดเท่าต่างประเทศ แต่แรงกดดันจากผู้เช่าระดับนานาชาติและนักลงทุนโลกกำลังกำหนดมาตรฐานใหม่ให้กับอาคารในกรุงเทพฯ โดยปริยาย

ประสิทธิภาพพลังงาน: คลื่นการเปลี่ยนแปลงที่ใหญ่ที่สุด

ประเด็นที่มีผลกระทบมากที่สุดในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าคือ “มาตรฐานประสิทธิภาพพลังงานอาคารแบบมีบทลงโทษ” ขณะนี้มี 31 เมืองทั่วโลกบังคับใช้กฎหมายควบคุมพลังงานหรือการปล่อยคาร์บอน พร้อมค่าปรับสำหรับอาคารที่ไม่ผ่านมาตรฐาน ตัวอย่างสำคัญคือกฎหมาย Local Law 97 ของนิวยอร์ก ที่ครอบคลุมอาคารกว่า 23,000 แห่ง และกำหนดให้ลดการปล่อยคาร์บอนอย่างมีนัยสำคัญภายในปี 2030

สำหรับกรุงเทพฯ ความเปลี่ยนแปลงนี้กำลังเริ่มขึ้นแล้วโดยไม่ต้องรอกฎหมาย เพราะผู้เช่าระดับโลกที่เข้ามาในตลาดกำลังคัดเลือกอาคารที่ “พิสูจน์ได้ว่ามีประสิทธิภาพ” ผ่านระบบมอนิเตอร์พลังงาน การวัดผล และการอัปเกรดอุปกรณ์อย่างต่อเนื่อง

ผลลัพธ์ชัดเจน: อาคารที่ประหยัดพลังงานให้ผลตอบแทนทางการเงินดีกว่า ทั้งค่าเช่าสูงกว่า ผู้เช่าคุณภาพดีขึ้น และมูลค่าสินทรัพย์แข็งแรงกว่า ในตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ ที่แข่งขันสูง การบริหารพลังงานกำลังกลายเป็น “จุดชี้เป็นชี้ตาย” ในกลุ่มอาคารพรีเมียม

การใช้พลังงานไฟฟ้าและพลังงานหมุนเวียน: โอกาสใหม่ของกรุงเทพฯ

แม้ระบบไฟฟ้าของไทยจะยังไม่สะอาดเท่าประเทศนอร์ดิกที่ใช้พลังงานหมุนเวียนเกือบ 100% แต่ทิศทางกำลังมุ่งไปในทางเดียวกัน—พลังงานสะอาดมากขึ้นทุกปี รัฐบาลก็มีนโยบายเพิ่มสัดส่วนพลังงานหมุนเวียนอย่างจริงจัง ซึ่งเปิดทางให้อาคารค่อยๆ เปลี่ยนไปสู่ระบบไฟฟ้าที่ปล่อยคาร์บอนน้อยกว่า

ผู้บริหารอาคารควรเริ่ม สำรวจระบบเครื่องกลที่ใช้เชื้อเพลิงในปัจจุบัน และวางแผนการเปลี่ยนไปใช้ระบบไฟฟ้าในอนาคต รวมถึงประเมินทางเลือกสำหรับติดตั้งพลังงานแสงอาทิตย์บนอาคาร ซึ่งถือเป็นจุดแข็งของไทย แม้ความหนาแน่นของเมืองจะเป็นข้อจำกัด แต่เมืองใหญ่อย่างฮัมบูร์กก็เริ่มบังคับติดโซลาร์บนอาคารใหม่เกือบทุกหลังแล้ว

ความทนทานต่อสภาพภูมิอากาศ: โจทย์เร่งด่วนที่สุดของกรุงเทพฯ

ในบรรดาความท้าทายทั้งหมด เรื่องที่กระทบกรุงเทพฯ เด่นชัดที่สุดคือ น้ำท่วม ความร้อนจัด และฝนที่แปรปรวน การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศส่งผลต่อระบบอาคารโดยตรง ตั้งแต่ต้นทุนเดินระบบไปจนถึงความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร

ต่างจากไมอามีหรือเมืองชายฝั่งอื่นๆ ที่มีกฎเข้มงวดด้านการยกระดับพื้นอาคารและโครงสร้างป้องกันน้ำท่วม กรุงเทพฯ ยังพึ่งพามาตรการ “สมัครใจ” เป็นหลัก ดังนั้นผู้บริหารอาคารต้อง ลงมือก่อน เพื่อปกป้องทั้งทรัพย์สินและมูลค่าอาคาร

แผนบริหารความเสี่ยงควรรวมถึง

• ระบบป้องกันน้ำท่วมและเครื่องสูบน้ำสำรอง

• แผนรับมือคลื่นความร้อนและปรับปรุงประสิทธิภาพการทำความเย็น

• โครงสร้างสำรองเพื่อความต่อเนื่องทางธุรกิจ

• การเพิ่มพื้นที่สีเขียวและการจัดการความร้อนแบบเดียวกับที่ปารีสทำ

ความร้อนจัดในกรุงเทพฯ จะกลายเป็น “ดัชนีชี้คุณภาพอาคาร” ในอนาคตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

โอกาสทางการเงินและต้นทุนเงินทุนที่เปลี่ยนไป

ตลาดการเงินโลกกำลังไหลไปสู่สินทรัพย์ที่มีมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมชัดเจน แม้ตลาดการเงินสีเขียวของไทยจะยังอยู่ในช่วงพัฒนา แต่ผู้ลงทุนต่างชาติและธนาคารระดับโลกให้ความสำคัญกับอาคารที่มีประสิทธิภาพด้านพลังงานและมีความทนทานต่อสภาพภูมิอากาศอย่างจริงจัง

ผู้บริหารอาคารที่ลงทุนก่อน มีโอกาสเข้าถึง

• เงินกู้ต้นทุนต่ำ

• เงินทุนระหว่างประเทศ

• เครื่องมือทางการเงินประเภท Sustainability-linked

ทั้งหมดนี้เป็นแต้มต่อสำคัญในตลาดอสังหาเชิงพาณิชย์ยุคใหม่

กลยุทธ์ลงมือทำสำหรับผู้บริหารอาคารในกรุงเทพฯ

เส้นทางที่เหมาะสมคือการเดินแบบ “ทีละขั้น” แต่ต่อเนื่อง ได้แก่

1. ตรวจสอบพลังงานและจัดทำฐานข้อมูลให้ชัดเจน

2. จัดลำดับอัปเกรดที่ให้ผลตอบแทนเร็ว

3. วางแผนอัปเกรดระบบใหญ่สำหรับอนาคตของการ Electrification

4. สื่อสารกับผู้เช่าและพัฒนาความร่วมมือด้านความยั่งยืน

5. พิจารณารับรองมาตรฐานอาคารเขียวระดับสากล

ตลาดในกรุงเทพฯ จะให้รางวัลกับอาคารที่ “แสดงให้เห็น” ความเป็นผู้นำด้านสิ่งแวดล้อม ไม่ใช่แค่ประกาศไว้ในเอกสาร

เตรียมตัวก่อนกฎหมายเปลี่ยน

กรอบกฎหมายของไทยจะต้องขยับตามโลก ไม่ช้าก็เร็ว ทั้งจากแรงกดดันด้านเศรษฐกิจ การค้า และเป้าหมายด้านสภาพภูมิอากาศ ผู้บริหารอาคารที่วางโครงสร้างความยั่งยืนตั้งแต่วันนี้จะได้เปรียบเมื่อกฎหมายเริ่มเข้มขึ้น

การติดตามกฎอาคารใหม่ มาตรฐานพลังงาน และข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม รวมถึงการเข้าร่วมเวทีภาครัฐและสมาคมวิชาชีพ จะช่วยให้พร้อมรับการเปลี่ยนแปลง

ความได้เปรียบเชิงแข่งขัน: ใครเริ่มก่อน ชนะก่อน

ธุรกิจบริหารอาคารในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในจุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ ความยั่งยืนไม่ได้เป็น “ของเสริม” อีกต่อไป แต่คือ “ทักษะหลัก” ที่ต้องมี หากต้องการแข่งขันได้ในตลาดอสังหาฯ ระดับภูมิภาค

อาคารที่ลงทุนในประสิทธิภาพพลังงาน พลังงานหมุนเวียน และความทนทานต่อสภาพภูมิอากาศวันนี้ จะได้ประโยชน์ทั้งด้านต้นทุนการดำเนินงาน ความสามารถในการดึงดูดผู้เช่า มูลค่าทรัพย์สิน และการเข้าถึงเงินทุนคุณภาพสูง

คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ สิ่งนี้จะเกิดขึ้นหรือไม่ แต่คือ อาคารในกรุงเทพฯ จะปรับตัวเร็วแค่ไหน—and who will lead the change.