จับมือกับบริษัทบริหารทรัพย์สินมืออาชีพเพื่อยกระดับทีมบริหารงานภายใน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

11 August 2025

คำแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับเจ้าของอาคาร

1. สรุปผู้บริหาร

เจ้าของอาคารบางรายในกรุงเทพฯ เลือกที่จะบริหารอาคารสำนักงานด้วย ทีมงานภายใน (In-house team) เพื่อรักษาการควบคุมโดยตรงและปกป้องวัฒนธรรมองค์กร ซึ่งเป็นแนวทางที่มีข้อดีในด้านความใกล้ชิดกับการปฏิบัติงาน แต่ก็มักเกิดช่องว่างในด้านความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง การปฏิบัติตามมาตรฐาน/กฎหมาย และความสามารถในการแข่งขันกับตลาด

การสร้าง ความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ กับบริษัทบริหารทรัพย์สินมืออาชีพ — ในฐานะ ที่ปรึกษาและผู้เสริมศักยภาพ ไม่ใช่ผู้บริหารเต็มรูปแบบ — ทำให้เจ้าของสามารถคงการควบคุมการปฏิบัติงานไว้ได้ ขณะเดียวกันก็เข้าถึง Best Practice ของตลาด, ความเชี่ยวชาญทางเทคนิค และภาวะผู้นำด้าน ESG

นี่คือโมเดลผสมที่ได้ ข้อดีทั้งสองด้าน: วัฒนธรรมองค์กรที่เจ้าของขับเคลื่อนเอง พร้อมประสิทธิภาพการดำเนินงานในระดับมืออาชีพ

2. ความท้าทายของทีมบริหารงานภายใน

• ขาดข้อมูลเปรียบเทียบจากตลาด (Benchmark): มาตรฐานผลงานถูกกำหนดจากภายใน อาจเกิดความเคยชินจนหยุดพัฒนา

• เทคโนโลยีเปลี่ยนเร็ว: ทีมอาจไม่ทันต่อ BMS Analytics, AI Optimization หรือเทคนิคการปรับปรุงประสิทธิภาพรุ่นใหม่

• ข้อกำหนดด้านกฎหมายและ ESG ซับซ้อนขึ้น: ต้องใช้ความรู้เฉพาะทางเพื่อตีความและปฏิบัติตาม

• ขีดความสามารถจำกัด: โครงการใหญ่ เช่น Retrofit, การขอ/ต่ออายุการรับรอง อาจกระทบงานประจำวัน

3. บทบาทเชิงกลยุทธ์ของบริษัทบริหารทรัพย์สินมืออาชีพในโมเดล In-House

A. ที่ปรึกษากลยุทธ์และการเปรียบเทียบตลาด

• ตรวจสอบประสิทธิภาพเทียบกับอาคารในทำเล CBD และมาตรฐานภูมิภาค

• ทำให้การดำเนินงานภายในสอดคล้องกับกลยุทธ์การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินและการปล่อยเช่า

• ให้คำแนะนำแผนการลงทุนปรับปรุง (Capex) ระยะยาว

B. ความเชี่ยวชาญด้านเทคนิคและการเพิ่มประสิทธิภาพพลังงาน

• ตรวจวิเคราะห์ระบบ HVAC, BMS และระบบพลังงานอย่างละเอียด

• วางกลยุทธ์เพิ่มประสิทธิภาพ Chiller Plant และระบบลม เพื่อให้ทีมภายในนำไปปฏิบัติ

• แก้ไขปัญหาที่ซับซ้อนเกินขอบเขตงานประจำ

C. ภาวะผู้นำด้าน ESG และการปฏิบัติตามข้อกำหนด

• ให้คำแนะนำและดูแลการขอ/ต่ออายุการรับรอง LEED, WELL, TGBI

• ตรวจสอบให้เป็นไปตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร, กฎหมายความปลอดภัย และ พ.ร.บ.ส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน

• รวมข้อมูลการดำเนินงานเป็นรายงาน ESG คุณภาพสูงระดับนักลงทุน

D. การฝึกอบรมและพัฒนาศักยภาพทีม

• จัดการอบรมต่อเนื่องด้านการประหยัดพลังงาน, การจัดการคุณภาพอากาศ, และเทคโนโลยีใหม่

• ให้คำปรึกษาผู้จัดการทีมภายในในการใช้ข้อมูลตัดสินใจด้านปฏิบัติการ

• อบรมการใช้งานเทคโนโลยีใหม่เมื่อมีการติดตั้ง

E. สนับสนุนงานจัดซื้อและโครงการพิเศษ

• จัดทำ TOR และเอกสารประกวดราคาสำหรับงานซ่อมบำรุงหรือปรับปรุงระบบ

• คัดเลือกและแนะนำผู้ให้บริการที่มีคุณภาพ

• ประสานงานการเชื่อมต่อเทคโนโลยีใหม่เข้ากับระบบเดิม

4. โมเดลความร่วมมือที่แนะนำ

ความถี่ในการร่วมงาน

• รายไตรมาส: ประชุมทบทวนผลงาน, รายงาน KPI, อัพเดตเทรนด์ตลาด

• รายครึ่งปี: ตรวจสอบระบบเทคนิค, ทบทวนประสิทธิภาพพลังงาน

• รายปี: ตรวจสอบ ESG, จัดอบรม, วางแผน Capex

การแบ่งบทบาท

• ทีมภายใน: งานปฏิบัติประจำวัน, บริการผู้เช่า, ซ่อมบำรุงตามปกติ

• บริษัท PM มืออาชีพ: ให้คำปรึกษาเชิงกลยุทธ์, สนับสนุนเฉพาะด้าน, ทำ Benchmark, นำการปฏิบัติตามกฎและ ESG

KPI ร่วมที่ควรติดตาม

• ความเข้มพลังงาน (kWh/ม²/ปี) และประสิทธิภาพระบบทำความเย็น (kW/RT)

• คะแนนความพึงพอใจของผู้เช่า

• สถานะการรับรอง ESG

• การประหยัด OPEX เมื่อเทียบกับฐานข้อมูลเดิม

5. ขั้นตอนการดำเนินงานที่แนะนำสำหรับเจ้าของ

1. ประเมินช่องว่าง – ตรวจสอบภายในว่าขาดความสามารถหรือทรัพยากรด้านใด

2. เลือกพันธมิตรที่เหมาะสม – บริษัท PM ที่มีประสบการณ์ตรงกับอาคารและผลงานด้านการเพิ่มประสิทธิภาพ

3. กำหนดขอบเขตชัดเจน – ว่าในส่วนไหนบริษัท PM จะให้คำปรึกษา, สนับสนุน, หรือฝึกอบรม โดยไม่ซ้ำซ้อนกับงานทีมภายใน

4. กำหนด KPI ร่วมกัน – จัดทำ Dashboard ร่วมที่ติดตามผลลัพธ์ตามเป้าหมาย

5. ทบทวนและปรับปรุง – ประเมินความร่วมมือปีละครั้ง

6. ผลประโยชน์เชิงกลยุทธ์ต่อเจ้าของอาคาร

• คงการควบคุมงานปฏิบัติการ แต่ปิดช่องว่างด้านทักษะและความรู้

• ปกป้องและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินด้วยการตรวจสอบจากภายนอก

• ทันต่อเทคโนโลยีและข้อกำหนด ESG โดยไม่เพิ่มภาระให้ทีมภายใน

• สร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในตลาดที่ผู้เช่าและข้อกำหนดมีมาตรฐานสูงขึ้น

ข้อสรุป:สำหรับเจ้าของอาคารในกรุงเทพฯ โมเดลผสม — ทีมภายใน + ที่ปรึกษาบริหารทรัพย์สินมืออาชีพ — เป็นทางเลือกที่คุ้มค่าและยืดหยุ่น ช่วยให้อาคารมี ประสิทธิภาพสูง, ผู้เช่าพึงพอใจ, และความเป็นผู้นำด้าน ESG โดยไม่ต้องยกการควบคุมออกจากมือเจ้าของ

แนวทางนี้จะเปลี่ยนทีมภายในจาก “ผู้ปฏิบัติการที่ดี” ให้เป็น ทีมที่ทำงานได้ในระดับผู้นำตลาด