จากผู้ดูแลตึก สู่พันธมิตรเชิงกลยุทธ์: ถอดรหัสความต้องการผู้เช่าออฟฟิศกรุงเทพ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

26 September 2025

บทนำ: จาก “ผู้ดูแลอาคาร” สู่ “ที่ปรึกษากลยุทธ์ผู้เช่า”

ในอดีตงาน Property Management (PM) มักถูกมองว่าเป็นฝ่ายปฏิบัติ คอยซ่อมบำรุง ดูแลความสะอาด และเก็บค่าเช่า แต่ปัจจุบัน landscape ของตลาดออฟฟิศกรุงเทพกำลังเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว ผู้เช่าไม่ได้เลือกตึกเพียงเพราะทำเลหรือราคา แต่ต้องการ คุณภาพการบริหารจัดการ ที่ตอบโจทย์ทั้งประสบการณ์ของพนักงาน และกลยุทธ์องค์กร

ดังนั้น Property Manager จึงไม่ใช่แค่ “ผู้จัดการอาคาร” แต่ต้องกลายเป็น strategic partner ของเจ้าของและผู้เช่า ที่เข้าใจความต้องการลึกซึ้งและสามารถออกแบบบริการให้ตรงจุด

1. บริหาร “ต้นทุนรวม” ไม่ใช่แค่ “ค่าเช่า”

ผู้เช่ามองหา Total Cost of Occupancy ที่สมเหตุสมผล ซึ่งรวมทั้งค่าเช่า ค่าส่วนกลาง ค่าไฟฟ้า ค่า Fit-out และค่าใช้จ่ายในการย้ายเข้า–ออก งาน PM จึงต้องเป็นตัวกลางที่โปร่งใสและช่วยผู้เช่ามองเห็น “ความคุ้มค่า”

บทบาทของ PM

• วิเคราะห์และอธิบายค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้ผู้เช่าเข้าใจ (transparency in service charge)

• ทำงานเชิงรุกเพื่อลดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เช่น การจัดการพลังงาน การซ่อมบำรุงเชิงป้องกัน

2. สร้างความยืดหยุ่นผ่านสัญญาและพื้นที่

Property Manager คือ “คนเจรจา” ระหว่างเจ้าของและผู้เช่า การสร้างสัญญาที่ให้ความยืดหยุ่น เช่น ระยะเวลาเช่าที่สั้นลง หรือเงื่อนไขการขยาย/ลดพื้นที่ สามารถทำให้ตึกน่าสนใจกว่าคู่แข่ง

บทบาทของ PM

• ให้ข้อมูลตลาดเช่า (benchmark) แก่เจ้าของเพื่อปรับเงื่อนไขให้แข่งขันได้

• ออกแบบ solution เช่น swing space หรือ shared facility ให้ผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่เพิ่มชั่วคราว

• เสนอรูปแบบ “plug-and-play office” สำหรับผู้เช่าที่ไม่อยากลงทุนตกแต่งเอง

3. คุณภาพอาคาร = คุณภาพการบริหาร

แม้ระบบอาคารจะดี แต่ถ้า Property Manager ดูแลไม่ถึง ผู้เช่าก็พร้อมย้าย งาน PM ต้องทำให้ผู้เช่า “มั่นใจ” ว่าอยู่ตึกนี้แล้วไม่เสีย productivity

บทบาทของ PM

• ดูแลระบบวิศวกรรมอาคารให้ทำงานเสถียร โดยใช้ CMMS / Preventive Maintenance

• ตอบสนองปัญหาผู้เช่าได้รวดเร็ว (SLA, response time)

• ยกระดับประสบการณ์ผู้เช่าผ่าน cleanliness, safety, security และ hospitality

4. ทำเลไกล แต่ PM ช่วยได้

ตึกที่ไม่ได้อยู่ติดรถไฟฟ้าอาจเสียเปรียบ แต่ Property Manager สามารถ “ลด Pain” ของผู้เช่าผ่านบริการเสริม

บทบาทของ PM

• จัด shuttle bus หรือ EV shuttle service เชื่อมต่อกับสถานีหลัก

• วางแผนการจราจรภายในอาคารเพื่อลดเวลาเข้า–ออก

5. ความยั่งยืนและอาคารเขียว: PM คือผู้ขับเคลื่อนจริง

แม้เจ้าของจะลงทุน แต่ถ้า Property Manager ไม่ดูแลต่อเนื่อง อาคารก็ไม่สามารถรักษามาตรฐาน ESG ได้ PM จึงเป็น “ESG enabler” ที่ทำให้ตึกตอบโจทย์ผู้เช่าองค์กรใหญ่ ๆ

บทบาทของ PM

• จัดเก็บและรายงานข้อมูลพลังงาน น้ำ และขยะ (data-driven ESG reporting)

• บริหารโครงการอัพเกรด เช่น เปลี่ยนไฟ LED ระบบ BMS ระบบน้ำหมุนเวียน

• สื่อสาร ESG achievement ของอาคารให้ผู้เช่า เพื่อเสริม branding ของผู้เช่าเอง

6. ประสบการณ์ผู้เช่า = retention strategy

ผู้เช่าในยุคนี้มองหามากกว่า “พื้นที่ทำงาน” แต่ต้องการ community และ environment ที่สนับสนุนการทำงานอย่างมีความสุข

บทบาทของ PM

• ออกแบบกิจกรรม tenant engagement เช่น Health Day, Networking, Community Market

• ใช้เทคโนโลยี mobile app สำหรับแจ้งซ่อม จองห้องประชุม หรือรับข่าวสารอาคาร

• ทำงานร่วมกับร้านค้า/ผู้ให้บริการภายในตึก สร้างโปรแกรม privilege ให้ผู้เช่า

สรุป: Property Management = Value Creation

ในตลาดออฟฟิศกรุงเทพที่การแข่งขันสูงและผู้เช่าเลือกได้มากขึ้น งาน Property Management ไม่ใช่แค่ “รักษาสภาพอาคาร” แต่คือ การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทั้งเจ้าของและผู้เช่า ผ่านการบริหารต้นทุนรวม ความยืดหยุ่น คุณภาพการดูแล ความยั่งยืน และประสบการณ์ของผู้ใช้อาคาร

พูดง่าย ๆ คือ PM ไม่ใช่แค่ผู้ดูแลตึก แต่คือผู้ขับเคลื่อนกลยุทธ์ธุรกิจ ที่ทำให้อาคารยังคงดึงดูดและรักษาผู้เช่าได้ในระยะยาว