ต้นทุนที่ซ่อนอยู่ของการบริหารอาคารที่ขาดประสิทธิภาพ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

24 August 2025

บทนำ

ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ งานบริหารอาคาร (Property Management) มักถูกมองว่าเป็นเพียงค่าใช้จ่ายที่จำเป็น เจ้าของอาคารและนักลงทุนจำนวนไม่น้อยพยายามกดค่าบริหารให้น้อยที่สุด เพราะคิดว่าการประหยัดตรงนี้จะช่วยเพิ่มผลตอบแทนสุทธิ (NOI: Net Operating Income) ได้ทันที

แต่แท้จริงแล้ว นี่คือความเข้าใจผิดที่อันตรายมาก เพราะ ต้นทุนที่แท้จริงของการบริหารอาคารที่ขาดประสิทธิภาพ ไม่ได้สะท้อนอยู่ที่ “ค่าบริหาร” แต่สะท้อนอยู่ในมูลค่าที่รั่วไหลอย่างเงียบ ๆ ทั้งด้านการเงิน การดำเนินงาน ความพึงพอใจของผู้เช่า ความเสี่ยงด้านกฎหมาย และมูลค่าในระยะยาวของทรัพย์สิน

สิ่งที่ดูเหมือนเป็น “เรื่องเล็กน้อย” เช่น งานซ่อมบำรุงที่ตกหล่น การสื่อสารที่ทำให้ผู้เช่าไม่พอใจ หรือรายงานการตรวจสอบที่ล่าช้า อาจค่อย ๆ สะสมกลายเป็นความสูญเสียมหาศาลในอนาคต

1. การรั่วไหลทางการเงินที่มองไม่เห็น

ค่าใช้จ่ายดำเนินงานที่สูงขึ้น

การละเลยการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) ทำให้อายุการใช้งานของอุปกรณ์สั้นลง เช่น ชิลเลอร์ที่ไม่ได้ปรับจูนให้เหมาะสมจะกินพลังงานเพิ่มขึ้น 10–15% และเสื่อมสภาพเร็วกว่าที่ควร ต้องใช้เงินลงทุนเปลี่ยนก่อนเวลาอันควร

รายได้ค่าเช่าที่สูญเสียไป

ผู้เช่าที่ไม่พอใจในบริการ ไม่ว่าจะเป็นการแก้ปัญหาที่ล่าช้า หรือสภาพแวดล้อมที่ไม่สะดวกสบาย จะเลือกย้ายออก การที่อาคารสำนักงานเกรดเอมีอัตราว่างเพิ่มขึ้นเพียง 5% ก็อาจหมายถึงการสูญเสียรายได้หลายสิบล้านบาทต่อปี

ความไร้ประสิทธิภาพด้านพลังงาน

ในยุคที่ค่าไฟและค่าน้ำเพิ่มสูงขึ้น การบริหารที่ไม่มีประสิทธิภาพคือศัตรูตัวร้ายของ NOI อาคารที่ใช้พลังงานสิ้นเปลืองกว่ามาตรฐาน 15% เท่ากับกำลังปล่อยเงินรั่วไหลออกไปอย่างเงียบ ๆ ทุกเดือน

2. การสูญเสียชื่อเสียงและมูลค่าทรัพย์สิน

ประสบการณ์ผู้เช่า (Tenant Experience)

ผู้เช่าสมัยใหม่เลือกอาคารไม่ใช่แค่เพราะ “ทำเล” แต่เพราะ “คุณภาพการบริการ” ด้วย หากการตอบสนองล่าช้า สิ่งอำนวยความสะดวกเสื่อมโทรม หรือดูแลไม่ทั่วถึง ความเชื่อมั่นก็จะหายไป และในโลกของรีวิวออนไลน์ คำพูดปากต่อปากแพร่กระจายเร็วมาก

ผลกระทบต่อมูลค่าอาคาร

มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ผูกตรงกับ NOI การบริหารที่ไม่ดีทำให้ผู้เช่าย้ายออกและค่าใช้จ่ายสูงขึ้น ตัวเลข NOI ที่ลดลงย่อมทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงตามไปด้วย

ความเสี่ยงด้าน ESG และใบรับรองอาคารเขียว

อาคารที่ไม่ได้รับการดูแลอย่างเข้มแข็งจะมีปัญหาในการรักษามาตรฐานอาคารเขียว (LEED, TREES, WELL) ส่งผลให้เสียโอกาสด้าน Green Financing และไม่สามารถดึงดูดนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับ ESG ได้

3. ความเสี่ยงที่แฝงอยู่

การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดกฎหมาย

หากการบริหารละเลยเรื่องความปลอดภัย การตรวจสอบระบบดับเพลิง หรือการจัดการ PDPA เจ้าของอาคารอาจต้องเผชิญค่าปรับ การฟ้องร้อง หรือความเสียหายต่อชื่อเสียง

ความเสี่ยงด้านความต่อเนื่องทางธุรกิจ (Business Continuity)

เมื่อเกิดเหตุการณ์วิกฤติ เช่น น้ำท่วม ไฟไหม้ หรือแผ่นดินไหว อาคารที่ขาดการเตรียมพร้อมจะใช้เวลาฟื้นฟูนานกว่ามาก และความเสียหายที่กระทบต่อผู้เช่าอาจทำให้พวกเขาเลือกไม่ต่อสัญญา

ค่าเบี้ยประกันที่สูงขึ้น

บริษัทประกันวิเคราะห์ความเสี่ยงจากข้อมูลจริง หากอาคารมีสถิติการดูแลไม่ดี เคลมบ่อย หรือมีบันทึกการตรวจสอบไม่ครบ เบี้ยประกันจะสูงขึ้น และบางกรณีอาจถูกจำกัดความคุ้มครอง

4. ต้นทุนด้านทรัพยากรบุคคล

การลาออกของบุคลากร

พนักงานด่านหน้า เช่น ช่างเทคนิคและเจ้าหน้าที่ลูกค้าสัมพันธ์ มักได้รับผลกระทบโดยตรงจากการบริหารที่ขาดคุณภาพ ทำให้เกิดการลาออกบ่อยครั้ง ส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายในการสรรหาและฝึกอบรมเพิ่มขึ้น

ขวัญกำลังใจที่ลดลง

เมื่อทีมงานรู้สึกว่าไม่ได้รับการสนับสนุน พวกเขามักทำงานเพียง “ขั้นต่ำ” ส่งผลให้ประสิทธิภาพการทำงานลดลง งานซ่อมล่าช้า และปัญหาผู้เช่าไม่ถูกแก้ไข

การสูญเสียองค์ความรู้

ช่างที่มีประสบการณ์สะสมความรู้เกี่ยวกับระบบของอาคารไว้มากมาย หากลาออกไปโดยที่ไม่มีการถ่ายทอดความรู้ ความเชี่ยวชาญเหล่านี้จะหายไปและไม่สามารถทดแทนได้ง่าย

5. ต้นทุนค่าเสียโอกาส

การไม่รับเทคโนโลยีใหม่

อาคารที่มีทีมบริหารอ่อนแอมักไม่กล้าใช้ PropTech เช่น CMMS, IoT sensors หรือ Digital Twin ทำให้เสียโอกาสในการเพิ่มประสิทธิภาพและลดค่าใช้จ่าย

คุณภาพผู้เช่า

ผู้เช่าระดับพรีเมียม โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติหรือองค์กรที่จริงจังเรื่อง ESG มองหาการบริหารที่สะท้อนมาตรฐานของพวกเขา หากขาดการบริหารที่ดี อาคารก็จะได้ผู้เช่าระยะสั้นหรือผู้เช่าที่มีมูลค่าต่ำแทน

การหยุดนิ่งทางกลยุทธ์

แทนที่อาคารจะพัฒนาเป็น “Green, Resilient, Smart Building” ที่มีคุณค่าในอนาคต กลับกลายเป็นเพียงสินค้าทั่วไปในตลาดที่ความน่าสนใจค่อย ๆ ลดลง

6. นัยเชิงกลยุทธ์ต่อเจ้าของและนักลงทุน

เจ้าของและนักลงทุนต้องเข้าใจว่า งานบริหารอาคาร ไม่ใช่ศูนย์ต้นทุนที่ควรลดทอน แต่เป็น เครื่องมือเชิงกลยุทธ์ในการสร้างและรักษามูลค่าทรัพย์สิน

การบริหารอาคารที่มีประสิทธิภาพจะ:

• ปกป้อง NOI ด้วยการควบคุมต้นทุน

• เพิ่มอัตราการต่อสัญญาและความพึงพอใจของผู้เช่า

• ลดความเสี่ยงด้านกฎหมายและความปลอดภัย

• สนับสนุน ESG และเข้าถึง Green Financing

• รักษาและเพิ่มมูลค่าอาคารในตลาดแข่งขันสูง

การเลือกใช้บริการบริหารที่ “ถูกที่สุด” เป็น เศรษฐศาสตร์แบบหลอกตา เพราะสิ่งที่ประหยัดในวันนี้จะถูกกลบด้วยความสูญเสียที่มองไม่เห็นในวันข้างหน้า

บทสรุป

การบริหารอาคารที่ขาดประสิทธิภาพคือ การรั่วไหลเงียบ ที่บ่อนทำลายผลการเงิน ชื่อเสียง ความปลอดภัย และทรัพยากรบุคคล ต้นทุนเหล่านี้จะไม่ปรากฏให้เห็นจนกว่าจะสายเกินไป และส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

เจ้าของและนักลงทุนที่มองไกลจะไม่ถามว่า “ค่าบริหารแพงแค่ไหน?” แต่จะถามว่า “การบริหารนี้ปกป้องและสร้างมูลค่าได้มากแค่ไหน?”

เพราะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันดุเดือดในปัจจุบัน ต้นทุนของการบริหารที่ขาดประสิทธิภาพนั้นสูงเกินกว่าจะมองข้ามได้