ทางเลือกของธุรกิจ: จะเลือกที่ตั้งสำนักงานอย่างไร เมื่องบค่าเช่าไม่พอในศูนย์กลางเมือง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

5 October 2025

1. บทนำ

อาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท มักมีค่าเช่าที่สูงเกินเอื้อมสำหรับธุรกิจขนาดกลางและเล็ก (SMEs) หรือองค์กรที่ต้องการบริหารต้นทุนอย่างรัดกุม อย่างไรก็ตาม การไม่สามารถเข้าถึงทำเล CBD ไม่ได้หมายความว่าธุรกิจจะเสียเปรียบเสมอไป หากเลือกที่ตั้งสำนักงานอย่างมีกลยุทธ์ ก็สามารถสร้าง “ความคุ้มค่า” และดึงประโยชน์สูงสุดจากทำเลรองได้เช่นกัน

2. หลักคิดจาก Urban Economics

• Bid-Rent Curve บอกว่า ยิ่งออกห่างจากศูนย์กลาง ค่าเช่าจะลดลง → ธุรกิจสามารถ “แลกต้นทุนค่าเช่า” กับ “ต้นทุนการเดินทาง” ได้

• Agglomeration Spillover: แม้อยู่นอก CBD แต่ถ้าเลือกย่านที่มี cluster ธุรกิจเฉพาะทาง (เช่น เทคโนโลยี, โลจิสติกส์, การศึกษา) ก็ยังได้ประโยชน์จากการอยู่ใกล้พันธมิตรหรือแรงงานคุณภาพ

3. ปัจจัยแนะนำในการเลือกทำเลสำนักงาน (นอก CBD)

3.1 การเข้าถึงระบบคมนาคม

• เลือกอาคารที่อยู่ใกล้ สถานีรถไฟฟ้า MRT/BTS หรือทางด่วน → ลดต้นทุนเวลาในการเดินทางของพนักงาน

• พิจารณาการเข้าถึง รถไฟฟ้าในอนาคต (future transit-oriented development) เพื่อเพิ่มมูลค่าในระยะยาว

3.2 ค่าเช่าและโครงสร้างต้นทุน

• คำนวณ ค่าเช่าต่อพนักงานหนึ่งคน เทียบกับ productivity ที่คาดว่าจะได้

• พิจารณาค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าที่จอดรถ, ค่าไฟฟ้า, ค่าบริการส่วนกลาง

3.3 สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการรอบข้าง

• ย่านที่มี ร้านอาหาร, คาเฟ่, ธนาคาร, ศูนย์ไปรษณีย์, Co-working จะช่วยเพิ่มความสะดวกและลดต้นทุนเวลา

• พื้นที่รอบมหาวิทยาลัย/วิทยาเขตอาจเป็นแหล่งแรงงานที่มีคุณภาพและค่าใช้จ่ายต่ำกว่า

3.4 รูปแบบสัญญาและความยืดหยุ่น

• ธุรกิจที่ยังไม่แน่นอน ควรเลือกอาคารที่มี flexible lease terms หรือ co-working space เพื่อเลี่ยงภาระผูกพันระยะยาว

• พิจารณา “hub-and-spoke model” → สำนักงานหลักขนาดเล็กในเมือง + สาขาย่อยนอกเมือง

3.5 ภาพลักษณ์และความเหมาะสม

• แม้อยู่นอก CBD แต่ควรเลือกอาคารที่มีมาตรฐานดี สภาพแวดล้อมปลอดภัย และมีการบริหารจัดการโดยมืออาชีพ

• อาคารที่ได้มาตรฐาน Green Building อาจช่วยสร้าง branding และดึงดูดบุคลากรรุ่นใหม่

4. กลยุทธ์ที่ธุรกิจสามารถใช้ได้

• Co-Location Strategy: ย้ายไปอยู่ cluster เดียวกับธุรกิจประเภทเดียวกัน

• Transit-Oriented Location: เลือกทำเลใกล้รถไฟฟ้าหรือสถานี interchange เพื่อลดผลเสียจากการไม่อยู่ CBD

• Hybrid Work Model: ลดขนาดพื้นที่เช่าและเสริมด้วยระบบ WFH → ลดภาระค่าเช่าแต่ยังเข้าถึงเมืองได้

• Shared Services / Co-Working: ใช้พื้นที่ทำงานร่วมเพื่อลดต้นทุนคงที่ และเพิ่มเครือข่ายธุรกิจ

5. บทบาทของ Property Management ต่อผู้เช่านอก CBD

• สร้างความเชื่อมั่นด้านบริการ: อาคารที่บริหารโดย PM มืออาชีพสามารถทดแทน “ความหรูหรา” ของ CBD ด้วยบริการคุณภาพ

• จัด community activities: เชื่อมต่อผู้เช่าในอาคารให้เกิดเครือข่ายธุรกิจใหม่

• สนับสนุน ESG และ Smart Facilities: ทำให้อาคารนอกเมืองมี “premium” ของตนเอง และแข่งขันกับ CBD ได้

6. สรุป

แม้ว่าค่าเช่าสำนักงานในศูนย์กลางเมืองจะสูงจนเกินเอื้อมสำหรับหลายธุรกิจ แต่ทางเลือกนอก CBD ไม่ได้ด้อยค่า หากเลือกทำเลที่เชื่อมโยงการคมนาคมได้ดี มีสิ่งอำนวยความสะดวก และได้รับการบริหารจัดการที่เป็นมืออาชีพ ธุรกิจก็สามารถสร้าง “ความคุ้มค่า” และใช้ประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนในพื้นที่สำนักงานได้

ในโลกธุรกิจยุคใหม่ “ทำเลทอง” ไม่ได้หมายถึง CBD เพียงอย่างเดียว แต่คือ ทำเลที่ทำให้ธุรกิจเติบโตได้จริง ในต้นทุนที่ยั่งยืน