ทำไมอาคารสำนักงานในศูนย์กลางเมืองจึงมีค่าเช่าสูงกว่า? : มุมมองจาก Urban Economics และบทบาทของ Property Management

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

5 October 2025

1. บทนำ

ตลาดอาคารสำนักงานในเมืองใหญ่ทั่วโลก รวมถึงกรุงเทพมหานคร แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่า อาคารสำนักงานในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District: CBD) มีค่าเช่าสูงกว่าอาคารในทำเลรองอย่างมีนัยสำคัญ ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลสะท้อนจากกลไกเศรษฐศาสตร์เมือง (Urban Economics) ที่อธิบายผ่านทฤษฎีทำเล (location theory), ค่าเช่าที่ดิน (land rent), และการกระจุกตัวของกิจกรรมเศรษฐกิจ (agglomeration economics)

2. ทำไมค่าเช่าใน CBD จึงสูง?

2.1 ทำเลและต้นทุนการเดินทาง (Location & Commuting Costs)

• ทฤษฎี bid-rent curve ชี้ว่าองค์กรยินดีจ่ายค่าเช่าสูงเพื่ออยู่ใกล้ศูนย์กลาง เนื่องจากช่วยลดต้นทุนการเดินทางและเวลาในการเข้าถึงลูกค้า พันธมิตร และบริการสนับสนุน

• พนักงานในเมืองใหญ่ให้ความสำคัญกับการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ เช่น MRT, BTS ซึ่งมักกระจุกตัวใน CBD

2.2 การรวมศูนย์ของธุรกิจ (Agglomeration Economies)

• เมื่อหลายบริษัทอยู่ใกล้กัน จะเกิด ผลประหยัดจากการรวมศูนย์ (economies of agglomeration) เช่น การแลกเปลี่ยนข้อมูล ข่าวสาร ความรู้ และโอกาสธุรกิจ

• บริษัทในภาคการเงิน กฎหมาย และที่ปรึกษามักเลือก CBD เพราะ “ใกล้คู่ค้า” คือข้อได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์

2.3 Scarcity และกฎหมายผังเมือง

• พื้นที่ CBD มีอุปทานจำกัด ทั้งจาก ข้อกำหนด FAR, กฎหมายผังเมือง และการอนุรักษ์สิ่งปลูกสร้างดั้งเดิม

• ความขาดแคลนนี้สร้าง economic rent ทำให้ค่าเช่าพื้นที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

2.4 ภาพลักษณ์และแบรนด์องค์กร

• การตั้งสำนักงานใหญ่ใน CBD ช่วยสร้างความน่าเชื่อถือและภาพลักษณ์ระดับสากล

• ผู้เช่าพร้อมจ่ายค่าเช่าแพงกว่าเพื่อเสริมสถานะทางธุรกิจ

3. Property Management: เครื่องมือสร้าง “ค่าเช่าที่สูงที่สุด”

การมีอาคารอยู่ในทำเล CBD เพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะรักษาค่าเช่าให้อยู่ในระดับสูงสุด หากขาดการบริหารจัดการที่ดี อาคารอาจสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน ดังนั้น Property Management (PM) จึงมีบทบาทสำคัญดังนี้

3.1 การรักษา Economic Rent

• การบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance): รักษาสภาพแวดล้อมและความปลอดภัยเพื่อลดความเสี่ยงการเสื่อมค่า

• การบริหารความเสี่ยงและข้อกำหนด (Risk & Compliance): รับรองว่าอาคารปฏิบัติตามกฎหมาย ความปลอดภัย และมาตรฐานสิ่งแวดล้อม

3.2 การสร้าง Premium

• ESG และ Green Building: อาคารที่ได้มาตรฐาน LEED, TREES หรือ WELL สามารถเรียกค่าเช่าสูงกว่าตลาด

• Smart Building Technology: การใช้ BMS, CMMS, Digital Twin เพื่อยกระดับประสิทธิภาพและประสบการณ์ผู้เช่า

• Tenant Engagement: จัด community program, wellness service, หรือ flexible leasing model เพื่อสร้างความภักดีของผู้เช่า

3.3 การยืดอายุและเพิ่มค่าเช่าในระยะยาว

• Asset Enhancement Initiative (AEI): การปรับปรุงโถงลอบบี้, ระบบ HVAC, และพื้นที่ส่วนกลางเพื่อแข่งขันกับอาคารใหม่

• Repositioning: ปรับกลยุทธ์การตลาดและภาพลักษณ์อาคารให้ตอบโจทย์ผู้เช่ารุ่นใหม่ เช่น tech firms และ start-ups

3.4 การเชื่อมโยงกับเชิงนโยบาย

• PM สามารถเป็น “ที่ปรึกษา” ให้เจ้าของในเรื่อง ภาษีที่ดิน, โครงสร้างค่าเช่า, และ การวางกลยุทธ์เชิง ESG เพื่อให้สามารถเรียกเก็บค่าเช่าสูงสุดอย่างเป็นธรรม

4. สรุป

ค่าเช่าสำนักงานใน CBD สูงกว่าเนื่องจากการรวมศูนย์ของธุรกิจ ความสะดวกในการเข้าถึง และความขาดแคลนของที่ดิน ซึ่งล้วนสอดคล้องกับทฤษฎี Urban Economics อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม การที่จะรักษาและเพิ่มมูลค่าได้สูงสุดนั้นขึ้นอยู่กับ คุณภาพการบริหารอาคาร Property Management จึงไม่ใช่เพียงผู้ดูแล แต่คือ ผู้สร้างมูลค่า (value creator) ที่ทำให้อาคารสามารถ “เก็บเกี่ยว economic rent และ premium” ได้สูงที่สุด