ที่หลบภัยท่ามกลางพายุ: ทำไมอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ยังโดดเด่นในโลกที่ผันผวน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

25 March 2026

เมื่อก้าวเข้าสู่ไตรมาสแรกของปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ไม่ได้ถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยในประเทศเพียงอย่างเดียว หากยังได้รับอิทธิพลอย่างมากจากบริบทโลกที่มีความผันผวนสูง

ความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ และอิหร่านที่ยังคงดำเนินอยู่ ได้เพิ่มความซับซ้อนให้กับระบบเศรษฐกิจโลก สะท้อนความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เริ่มเห็นชัดตั้งแต่ปี 2024 ผลกระทบที่ตามมา ได้แก่ ราคาพลังงานที่พุ่งสูงขึ้น และบรรยากาศการลงทุนแบบ “หลีกเลี่ยงความเสี่ยง” (risk-off) ในตลาดทุนทั่วโลก ซึ่งสร้างทั้งความท้าทายและโอกาสในเวลาเดียวกัน

สำหรับนักลงทุนที่มองลึก การเข้าใจว่าปัจจัยมหภาคเหล่านี้เชื่อมโยงกับพลวัตในระดับเมืองอย่างกรุงเทพฯ อย่างไร กลายเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง

ต่อไปนี้คือภาพแนวโน้มสำคัญของกรุงเทพฯ ภายใต้กรอบความคิดใหม่นี้

จาก Flight to Quality สู่ Flight to Certainty ในตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ

ในสภาพเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน แนวโน้ม “เลือกของดี” ได้พัฒนาไปสู่ “เลือกสิ่งที่มั่นใจได้” อย่างชัดเจน ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ จึงเกิดการแบ่งขั้วที่เด่นชัดมากขึ้น

มาตรฐานใหม่: อาคารที่เป็น Safe Haven

อาคารสำนักงานใหม่ระดับพรีเมียมที่ได้รับการรับรอง LEED และเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนโดยตรง กำลังกลายเป็น “พื้นที่ปลอดภัย” สำหรับองค์กร

ในบริบทที่ต้นทุนพลังงานสูง ประสิทธิภาพการดำเนินงานกลายเป็นปัจจัยสำคัญ อาคารเหล่านี้ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน และสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดึงดูดและรักษาบุคลากรคุณภาพได้ ส่งผลให้เป็นสินทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นและทนทานสูงที่สุดในตลาด

แรงกดดันต่ออาคารรุ่นเก่า

อาคารเก่ากำลังเผชิญแรงกดดันสองด้านพร้อมกัน คือ

1. อัตราพื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้นจากการย้ายไปยังอาคารคุณภาพสูง

2. ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้นจากประสิทธิภาพพลังงานที่ต่ำ

หากไม่มีแผนปรับปรุงอาคารอย่างจริงจังและมีเงินลงทุนรองรับ สินทรัพย์กลุ่มนี้จะถูกมองเป็น “ภาระ” มากกว่าทรัพย์สิน

อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์: เครื่องยนต์ของโลกที่ต้องลดความเสี่ยง

โครงการ EEC เดิมก็เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญอยู่แล้ว แต่สถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ และอิหร่านได้ยิ่งเพิ่ม “คุณค่าทางยุทธศาสตร์” ให้กับพื้นที่นี้

ห่วงโซ่อุปทานโลกกำลังถูกทดสอบ และ “ความยืดหยุ่น” กลายเป็นวาระสำคัญระดับองค์กร

แรงผลักดันสู่ Supply Chain ที่ยืดหยุ่นมากขึ้น

เหตุการณ์ความขัดแย้งสะท้อนความเปราะบางของเส้นทางการขนส่ง โดยเฉพาะสินค้าและพลังงานที่ผ่านตะวันออกกลาง ทำให้กลยุทธ์ “China+1” และ “Friend-shoring” เร่งตัวขึ้น

EEC ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมและตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ที่ห่างไกลจากพื้นที่ความขัดแย้ง กำลังกลายเป็นจุดหมายสำคัญของบริษัทข้ามชาติที่ต้องการลดความเสี่ยงในการผลิตและโลจิสติกส์ ส่งผลให้ดีมานด์ด้านอุตสาหกรรมมีแนวโน้มเติบโตในระยะยาวอย่างแข็งแกร่ง

แรงกดดันจากต้นทุนเชื้อเพลิง

ในขณะเดียวกัน ต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นส่งผลโดยตรงต่อธุรกิจโลจิสติกส์และกำไรของผู้ประกอบการ

นักลงทุนจึงควรให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ที่มีผู้เช่าคุณภาพสูง มีความน่าเชื่อถือทางการเงิน และมีระบบโลจิสติกส์ที่มีประสิทธิภาพเพียงพอในการรับมือกับแรงกดดันด้านต้นทุน

รีเทลกรุงเทพฯ ท่ามกลางแรงกระแทกจากโลก

โมเดล “Retail-tainment” ของกรุงเทพฯ ได้รับการยอมรับในระดับโลก แต่ยังคงต้องเผชิญแรงกระแทกจากปัจจัยภายนอก

ผลการดำเนินงานของภาครีเทลในวันนี้จึงอยู่บนสมดุลระหว่าง “ความแข็งแกร่งภายในประเทศ” และ “ความเสี่ยงจากภายนอก”

คำถามเรื่องการท่องเที่ยว

ความขัดแย้งและความกังวลทางเศรษฐกิจอาจส่งผลต่อรูปแบบการเดินทางระหว่างประเทศ แม้กรุงเทพฯ ยังคงเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญ การชะลอตัวของนักท่องเที่ยวระยะไกลเป็นความเสี่ยงที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เนื่องจากมีผลโดยตรงต่อยอดขายของศูนย์การค้าระดับพรีเมียม

ความยืดหยุ่นของดีมานด์ในประเทศ

ต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นส่งผลต่อกำลังซื้อของประชาชนอย่างชัดเจน

สินทรัพย์รีเทลที่มีความยืดหยุ่นสูง ได้แก่

• ศูนย์การค้าชุมชนที่มีบริการจำเป็นและซูเปอร์มาร์เก็ต

• ศูนย์การค้าปลายทางที่มอบประสบการณ์ที่ดึงดูดเพียงพอให้ผู้คนยังคงเดินทางมาใช้บริการ

บทสรุปเชิงกลยุทธ์: ความแข็งแกร่งท่ามกลางความไม่แน่นอน

ความขัดแย้งระดับโลกกำลังทอดเงายาวเหนือเศรษฐกิจโลก สำหรับกรุงเทพฯ สิ่งนี้สะท้อนผ่านแรงกดดันด้านต้นทุนพลังงาน และความเป็นไปได้ของการเปลี่ยนแปลงทิศทางเงินทุนจากนักลงทุนที่มีความระมัดระวังมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยพื้นฐานภายในประเทศที่แข็งแกร่ง ประกอบกับบทบาทที่เพิ่มขึ้นของกรุงเทพฯ ในฐานะศูนย์กลางเชิงยุทธศาสตร์สำหรับห่วงโซ่อุปทานที่ยืดหยุ่นและอุตสาหกรรมมูลค่าสูง กำลังสร้างเรื่องราวอีกด้านหนึ่งที่มีน้ำหนักไม่แพ้กัน

ในโลกที่ถูกกำหนดด้วยความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ข้อได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์ของกรุงเทพฯ กำลังชัดเจนขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จในบริบทนี้ จะเป็นผู้ที่สามารถมองข้ามความผันผวนระยะสั้น และใช้ประโยชน์จากแนวโน้มระยะยาวที่มั่นคงเหล่านี้ได้อย่างแม่นยำ