พลิกเกม Property Management ท่ามกลางพายุอสังหาฯ กรุงเทพฯ ปี 2025

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

11 September 2025

บทนำ: เมื่อตลาดไม่โต การบริหารอาคารต้องคิดใหม่

• ภาพรวมตลาด: residential ซบเซา, office occupancy ต่ำกว่า 80%, retail oversupply, hotel low season, industrial logistics resilient

• สิ่งที่ชัดเจน: ความท้าทายไม่ได้อยู่ที่การพัฒนาโครงการใหม่ แต่คือการบริหารทรัพย์สินที่มีอยู่ให้ยั่งยืนและแข่งขันได้

1. Residential: การดูแลลูกบ้านท่ามกลางกำลังซื้อที่อ่อนแอ

• สภาพตลาด: presales ชะลอ soft launch เยอะ ลูกค้าซื้อไม่มั่นใจ

• ผลกระทบกับ PM:

  • ลูกบ้านบางส่วนมีปัญหาสภาพคล่อง → ค่าส่วนกลางอาจค้าง

  • demand การขายต่อและเช่าลดลง → community value สำคัญ

• แนวทางพลิกเกม:

  • ระบบบริหารค่าส่วนกลางที่โปร่งใส ยืดหยุ่น เช่น online installment

  • เพิ่ม value จาก facility management → wellness space, community activity

  • จัดการสื่อสาร proactive เพื่อรักษาความเชื่อมั่น

2. Office: เมื่อ occupancy ต่ำกว่า 80% ครั้งแรกในรอบ 20 ปี

• สภาพตลาด: supply เพิ่ม, tenant bargaining power สูงขึ้น, landlord ต้องหาทางรักษา tenant

• ผลกระทบกับ PM:

  • ผู้เช่าเน้น “ค่าใช้จ่ายรวม” มากกว่าแค่ค่าเช่า → service charge efficiency

  • tenant experience = retention

• แนวทางพลิกเกม:

  • ใช้ smart BMS & data analytics ลด energy cost

  • สร้าง tenant engagement program → wellness, ESG reporting, networking events

  • นำเสนอบริการ flex space management → hot desk, co-working zone

3. Retail: Oversupply & CCI ต่ำที่สุดในรอบปี

• สภาพตลาด: consumer confidence 52.7, tourist arrivals ลด, pipeline 1.09 ล้าน ตร.ม.

• ผลกระทบกับ PM:

  • footfall ลด, turnover rent model pressure

  • tenant mix ต้องตอบสนองนักท่องเที่ยว + local community

• แนวทางพลิกเกม:

  • ทำงานร่วมกับ marketing team → events, experiential retail, seasonal campaign

  • ใช้ digital tool ติดตาม footfall → report value to tenant

  • Flexible lease → short-term pop-up, performance-based rent

4. Hotel: Low Season & Tourist Decline

• สภาพตลาด: Q2 performance ต่ำกว่าทั้ง Q1 และ Q2 2024

• ผลกระทบกับ PM:

  • revenue per available room (RevPAR) ลด แต่ OPEX fix สูง

• แนวทางพลิกเกม:

  • Cost control โดยไม่ลด guest experience → outsourcing, variable staffing

  • Preventive maintenance เพื่อพร้อมรับ high season

  • ใช้ sustainability program (water saving, renewable sourcing) → attract ESG-conscious tourists

5. Industrial & Logistics: จุดสว่างของตลาด

• สภาพตลาด: demand ยังดี, RBF และ SILP strong, supply constraint

• ผลกระทบกับ PM:

  • Tenant เน้น reliability + compliance มากกว่า aesthetics

• แนวทางพลิกเกม:

  • Smart monitoring system (IoT sensors, predictive maintenance)

  • Compliance readiness → fire safety, environmental permit, ISO standards

  • Efficiency project → solar rooftop, EV infrastructure

6. เศรษฐกิจชะลอ: GDP forecast 2.3% (ต่ำกว่าที่คาด)

• ผลกระทบกับ PM:

  • Landlord จะกดดัน PM ให้ “ทำได้มากขึ้น แต่ใช้ทรัพยากรน้อยลง”

• แนวทางพลิกเกม:

  • Data-driven O&M → CMMS, digital twin

  • Asset lifecycle planning → ยืดอายุการใช้งานอุปกรณ์

  • Transparent reporting → แสดงคุณค่าในการบริหารผ่าน KPI เช่น energy saving, zero overdue maintenance

สรุป: จาก “Caretaker” สู่ “Value Creator”

• Property manager ไม่ใช่แค่คนดูแล แต่คือ ผู้นำในการสร้างความยั่งยืนและความสามารถในการแข่งขันของทรัพย์สิน

• Key message:

  • Retention มาก่อน Expansion

  • Efficiency คือแต้มต่อ

  • Flexibility คือ survival skill

  • Data & Experience คือ differentiation