ภูมิทัศน์เซมิคอนดักเตอร์เอเชีย-แปซิฟิก: ศูนย์กลางยุค AI และโครงสร้างพื้นฐานแห่งอนาคต

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

17 February 2026

รายงาน “The booming semiconductor landscape in Asia Pacific” จาก JLL ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกไม่ได้เป็นเพียงฐานการผลิตชิปของโลกเท่านั้น แต่กำลังก้าวขึ้นเป็นแกนกลางของการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจดิจิทัล ทั้งในมิติการผลิต เทคโนโลยี แรงงาน โครงสร้างพื้นฐาน และอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม

ต้นฉบับ: https://www.jll.com/en-sea/insights/the-booming-semiconductor-landscape-in-asia-pacific

1) วัฏจักรใหม่ของการเติบโต: AI, Cloud และ EV เป็นแรงส่งหลัก

อุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์กำลังเข้าสู่รอบการเติบโตใหม่ที่ขับเคลื่อนโดย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ ปัญญาประดิษฐ์ (AI), คลาวด์คอมพิวติ้ง และยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ความต้องการชิปประมวลผลขั้นสูง (high-performance computing) เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะชิปที่ใช้กับ AI training, AI inference และ data center accelerator ซึ่งต้องการกำลังประมวลผลสูงและประสิทธิภาพพลังงานที่ดีขึ้น

ในภาคยานยนต์ การเปลี่ยนผ่านสู่ EV และรถอัจฉริยะทำให้จำนวนชิปต่อคันเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ระบบ ADAS, ระบบจัดการพลังงานแบตเตอรี่ และระบบเชื่อมต่ออัจฉริยะ ล้วนต้องพึ่งพาเซมิคอนดักเตอร์ขั้นสูง รายงานระบุว่าการเติบโตของยอดขาย EV โดยเฉพาะในจีน เป็นหนึ่งในตัวแปรสำคัญที่ผลักดันความต้องการชิปในภูมิภาค

2) เอเชีย-แปซิฟิก: ศูนย์กลางการผลิตระดับโลก

ภูมิภาคนี้ครองสัดส่วนการผลิตเซมิคอนดักเตอร์ระดับโลกในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่ม advanced node manufacturing ไต้หวันเป็นหัวใจของระบบ ด้วยบทบาทของ TSMC ซึ่งเป็นผู้ผลิตชิปแบบ foundry รายใหญ่ที่สุดของโลก และเป็นซัพพลายเออร์หลักของบริษัทเทคโนโลยีระดับโลกหลายราย

เกาหลีใต้มีความแข็งแกร่งในตลาดหน่วยความจำ (memory) ขณะที่จีนยังคงเป็นตลาดผู้บริโภคชิปขนาดใหญ่และกำลังเร่งสร้างความสามารถด้านการผลิตภายในประเทศ ส่วนประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เช่น มาเลเซีย สิงคโปร์ และเวียดนาม มีบทบาทสำคัญในกระบวนการ back-end assembly, testing และ packaging รวมถึงเริ่มดึงดูดการลงทุน upstream มากขึ้น

รายงานชี้ว่าความได้เปรียบของภูมิภาคไม่ได้มาจากต้นทุนเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจาก ecosystem ที่ครบวงจร ทั้งผู้ผลิตวัสดุ ซัพพลายเออร์อุปกรณ์ ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ และเครือข่ายแรงงานทักษะสูง

3) อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม: Fab, Data Center และ High-Tech Parks

การขยายตัวของอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์ส่งผลโดยตรงต่อความต้องการพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เฉพาะทาง โรงงานผลิตชิป (fabs) ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ โครงสร้างพื้นฐานไฟฟ้าเสถียร ระบบสำรองพลังงาน ระบบน้ำบริสุทธิ์ (ultra-pure water) และมาตรฐานสิ่งแวดล้อมระดับสูง

ขณะเดียวกัน การเติบโตของ AI และคลาวด์ทำให้ data center กลายเป็นส่วนหนึ่งของ ecosystem เดียวกัน ความต้องการพลังงานสูง ความเสถียรของโครงข่าย และการออกแบบที่รองรับ high-density computing เป็นปัจจัยกำหนดทำเลการลงทุน

รายงานของ JLL ระบุว่า ทำเลที่สามารถจัดหาไฟฟ้าปริมาณมากได้อย่างรวดเร็ว มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ และมีนโยบายสนับสนุนการลงทุน จะเป็นผู้ได้เปรียบในรอบการแข่งขันใหม่

4) การแข่งขันเชิงภูมิรัฐศาสตร์และการกระจายความเสี่ยง

อุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์กลายเป็นสินทรัพย์เชิงยุทธศาสตร์ของประเทศต่าง ๆ การพึ่งพาห่วงโซ่อุปทานในบางประเทศมากเกินไปสร้างความเสี่ยงด้านความมั่นคงทางเทคโนโลยี ทำให้หลายบริษัทพิจารณากลยุทธ์ “China+1” หรือ “Taiwan+1” เพื่อลดความเสี่ยงและกระจายฐานการผลิต

เอเชียตะวันออกเฉียงใต้จึงได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นในฐานะฐานการผลิตเสริม ทั้งในมิติ assembly, packaging และบางส่วนของ fabrication ระดับ mature node

5) ความท้าทายด้านแรงงานและทักษะ

แม้เงินลงทุนในโรงงานจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก ความท้าทายสำคัญคือแรงงานทักษะสูง วิศวกรไมโครอิเล็กทรอนิกส์ ผู้เชี่ยวชาญด้าน process engineering และผู้เชี่ยวชาญด้าน cleanroom operations เป็นทรัพยากรที่มีจำกัด

รายงานเน้นว่าประเทศที่สามารถพัฒนาระบบการศึกษาและความร่วมมือระหว่างภาคอุตสาหกรรมกับมหาวิทยาลัยได้ดี จะสามารถดึงดูดการลงทุนระยะยาวได้มากกว่า

6) ความยั่งยืน: ประเด็นที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

การผลิตเซมิคอนดักเตอร์ใช้พลังงานและน้ำในปริมาณสูงมาก ทำให้ ESG และความยั่งยืนกลายเป็นปัจจัยเชิงกลยุทธ์ ไม่ใช่เพียงเรื่องภาพลักษณ์ บริษัทผู้ผลิตชิปจำนวนมากกำหนดเป้าหมายลดการปล่อยคาร์บอน ใช้พลังงานหมุนเวียน และพัฒนาระบบรีไซเคิลน้ำ

สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม การออกแบบโรงงานที่รองรับ energy efficiency และการจัดการทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นจุดขายสำคัญในการดึงดูดผู้เช่า

7) นัยต่อกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์และนักลงทุน

รายงานของ JLL สะท้อนว่า อุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์ไม่ใช่เพียงอุตสาหกรรมเทคโนโลยี แต่เป็นตัวกำหนดทิศทางการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภูมิภาค ทำเลที่มีไฟฟ้าเพียงพอ น้ำคุณภาพสูง ระบบโลจิสติกส์ครบ และนโยบายสนับสนุนชัดเจน จะกลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดเงินลงทุน

ในมุมมองระยะยาว การเติบโตของอุตสาหกรรมนี้มีผลต่อมูลค่าที่ดินอุตสาหกรรม การพัฒนา tech park รุ่นใหม่ และการออกแบบเมืองอุตสาหกรรมที่ผสาน digital infrastructure เข้ากับความยั่งยืน

บทสรุป

ภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกกำลังเป็นศูนย์กลางของยุค AI และดิจิทัล ผ่านบทบาทของอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์ที่เติบโตทั้งเชิงปริมาณและเชิงยุทธศาสตร์ รายงานของ JLL ชี้ว่า ความสำเร็จในรอบใหม่นี้จะขึ้นอยู่กับ 4 ปัจจัยหลัก ได้แก่ ความสามารถด้านเทคโนโลยี ความมั่นคงของโครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาแรงงาน และความยั่งยืน

สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และผู้กำหนดนโยบาย นี่ไม่ใช่เพียงกระแสอุตสาหกรรมชั่วคราว หากเป็นโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจยุคใหม่ที่กำลังกำหนดทิศทางการแข่งขันของภูมิภาคในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า