มองหา Value Proposition ใหม่ให้อาคารเก่า: กลยุทธ์แข่งขันในตลาดสำนักงานกรุงเทพ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

24 August 2025

บทนำ: เมื่อ “อาคารเก่า” ต้องสู้ในเกมใหม่

กรุงเทพมหานครคือหนึ่งในตลาดอาคารสำนักงานที่มีการแข่งขันสูงที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว อุปทานใหม่ระดับ Grade A+ และ Green-certified ทยอยเข้าสู่ตลาด ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น ในขณะที่อัตราการว่างในอาคารสำนักงานเดิมยังอยู่ในระดับสูง ความท้าทายจึงตกไปที่ อาคารเก่า ที่แม้จะอยู่ในทำเลทอง แต่หากไม่ถูกปรับปรุง ก็ยากจะแข่งขันในสนามนี้ได้

แต่ในอีกมุมหนึ่ง อาคารเก่ามีข้อได้เปรียบที่อาคารใหม่ไม่มี เช่น ต้นทุนค่าเช่าที่ต่ำกว่า, พื้นที่ขนาดใหญ่ต่อยูนิต, และ ทำเลที่พิสูจน์แล้วว่าเป็นศูนย์กลางธุรกิจ ดังนั้นสิ่งที่เจ้าของและผู้บริหารอาคารต้องทำไม่ใช่การรื้อสร้างใหม่ แต่คือการ รีโพสิชัน (Repositioning) และ ค้นหา Value Proposition ใหม่ ที่ตอบโจทย์ตลาดและผู้เช่ายุคใหม่ได้ดียิ่งกว่าเดิม

บทความนี้จึงชวนมองเชิงกลยุทธ์ว่า อาคารเก่าจะสามารถแข่งขันได้อย่างไร ด้วยการปรับ Value Proposition ในทุกมิติ ตั้งแต่ทำเล คุณภาพอาคาร ความปลอดภัย ความยั่งยืน เทคโนโลยี บริการ การเงิน และภาพลักษณ์

1. ทำเล (Location & Accessibility): เปลี่ยนข้อได้เปรียบเดิมให้เป็นคุณค่าที่จับต้องได้

ทำเลคือทุนเดิมของอาคารเก่า

อาคารเก่าส่วนใหญ่ตั้งอยู่ใน CBD หรือย่านธุรกิจที่เติบโตแล้ว เช่น สีลม สาทร เพลินจิต หรือสุขุมวิท ซึ่งเป็นทำเลที่พิสูจน์มาแล้วว่ามีดีมานด์จริง ข้อได้เปรียบคือ ศักยภาพด้านการเข้าถึง ไม่ว่าจะด้วยรถไฟฟ้า BTS/MRT ถนนสายหลัก หรือใกล้ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์และการใช้ชีวิต

กลยุทธ์ปรับปรุง

• พัฒนา การเข้าถึงแบบไร้รอยต่อ เช่น Shuttle bus เชื่อมสถานีรถไฟฟ้า, signage ที่ชัดเจน, ปรับปรุงทางเดิน/ฟุตปาธ

• สร้าง Mobility hub สำหรับจักรยาน/สกูตเตอร์ไฟฟ้า พร้อม locker และ shower facilities

• เพิ่ม EV charging stations และระบบจองที่จอดแบบดิจิทัล

ผลลัพธ์

ทำเลที่เดิมเคยเป็นเพียง “ที่ตั้ง” จะถูกยกระดับเป็น จุดเชื่อมต่อการเดินทางที่สะดวกสบาย และสร้างประสบการณ์ที่เหนือกว่าอาคารคู่แข่ง

2. คุณภาพอาคารและพื้นที่ (Building Quality & Workspace Design): รีเซ็ตภาพลักษณ์ภายใน

ปัญหาของอาคารเก่า

• ล็อบบี้และโถงลิฟต์ล้าสมัย

• เพดานต่ำ แสงธรรมชาติเข้าไม่ถึง

• ระบบ MEP ล้าสมัย ไม่รองรับการใช้งานดิจิทัล

กลยุทธ์ปรับปรุง

• Repositioning Lite: รีโนเวตล็อบบี้ ห้องน้ำ พื้นที่ส่วนกลาง เพื่อให้ “ความรู้สึกแรก” ของผู้เช่าและผู้มาเยือนดูทันสมัย

• ออกแบบ Flexible floor plate ที่รองรับทั้ง HQ และ co-working space

• ปรับระบบไฟฟ้าและ ICT redundancy รองรับ Internet สำรอง 2–3 เส้นทาง

• วางโครงสร้าง Future-proof design เช่น สายสัญญาณ, ระบบแอร์ที่ผู้ใช้ปรับตั้งอุณหภูมิได้เอง

ผลลัพธ์

อาคารเก่าจะสามารถเปลี่ยนภาพลักษณ์จาก “ตึกเช่าเก่า” ไปสู่ สำนักงานที่พร้อมสำหรับองค์กรยุคใหม่

3. ความปลอดภัยและมาตรฐาน (Safety & Compliance): เสริมความมั่นใจให้ผู้เช่า

ความท้าทาย

ผู้เช่ามีมาตรฐานด้าน Occupational Safety, PDPA และ Fire Life Safety ที่สูงขึ้น หากอาคารไม่สามารถพิสูจน์ compliance ได้ย่อมเสียเปรียบ

กลยุทธ์ปรับปรุง

• Audit ระบบ FLS ตาม NFPA/UL และปรับปรุงให้ได้มาตรฐาน

• ตรวจสอบความมั่นคงโครงสร้าง (structural resilience) ให้รองรับแรงแผ่นดินไหว

• ใช้ระบบ Access control + Visitor management + CCTV ที่ทันสมัย

• เตรียม compliance report ด้าน PDPA และ Building Energy Code (BEC)

ผลลัพธ์

ผู้เช่าจะได้รับ ความเชื่อมั่นเชิงกฎหมายและความปลอดภัย ซึ่งเป็นพื้นฐานที่องค์กรไม่สามารถต่อรองได้

4. ความยั่งยืน (Sustainability & Green Building): จากเก่า → เขียว

เหตุผลเชิงตลาด

องค์กรข้ามชาติและบริษัทไทยชั้นนำกำหนดเป้าหมายชัดเจนว่า จะต้องเช่าอาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียวภายในปี 2030 หากอาคารไม่ปรับตัว ย่อมหลุดจากลิสต์การคัดเลือก

กลยุทธ์ปรับปรุง

• ตั้งเป้า LEED O+M, WELL Core, TREES-EB หรือ EDGE

• ลงทุนใน Smart BMS, Chiller optimization, VRF efficiency เพื่อลดพลังงาน

• เปิด Green lease program ร่วมกับผู้เช่า

• ยกระดับ Indoor Environmental Quality (IEQ): อากาศสะอาด แสงธรรมชาติ เสียงรบกวนต่ำ

ผลลัพธ์

อาคารเก่าก็สามารถ reposition เป็น Green-Preferred building และตอบโจทย์ ESG strategy ของผู้เช่า

5. เทคโนโลยีและนวัตกรรม (Smart Building & Technology): ยกระดับสู่ Digital Operation

กลยุทธ์ปรับปรุง

• ติดตั้ง Building Management System (BMS)

• ใช้ Computerized Maintenance Management System (CMMS) เพื่อลด downtime

• พัฒนา Tenant App สำหรับงานบริการ (work order, booking, billing)

• ใช้ IoT Sensors (CO₂, Occupancy, Temperature) เพื่อปรับแอร์/แสงแบบ real-time

• เพิ่ม Touchless entry, Smart elevator dispatch

ผลลัพธ์

ทำให้อาคารเก่ากลายเป็น Smart-enabled building ที่แข่งขันกับอาคารใหม่ได้

6. บริการและประสบการณ์ (Services & Tenant Experience): เปลี่ยนผู้เช่าเป็น “ชุมชน”

กลยุทธ์ปรับปรุง

• ตั้งทีม Property Management ระดับมาตรฐานสากล

• สร้าง One-stop service ครอบคลุม leasing, fit-out, facility management

• จัด Tenant engagement program (Well-being, networking)

• เพิ่ม Concierge services (Reception, parcel, visitor support)

• เปิดพื้นที่ Retail & amenities ในอาคาร (Café, fitness, wellness center)

ผลลัพธ์

อาคารเก่าจะไม่ใช่เพียง “พื้นที่ทำงาน” แต่คือ ecosystem ที่สร้างประสบการณ์การทำงานและการใช้ชีวิตครบวงจร

7. ความยืดหยุ่นทางการเงิน (Financial Flexibility): ปรับรูปแบบให้เข้ากับยุคใหม่

กลยุทธ์ปรับปรุง

• เสนอ Flexible lease term ทั้ง short-term, long-term, swing space

• เสนอ Fit-out support เช่น turnkey office หรือ allowance

• เปิดทางเลือก Co-working, Sublease, Shared meeting rooms

ผลลัพธ์

ผู้เช่าจะเห็นว่าอาคารเก่า “ตอบโจทย์งบประมาณ” และ “ปรับตามกลยุทธ์ธุรกิจได้”

8. ภาพลักษณ์และคุณค่าเชิงกลยุทธ์ (Brand & Strategic Value): จากเก่า → Prestige

กลยุทธ์ปรับปรุง

• Reposition อาคารให้เป็น Landmark building ผ่าน façade และ lighting design

• สร้างเครือข่ายผู้เช่า (tenant mix) ให้เป็น ศูนย์รวมองค์กรใหญ่

• ทำให้การอยู่ในอาคารนี้ เสริมภาพลักษณ์องค์กร

• ใช้ Green & Well-certified status เป็นตัวชูโรงใน ESG/CSR report ของผู้เช่า

ผลลัพธ์

อาคารเก่าจะกลายเป็น Strategic address ที่ช่วยเพิ่ม Prestige ให้ผู้เช่า

บทสรุปเชิงกลยุทธ์

การปรับปรุงอาคารเก่าให้แข่งขันได้ ไม่ใช่เพียงการรีโนเวตผิวเผิน แต่คือการ สร้าง Value Proposition ใหม่แบบครบวงจร ที่ตอบโจทย์ผู้เช่ายุคใหม่ทั้งในเชิงทำเล คุณภาพ ระบบ ความยั่งยืน เทคโนโลยี บริการ การเงิน และภาพลักษณ์ หากเจ้าของสามารถดำเนินการตามกรอบนี้ อาคารเก่าจะไม่ใช่ “สินทรัพย์ที่เสื่อมค่า” แต่จะกลายเป็น ทรัพย์สินที่ฟื้นคืนคุณค่า และยังคงมีบทบาทสำคัญในตลาดสำนักงานกรุงเทพ