รูปแบบการบริหารทรัพย์สินในตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ: คำแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับเจ้าของอาคาร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

11 August 2025

การเปรียบเทียบระหว่างการบริหารงานภายในองค์กร และการจ้างผู้ให้บริการมืออาชีพจากภายนอก

1. บทสรุปผู้บริหาร

การบริหารทรัพย์สินมีผลโดยตรงต่อ มูลค่าทรัพย์สิน ประสิทธิภาพการดำเนินงาน ความพึงพอใจของผู้เช่า และภาพลักษณ์ด้าน ESG

ในตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ที่แข่งขันสูงขึ้นจากปัจจัย การทำงานแบบ Hybrid, ความคาดหวังด้านความยั่งยืน, และผู้เช่าที่มีความต้องการซับซ้อนมากขึ้น

การตัดสินใจเลือกระหว่าง บริหารภายในองค์กร (In-House) หรือ ใช้ผู้ให้บริการบริหารทรัพย์สินมืออาชีพ (Third-Party Professional) จึงกลายเป็นเรื่องเชิงกลยุทธ์ ไม่ใช่เพียงเรื่องการดำเนินงานทั่วไป

2. บริบทของตลาด

• ผู้เช่ามีความต้องการสูงขึ้น: ต้องการการสื่อสารแบบ Real-time, ระบบอาคารที่ทันสมัย, รายงานด้านความยั่งยืน และบริการที่มีคุณภาพเทียบเท่า Hospitality

• ข้อกำหนดด้านกฎหมายและมาตรฐาน: เช่น พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร, พ.ร.บ.ส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน, ข้อกำหนดความปลอดภัย และกรอบการรายงาน ESG

• ความซับซ้อนของการปฏิบัติงาน: เช่น การใช้ระบบ BMS ขั้นสูง, การตรวจวัดคุณภาพอากาศ, การดูแลรักษามาตรฐานอาคารเขียว

• ความแตกต่างของมูลค่าทรัพย์สิน: อาคารที่มีการบริหารจัดการดีและมีมาตรฐานสูงจะมีมูลค่าเช่าและอัตราการเช่าที่ดีกว่า ขณะที่อาคารที่ขาดการพัฒนาเสี่ยงต่อการสูญเสียมูลค่า

ในบริบทนี้ “รูปแบบการบริหาร” ไม่ใช่แค่เรื่องการเลือกทีมงาน แต่เป็น ยุทธศาสตร์เพื่อสร้างและปกป้องมูลค่า ของอาคาร

3. การเปรียบเทียบรูปแบบการบริหาร

A. บริหารงานภายในองค์กร (In-House Property Management)

จุดแข็ง

• ควบคุมได้เต็มที่ ทั้งมาตรฐานการให้บริการ บุคลากร และงบประมาณ

• สอดคล้องกับ กลยุทธ์และภาพลักษณ์ของเจ้าของ ได้โดยตรง

• เชื่อมการทำงานกับหน่วยงานภายในองค์กรได้ง่าย

• ลดค่าใช้จ่ายค่าบริการบริหาร ถ้าสามารถสร้างประสิทธิภาพจากขนาดของพอร์ตได้

จุดอ่อน

• ต้องลงทุนสูงในด้าน ทรัพยากรบุคคล ทั้งการสรรหา ฝึกอบรม และรักษาพนักงาน

• เสี่ยงขาดทักษะเฉพาะด้าน เช่น การวิเคราะห์ข้อมูลจาก BMS, การรายงาน ESG, การออกแบบประสบการณ์ผู้เช่า

• ขาดการเข้าถึง Best Practice ของตลาด ถ้าทีมงานไม่มีประสบการณ์กว้าง

• อาจไม่มี ความน่าเชื่อถือด้านแบรนด์ เท่าผู้ให้บริการที่มีชื่อเสียง

เหมาะกับ: เจ้าของที่มี อาคารหลายแห่ง และมีวัฒนธรรมองค์กรด้านการบริหารภายในที่แข็งแรง สามารถดึงดูดและรักษาบุคลากรเก่งได้

B. จ้างผู้ให้บริการมืออาชีพ (Professional Third-Party Property Management)

จุดแข็ง

• เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน ทั้งเทคนิค การปฏิบัติการ และการปฏิบัติตามข้อกำหนด ESG

• เข้าถึง ข้อมูลเชิงเปรียบเทียบและ Best Practice จากพอร์ตอาคารหลายแห่ง

• มี เครือข่ายผู้รับเหมาที่แข็งแกร่ง และอำนาจต่อรองสูง

• มี ระบบและโปรแกรมมาตรฐาน เช่น การดูแลประสบการณ์ผู้เช่าแบบ Hospitality, ระบบรายงานดิจิทัล

• พร้อมปฏิบัติการ ได้รวดเร็ว ในการอัปเกรด ปรับปรุง หรือรับมือเหตุฉุกเฉิน

จุดอ่อน

• เจ้าของอาจ ควบคุมการตัดสินใจรายวันได้น้อยลง ต้องมีระบบติดตามในสัญญาที่ชัดเจน

• มี ค่าบริการบริหาร ที่เห็นได้ชัด แม้จะถูกชดเชยด้วยประสิทธิภาพและรายได้ที่เพิ่มขึ้น

• อาจเกิด ความไม่สอดคล้องกันของเป้าหมาย ถ้าผู้ให้บริการมีพอร์ตที่เน้นสินทรัพย์ประเภทอื่น

เหมาะกับ: เจ้าของที่ต้องการ มีการปฏิบัติการระดับสูง โดยไม่ต้องสร้างทีมใหญ่ภายใน หรืออาคารที่ต้องการ Reposition, Green Certification หรือการปล่อยเช่าแข่งกับตลาด

4. ปัจจัยเปรียบเทียบหลัก

ปัจจัย	In-House	Third-Party Professional
การควบคุมต้นทุน	ค่าบุคลากรคงที่ คาดการณ์ได้	ค่าบริการตามสัญญา แต่ลดต้นทุนผ่านเครือข่ายซัพพลายเออร์
ความเชี่ยวชาญทางเทคนิค	ขึ้นอยู่กับการสรรหาบุคลากร	มีทีมเชี่ยวชาญหลากหลายและทันสมัย
ความสัมพันธ์กับผู้เช่า	ปรับได้ลึกตามวัฒนธรรมองค์กร	มีกรอบการบริการมืออาชีพและมาตรฐานสูง
ESG & Certification	ต้องฝึกหรือจ้างผู้เชี่ยวชาญเพิ่ม	มีระบบรายงาน ESG และดูแลมาตรฐานอาคารเขียวอยู่แล้ว
การเปรียบเทียบตลาด	จำกัดถ้าไม่เชื่อมโยงกับวงการ	มีข้อมูลเปรียบเทียบจากหลายตลาด
การขยายขนาด	ต้องลงทุนเพิ่มในบุคลากร	ขยายได้รวดเร็วโดยไม่ต้องเพิ่มโครงสร้างภายใน

5. คำแนะนำเชิงกลยุทธ์

A. เจ้าของอาคารเกรดพรีเมียมในย่าน CBD

• ควรเลือก ผู้ให้บริการมืออาชีพที่มีประสบการณ์กับอาคารเกรด A และได้รับการรับรอง ESG

• กำหนด KPI ในสัญญา เช่น อัตราการเช่า การลดพลังงาน ความพึงพอใจของผู้เช่า

B. เจ้าของที่มีหลายอาคารในหลายทำเล

• ใช้โมเดล ผสม (Hybrid): วางแผนกลยุทธ์และการเงินภายใน แต่จ้างมืออาชีพดูแลการปฏิบัติการแต่ละอาคาร

C. เจ้าของอาคารกลาง–ล่างที่ต้องการยกระดับแข่งขัน

• จ้างมืออาชีพเพื่อ ยกระดับมาตรฐาน เร่งการปรับปรุง และช่วยวางแผนการขอการรับรองอาคารเขียว

D. เจ้าของที่มีทีมแข็งแรงอยู่แล้ว

• บริหารภายในต่อได้ แต่ต้อง Benchmark ทุกปี เทียบกับผู้ให้บริการชั้นนำ และลงทุนในทักษะด้าน BMS, IAQ, ESG

6. ข้อควรพิจารณาในการดำเนินการ

1. กำหนด KPI ชัดเจน ตั้งแต่ต้น เช่น อัตราการเช่า ความพึงพอใจผู้เช่า การลดพลังงาน

2. วิเคราะห์ต้นทุนรวม ไม่ใช่แค่ค่าจ้างพนักงานหรือค่าบริหาร แต่รวมความเสี่ยงการว่างและการสูญเสียผู้เช่า

3. มีระบบกำกับดูแล และประเมินผลผู้ให้บริการเป็นระยะ

4. วางแผนการสื่อสาร หากเปลี่ยนรูปแบบการบริหาร ต้องสร้างความเข้าใจทั้งกับพนักงานและผู้เช่า

7. สรุป

ในตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ปี 2025 การบริหารทรัพย์สินคือเครื่องมือสร้างและปกป้องมูลค่า ไม่ใช่เพียงค่าใช้จ่ายการดำเนินงาน

• อาคารเกรดสูง ควรใช้มืออาชีพเพื่อรักษามาตรฐานและสร้างความแตกต่าง

• อาคารที่ต้องการปรับปรุง ได้ประโยชน์จากการดึงความเชี่ยวชาญจากภายนอก

• เจ้าของรายใหญ่ที่มีศักยภาพ สามารถบริหารเองได้แต่ต้องลงทุนต่อเนื่องเพื่อรักษาความสามารถแข่งขัน