หัวหน้าดี = ทีมแกร่ง ในงานบริหารอาคาร: เพราะอาคารจะดีได้ ต้องเริ่มจากคนในทีมที่ไว้ใจกัน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

10 August 2025

“ไม่มีทีมไหนเก่งขึ้นมาได้เอง… ถ้าไม่มีหัวหน้าที่เข้าใจคน”– คำพูดจากผู้จัดการอาคารคนหนึ่งที่เปลี่ยนทีมธรรมดาให้เป็นทีมที่ใครก็อยากร่วมงานด้วย

บทนำ: งานบริหารอาคารคือ “งานของคน”

ในสายตาของคนทั่วไป งานบริหารอาคารคือเรื่องของระบบ – เครื่องจักร ระบบไฟฟ้า ปรับอากาศ ระบบความปลอดภัย ฯลฯ แต่สำหรับคนที่อยู่ในงานนี้จริง จะรู้ว่าสิ่งที่ยากและละเอียดอ่อนกว่าระบบ คือ “การจัดการคน”

คนในที่นี้ไม่ได้หมายถึงแค่ผู้เช่าหรือเจ้าของอาคารเท่านั้น แต่รวมถึง “ทีมของเราเอง” — ไม่ว่าจะเป็นทีมช่าง ทีมแม่บ้าน รปภ. หรือแม้แต่ผู้จัดการอาคารฝึกหัดในวันแรกของงาน

และคนที่เป็นกุญแจสำคัญในการสร้างทีมที่เข้มแข็ง คือ หัวหน้า — ซึ่งไม่ได้แปลว่าต้องเป็นตำแหน่งสูงสุด แต่คือคนที่ทีมไว้วางใจให้เป็นผู้นำในสถานการณ์ต่างๆ

1. หัวหน้าที่ดีในงานอาคาร ต้องเข้าใจ "งาน" และ "คน" ควบคู่กัน

หัวหน้าที่เข้าใจระบบดีแต่ไม่เข้าใจคน จะมีปัญหากับทีมเสมอ เช่น:

• รู้ว่า AHU เสียเพราะ Bypass Valve ค้าง แต่ไม่เข้าใจว่าทำไมช่างไม่กล้า Report

• บอกให้แม่บ้านล้างหน้าต่างใหม่ทันที แต่ไม่รู้ว่าเธอเพิ่งลงมาจากชั้น 30 แล้วเพิ่งทานข้าวไม่ถึง 10 นาที

ตรงกันข้าม หัวหน้าที่ดีจะ...

🔹 เข้าใจภาระงานของแต่ละคน

🔹 รู้ว่าจังหวะไหนควรดุ จังหวะไหนควรฟัง

🔹 กล้าเผชิญหน้ากับปัญหา โดยไม่โยนความผิดให้ทีม

🔹 มองเห็น “คุณค่า” ของคน มากกว่าแค่ “หน้าที่” ที่เขาทำ

Case ตัวอย่าง:หัวหน้าช่างของอาคารแห่งหนึ่งสังเกตว่า ช่างใหม่ไม่ค่อยกล้าแสดงความเห็นในที่ประชุม เขาไม่ดุ ไม่ตำหนิ แต่เรียกคุยส่วนตัว และตั้งคำถามเปิด “เราทำงานกันแบบทีม ถ้ามีอะไรช่วยกันคิดนะ”ผลคือ ใน 3 เดือน ช่างคนนั้นกล้าเสนอไอเดียประหยัดพลังงาน และกลายเป็นคนที่ขยันสุดในทีม

2. หัวหน้าดี “สร้างความไว้ใจ” มากกว่าความกลัว

หลายทีมมีหัวหน้าที่ “น่าเกรงขาม” จนไม่มีใครกล้าพูดความจริงเมื่อมีปัญหา เช่น…

• ปั๊มน้ำมีเสียงผิดปกติแต่ไม่มีใครบอก

• ระบบลิฟต์มี reset บ่อยแต่ทุกคนแค่ “เคลียร์ก่อนจะถูกว่า”

หัวหน้าที่ดีจะสร้างบรรยากาศที่ปลอดภัยในการพูดคุย

💬 “ถ้าพลาดก็บอกมา เดี๋ยวเราช่วยกันแก้”

💬 “ปัญหาเล็กๆ ถ้ารีบแจ้ง จะไม่กลายเป็นเรื่องใหญ่”

เพราะสิ่งที่ทำให้ทีมกล้าเผชิญความจริง ไม่ใช่ความกลัว แต่คือความมั่นใจว่า“หัวหน้าไม่ทิ้งเรา”

3. หัวหน้าที่ดี “เป็นตัวอย่าง” มากกว่า “สั่งการ”

การเป็นหัวหน้าทีมบริหารอาคาร ไม่ได้แปลว่าต้องรู้ทุกอย่าง หรือทำงานแทนทุกคน แต่หมายถึงการ “แสดงให้เห็น” ว่าคุณเคารพงานที่ทีมทำแค่ไหน

📌 ถ้าอยากให้ช่างแต่งตัวเรียบร้อย – หัวหน้าควรแต่งตัวเรียบร้อย

📌 ถ้าอยากให้แม่บ้านไม่หยุดบ่อย – หัวหน้าควรตรงต่อเวลา

📌 ถ้าอยากให้ทีมดูแลทรัพย์สิน – หัวหน้าควรพูดดีเสมอแม้กับ vendor รายย่อย

หัวหน้าที่พูดอย่างเดียว จะได้ “แรง” แค่ครึ่งใจ

หัวหน้าที่ลงมือด้วย จะได้ “ใจ” เต็มร้อย

4. หัวหน้าที่ดี รู้จัก “สื่อสาร” กับทุกระดับ

ในงานบริหารอาคาร หัวหน้าต้องพูดกับทั้ง...

• ช่างที่เพิ่งเรียนจบไม่มีประสบการณ์

• แม่บ้านที่ไม่เคยเรียนการสื่อสาร

• เจ้าของอาคารที่พูดศัพท์การเงินและ ESG

• ผู้เช่าที่คาดหวังคุณภาพโรงแรมในอาคารสำนักงาน

หัวหน้าที่ดีต้อง “แปลภาษา” ให้เป็น — ทั้งด้านเนื้อหาและน้ำเสียง

✅ สื่อสารให้ทีมเข้าใจ

✅ สื่อสารให้ผู้บริหารเห็นภาพ

✅ สื่อสารแบบ “ไม่มีอารมณ์” แต่ “มีหัวใจ”

5. หัวหน้าที่ดี “สร้างคน” ไม่ใช่แค่ “ใช้งานคน”

สิ่งที่น่าภูมิใจที่สุดในฐานะหัวหน้า ไม่ใช่แค่ทีมส่งมอบงานทันทุกวัน แต่คือการได้เห็น...

• ช่างที่เริ่มจากไม่รู้ อ่านแบบไฟฟ้าได้คล่อง

• พนักงานฝึกหัดกลายเป็นผู้ช่วยผู้จัดการ

• แม่บ้านที่พูดไม่เก่ง กล้าแนะนำสิ่งที่ดีขึ้นกับผู้เช่า

การฝึกคนให้เก่ง ไม่ใช่แค่ส่งไปอบรม แต่คือการ “ให้โอกาส” และ “สังเกตความก้าวหน้า” อย่างจริงใจ

6. หัวหน้าที่ดี “อยู่หลังทีม” เวลาถูกตำหนิ และ “อยู่หน้า” เวลามีโอกาส

หัวหน้าที่ดีจะไม่ปัดความผิดเวลาทีมพลาด และจะไม่แย่งเครดิตเวลาทีมทำดี

✨ เวลาเกิดอุบัติเหตุ: หัวหน้าเป็นคนอธิบายแทนทีม

✨ เวลามีโครงการใหม่: หัวหน้าเสนอชื่อทีมที่ควรได้รับโอกาส

✨ เวลาถูกผู้เช่าแรงๆ: หัวหน้าเป็น buffer ไม่ให้ทีมเสียขวัญ

การ “รับหน้าแทน” อาจเหนื่อย แต่คือสิ่งที่ทำให้ทีมไว้ใจหัวหน้าไปอีกนาน

บทส่งท้าย: งานนี้ “คน” คือสิ่งสำคัญที่สุด

หัวหน้าที่ดีในงานบริหารอาคาร ไม่ได้วัดกันที่ตำแหน่ง แต่ที่ “พลังของความไว้ใจ” ที่เขาสร้างขึ้นในทีม

เมื่อทีมเชื่อมั่นในหัวหน้าทีมจะ...

✅ กล้ารับผิดชอบ

✅ ทำงานเกินเป้า

✅ พร้อมช่วยเหลือกันแม้ไม่ใช่หน้าที่

✅ เป็นภาพสะท้อนที่ดีของอาคารทั้งหลัง

เพราะสุดท้าย...อาคารที่ดี เริ่มต้นจาก “หัวใจ” ของคนทำงาน