อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ในโลกที่คาดเดาไม่ได้: บทเรียนเชิงกลยุทธ์จาก JLL Future Vision

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

30 January 2026

โลกของอสังหาริมทรัพย์กำลังเคลื่อนตัวเข้าสู่ยุคที่ “เสถียรภาพ” ไม่ได้เป็นเงื่อนไขพื้นฐานของการลงทุนอีกต่อไป การเปลี่ยนแปลงด้านเศรษฐกิจ เทคโนโลยี ภูมิอากาศ พฤติกรรมผู้คน และภูมิรัฐศาสตร์ กำลังทับซ้อนกันอย่างซับซ้อน จนทำให้การวางแผนระยะยาวแบบเดิม — ที่อาศัยสมมติฐานเดียวและคาดการณ์เชิงเส้น — เริ่มไม่เพียงพอ

งานวิจัย Future Vision: The Future of Real Estate (https://www.jll.com/en-us/insights/market-outlook/future-vision-real-estate) ของ JLL เสนอกรอบคิดใหม่ให้กับโลกอสังหาริมทรัพย์ ด้วยแนวทาง “scenario-based planning” หรือการเตรียมพร้อมต่ออนาคตหลายรูปแบบ แทนที่จะพยายามทำนายว่าโลกจะไปในทิศทางใดเพียงทางเดียว จุดมุ่งหมายคือการทำให้ผู้ลงทุน เจ้าของทรัพย์สิน ผู้พัฒนาโครงการ และผู้บริหารอาคาร สามารถออกแบบกลยุทธ์ที่ ยืดหยุ่น แข็งแรง และพร้อมปรับตัว ต่อทุกความไม่แน่นอน

บทเรียนสำคัญจากงานวิจัยชุดนี้ คืออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะไม่ได้แข่งขันกันเพียงเรื่องทำเลหรือค่าเช่าอีกต่อไป หากแข่งขันกันที่ ความสามารถในการรับมือการเปลี่ยนแปลง ของโลกทั้งระบบ

จากการคาดการณ์สู่การเตรียมพร้อม: วิธีคิดใหม่ของการวางกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์

JLL ชี้ให้เห็นว่าการวางแผนอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมมักตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าโลกจะเปลี่ยนไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปในทิศทางเดียว ความจริงในปัจจุบันคือโลกกำลังทำงานภายใต้สภาวะ VUCA — Volatility, Uncertainty, Complexity และ Ambiguity — ซึ่งหมายถึงความผันผวน ความไม่แน่นอน ความซับซ้อน และความคลุมเครือ

ในบริบทเช่นนี้ การมีแผนแม่บทเพียงชุดเดียวจึงกลายเป็นความเสี่ยง กลยุทธ์ที่แข็งแรงกว่าคือการตั้งคำถามว่าหากเศรษฐกิจฟื้นตัวช้า จะเกิดอะไรขึ้นกับพอร์ตสินทรัพย์หากกฎเกณฑ์ด้านคาร์บอนเข้มงวดขึ้นอย่างรวดเร็ว อาคารใดในพอร์ตจะกลายเป็นภาระหากเทคโนโลยีทำให้รูปแบบการทำงานเปลี่ยน โครงการสำนักงานต้องปรับตัวอย่างไร

Future Vision จึงไม่ได้เป็นเพียงงานวิจัยเชิงพยากรณ์ แต่เป็นเครื่องมือทางยุทธศาสตร์ที่ช่วยให้ผู้บริหาร คิดเป็นระบบต่อความไม่แน่นอน และใช้มันเป็นข้อได้เปรียบทางการแข่งขัน

สี่เสาหลักของอนาคตอสังหาริมทรัพย์

JLL สรุปสิ่งที่องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ควรลงมือทำตั้งแต่วันนี้ออกเป็น 4 Imperatives หรือ 4 เสาหลักเชิงกลยุทธ์ ซึ่งไม่ว่าโลกจะเปลี่ยนไปในทิศทางใด เสาหลักเหล่านี้จะยังคงเป็นหัวใจของการตัดสินใจลงทุนและพัฒนาทรัพย์สิน

1. เทคโนโลยี: จากอาคารสู่แพลตฟอร์มดิจิทัล

เทคโนโลยีกำลังเปลี่ยนบทบาทของอสังหาริมทรัพย์จาก “พื้นที่ทางกายภาพ” ไปสู่ “โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล” อาคารในอนาคตจะไม่ใช่เพียงสิ่งปลูกสร้างที่นิ่งเฉย หากเป็นระบบที่มีข้อมูลไหลเวียนตลอดเวลา ตั้งแต่การใช้พลังงาน คุณภาพอากาศ พฤติกรรมผู้ใช้งาน ไปจนถึงการบำรุงรักษาเชิงคาดการณ์

แนวคิดอย่าง AI, Digital Twin, ระบบอัตโนมัติ และหุ่นยนต์ก่อสร้าง กำลังทำให้วงจรชีวิตของอาคารตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง การดำเนินงาน ไปจนถึงการปรับปรุงในอนาคต เชื่อมโยงกันมากขึ้น

ในเชิงกลยุทธ์ เทคโนโลยีไม่ใช่ต้นทุนเพิ่มเติม หากเป็น เครื่องมือปกป้องมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว อาคารที่สามารถเก็บและใช้ข้อมูลได้ดี จะสามารถลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน วางแผนซ่อมบำรุงได้แม่นยำ และตอบโจทย์ผู้เช่าที่คาดหวังประสบการณ์ระดับสูงมากขึ้นเรื่อย ๆ

คำถามสำคัญสำหรับผู้บริหารคือ อาคารในพอร์ตของเราพร้อมสำหรับโลกดิจิทัลมากเพียงใด และการลงทุนด้านเทคโนโลยีกำลังถูกเชื่อมโยงเข้ากับกลยุทธ์สินทรัพย์หรือยัง

2. ผู้คน: เมื่อประสบการณ์สำคัญเท่าพื้นที่

Future Vision ให้ความสำคัญกับมิติของ “คน” อย่างมาก เพราะอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะถูกกำหนดโดยพฤติกรรม ไลฟ์สไตล์ และความคาดหวังของผู้ใช้งานมากขึ้นกว่าเดิม

การทำงานแบบไฮบริด การแสวงหาคุณภาพชีวิตในเมือง ความต้องการพื้นที่สาธารณะที่สร้างปฏิสัมพันธ์ และสังคมผู้สูงอายุ ล้วนส่งผลต่อรูปแบบโครงการและการออกแบบอาคาร

• สำนักงานจะต้องทำหน้าที่มากกว่าสถานที่นั่งทำงานโครงการ

• ที่อยู่อาศัยต้องเชื่อมโยงกับบริการและชุมชน

• โครงการมิกซ์ยูสต้องทำหน้าที่เป็นระบบนิเวศทางเศรษฐกิจและสังคม

อสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จในอนาคตจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจ “เส้นทางชีวิตประจำวัน” ของผู้ใช้งาน และสามารถออกแบบพื้นที่ให้รองรับการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปอย่างต่อเนื่อง

3. ภูมิอากาศ: ความยั่งยืนในฐานะกลยุทธ์หลัก

ประเด็นด้านสภาพภูมิอากาศไม่ได้อยู่ในกรอบ CSR อีกต่อไป หากกลายเป็นปัจจัยหลักที่กำหนดมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

ความเสี่ยงจากน้ำท่วม คลื่นความร้อน และเหตุการณ์สุดขั้วทางธรรมชาติ ส่งผลโดยตรงต่อการประกันภัย ต้นทุนการดำเนินงาน และการตัดสินใจลงทุนของสถาบันการเงิน ในขณะเดียวกัน กฎระเบียบด้านคาร์บอนและการเปิดเผยข้อมูล ESG ก็เข้มงวดขึ้นทั่วโลก

Future Vision สะท้อนว่าการออกแบบอาคารใหม่และการปรับปรุงอาคารเก่าให้มีความทนทานต่อสภาพอากาศ การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการลดการปล่อยคาร์บอน จะกลายเป็น เงื่อนไขพื้นฐานของความสามารถในการแข่งขัน

อาคารที่ไม่สามารถปรับตัวตามกรอบความยั่งยืนอาจเผชิญกับความเสี่ยงด้านมูลค่าในอนาคต ในขณะที่อาคารที่ลงทุนล่วงหน้าจะได้รับประโยชน์จากต้นทุนที่ต่ำกว่าและความเชื่อมั่นของนักลงทุนระยะยาว

4. ความยืดหยุ่น: การออกแบบพอร์ตในโลก VUCA

เสาหลักสุดท้ายคือ “Resilience” หรือความสามารถในการยืนหยัดและปรับตัวท่ามกลางความไม่แน่นอน

Future Vision ใช้กรอบ VUCA เพื่ออธิบายว่าผู้เล่นในตลาดต้องออกแบบพอร์ตสินทรัพย์ โมเดลธุรกิจ และกระบวนการตัดสินใจให้รองรับเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด ตั้งแต่ภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจ การเปลี่ยนแปลงนโยบาย ไปจนถึงเทคโนโลยีที่พลิกโฉมตลาด

ในเชิงปฏิบัติ ความยืดหยุ่นหมายถึงการกระจายความเสี่ยงของพอร์ต การมีแผนรองรับหลายสถานการณ์ การปรับใช้พื้นที่ได้หลากหลาย และโครงสร้างองค์กรที่ตัดสินใจได้รวดเร็ว

อสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่จึงไม่ใช่เพียงทรัพย์สินที่สร้างรายได้ในสภาวะปกติ หากต้องเป็นทรัพย์สินที่ คงคุณค่าได้แม้ในช่วงวิกฤต

บทสรุป: อสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์เชิงยุทธศาสตร์

Future Vision ของ JLL ส่งสัญญาณชัดเจนว่า อนาคตของอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดโดยองค์กรที่สามารถผสานเทคโนโลยี ความเข้าใจผู้คน ความยั่งยืน และความยืดหยุ่น เข้าด้วยกันเป็นกลยุทธ์เดียว

ในโลกที่เปลี่ยนเร็วขึ้นทุกปี การลงทุนที่สำคัญที่สุดอาจไม่ใช่การสร้างตึกใหม่ หากเป็นการสร้าง “ความสามารถในการปรับตัว” ให้กับทรัพย์สินที่เราถืออยู่

อสังหาริมทรัพย์ในทศวรรษหน้า จะไม่ได้แข่งขันกันที่ใครใหญ่กว่าหากแข่งขันกันที่ใคร พร้อมกว่า สำหรับอนาคตที่ยังไม่เกิดขึ้น