🌐 อนาคตค้าปลีก: จาก “พื้นที่ขายของ” สู่ “พื้นที่ประสบการณ์” และ “หัวใจของชุมชนยุคใหม่”

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

18 October 2025

เมื่อโลกการช้อปเปลี่ยนเร็วกว่าแสง — อสังหาริมทรัพย์ต้องคิดใหม่ตั้งแต่รากฐาน

บทนำ: เมื่อ “หน้าร้าน” ยังไม่ตาย แต่ “รูปแบบการมีชีวิต” ของมันเปลี่ยนไป

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โลกค้าปลีกถูกเขย่าโดยคลื่นเทคโนโลยีครั้งใหญ่ — จาก e-commerce และ AI ไปจนถึง social commerce และ metaverse หลายคนเคยเชื่อว่า “ค้าปลีกหน้าร้าน” จะค่อย ๆ หายไปอย่างเงียบ ๆ เหมือนเครื่องพิมพ์ดีดในยุคดิจิทัล

แต่ผลวิจัยล่าสุดจาก JLL  (https://www.jll.com/en-us/insights/future-vision-prepare-yourself-for-the-future-of-retail) กลับชี้สิ่งตรงกันข้าม : กว่า 67% ของผู้บริโภคทั่วโลก ยังคงชอบ “การช้อปด้วยตนเองในร้านจริง” เพราะมันคือประสบการณ์ ไม่ใช่แค่การซื้อของ

มนุษย์ไม่ได้ต้องการแค่สินค้า — แต่ต้องการ “การสัมผัส” “การเชื่อมต่อ” และ “ความรู้สึกเป็นส่วนหนึ่ง” ดังนั้น อนาคตของค้าปลีกจะไม่ใช่การต่อสู้ระหว่าง offline vs online อีกต่อไป แต่คือ “โลกผสม” ที่เชื่อม เทคโนโลยี คน และ ชุมชน เข้าด้วยกันอย่างแนบแน่น

นี่คือช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญที่สุด — เพราะสิ่งที่กำลังเปลี่ยน ไม่ใช่แค่รูปแบบร้านค้า แต่คือ “ฟังก์ชันของพื้นที่” ทั้งระบบ

💫 1. “โดรนส่งของขณะคุณหลับ” – โลจิสติกส์อัจฉริยะกำลังเปลี่ยนความหมายของ Retail Space

AI และระบบอัตโนมัติทำให้คำว่า “ค้าปลีก” ขยายออกไปไกลกว่าหน้าร้านในอนาคตอันใกล้ ตู้เย็นอาจสั่งนมเอง และโดรนของร้านค้าจะบินมาส่งของตอนกลางคืนเพื่อประหยัดพลังงาน

เทคโนโลยีนี้กำลังเปลี่ยนผังเมืองและโครงสร้างอาคาร:

• ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์จะเริ่มมี “พื้นที่ staging zone” รองรับการจัดส่ง

• หลังคาอาคารอาจต้องออกแบบใหม่ให้เป็น landing pad สำหรับโดรน

• พื้นที่จอดรถบางส่วนจะกลายเป็น mini fulfillment hub แทน

สำหรับผู้บริหารอาคาร นี่คือจุดเริ่มต้นของยุค “Smart Logistics Infrastructure in Retail Building” ที่ต้องมองตั้งแต่ระดับผังอาคาร ถึงระบบความปลอดภัย พลังงาน และการบริหารทรัพย์สินในรูปแบบใหม่ทั้งหมด

Key Takeaway: อสังหาฯ ค้าปลีก ในอนาคตไม่ใช่แค่ “ที่ให้เช่า” แต่คือ “ที่ให้เชื่อมต่อกับห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain)” โดยตรง

🛍️ 2. “โลกแห่ง Phygital – เมื่อ Physical + Digital กลายเป็นประสบการณ์เดียวกัน”

แนวคิด Phygital (Physical + Digital) กำลังกลายเป็นคำหลักของค้าปลีกยุคใหม่ร้านค้าจะไม่ได้แค่ขายของ แต่เป็นพื้นที่ที่ โลกจริงและโลกดิจิทัล ซ้อนทับกันอย่างไร้รอยต่อ

ตัวอย่างเช่น

• ร้านเสื้อผ้า ที่ให้ลูกค้าลองชุดด้วย AR ก่อนซื้อจริง

• Showroom รถยนต์ ที่ใช้ VR จำลองเส้นทางทดสอบ

• ห้องน้ำหอม ที่ระบบ AI จำจดกลิ่นที่ลูกค้าชอบและแนะนำกลิ่นใหม่อัตโนมัติ

เมื่อ “ข้อมูล” และ “ประสบการณ์” รวมเป็นหนึ่งเดียว พื้นที่ค้าปลีกก็ต้องกลายเป็น Data Driven Space

กลยุทธ์สำหรับ Property Manager ในอนาคต:

1. ลงทุนในโครงสร้าง Digital Infrastructure เช่น IoT Sensor และ Edge Computing

2. จัดเตรียม Data Point ที่สามารถส่งต่อให้ Tenant เพื่อทำ personalization

3. ออกแบบ พื้นที่ “ทดลอง” (Experience Zone) และ Pop-up Space ที่ยืดหยุ่นสูง

หัวใจสำคัญ: ประสบการณ์คือสินทรัพย์ใหม่ของอาคาร และ ข้อมูลคือพลังงานขับเคลื่อนมัน

🎥 3. “พนักงานหน้าร้าน = Creator ของแบรนด์”

ในโลกที่ Automation แทนงานซ้ำ ๆ พนักงานค้าปลีกยุคหน้า จะกลายเป็น “ผู้สร้างคอนเทนต์” แทน “ผู้ขายสินค้า”

JLL ชี้ว่า ร้านค้าชั้นนำเริ่มเปลี่ยนพนักงานขายให้เป็น Brand Ambassador หรือ Streamer ที่ live รีวิวสินค้า พูดคุยกับลูกค้า หรือสร้าง Community ออนไลน์ให้ร้านเอง

นั่นหมายความว่า หน้าร้านกำลังกลายเป็น “เวทีสื่อสาร” (Communication Stage)และ Property Manager ต้องคิดใหม่ว่า

• จะติดตั้งระบบ Wi-Fi และแสงไฟอย่างไรให้พร้อมสำหรับการ Live Production

• จะออกแบบ “Mini Studio Zone” ภายในร้านอย่างไรให้ปลอดภัยและเงียบพอ

• จะจัดการ สิทธิ์การใช้เสียง แสง ภาพ ในพื้นที่ส่วนกลางอย่างไร

ในมุมหนึ่ง พนักงานอาจเป็น “Influencer ในระบบนิเวศของอาคาร” ที่ช่วยสร้าง Traffic และ Engagement ให้กับทั้งศูนย์

🌆 4. “Retail Everywhere” – เมื่อค้าปลีกแทรกอยู่ในชีวิตประจำวัน

ค้าปลีกในยุคหน้า จะไม่อยู่แค่ใน Mall แต่จะอยู่ “ทุกที่” ตั้งแต่ Lobby ของคอนโด ไปจนถึง Co-working Space หรือแม้แต่ใน สวนสาธารณะ

ในต่างประเทศ ที่จอดรถของ Big Box Store เริ่มถูกเปลี่ยนเป็น Mixed-Use Community ที่มีร้านค้า ร้านกาแฟ และที่พักในระยะเดิน โมเดลนี้กำลังเติบโตเพราะ ผู้คนต้องการ “ชีวิตที่ใกล้และครบในที่เดียว”

สำหรับประเทศไทย นี่คือสัญญาณให้ผู้บริหารอาคารพาณิชย์เริ่มคิดว่า

“เรากำลังบริหารศูนย์การค้า หรือ เรากำลังบริหาร Community ที่มีร้านค้าอยู่ข้างใน?”

สิ่งที่ควรทำทันที:

• พัฒนา Retail พื้นที่เล็กลงแต่กระจายตัวมากขึ้น (Near-Home Retail)

• ออกแบบผังเชิง Walkability และ Accessibility

• เชื่อมพื้นที่ค้าปลีกกับ Transport Hub และ Residential Zone ให้เป็นหนึ่งเดียว

เพราะ ในอนาคต “ทำเลดี” ไม่ได้หมายถึง “อยู่กลางเมือง” แต่หมายถึง “อยู่ในใจผู้คนทุกวัน”

💎 5. “Reality Premium” – ประสบการณ์จริงคือสิ่งที่คนพร้อมจ่ายแพงกว่า

เมื่อโลกเต็มไปด้วย virtual และ digital experience ผู้บริโภคเริ่มให้ค่ากับสิ่งที่ “จับต้องได้จริง”

รายงาน JLL ระบุว่า 65% ของลูกค้า ยินดีจ่ายแพงขึ้น หากได้รับประสบการณ์ที่มีคุณค่า เช่น บริการเฉพาะตัว หรือ สภาพแวดล้อมที่พิเศษ

สำหรับ Property Manager นี่คือโจทย์ใหญ่:

• จะทำให้อาคารกลายเป็น สถานที่ที่คนอยากมา ไม่ใช่แค่ สถานที่ที่คนต้องมา ได้อย่างไร

• จะออกแบบ Atmosphere และ Sense of Place แบบไหนที่ทำให้คนรู้สึกเชื่อมโยงกับพื้นที่

แนวทางหนึ่งคือการใช้ Multi-Sensory Design (การออกแบบด้วยประสาทสัมผัสทั้ง 5) แสง กลิ่น เสียง วัสดุสัมผัส และ กิจกรรมร่วม ทั้งหมดนี้สร้าง “ประสบการณ์จริง” ที่โลกออนไลน์ไม่สามารถแทนได้

🌱 6. “Retail Science & Sustainability” – เมื่อ Data และ สิ่งแวดล้อม คือ DNA ใหม่ของอาคาร

JLL ย้ำว่า อนาคตของค้าปลีกจะถูกขับเคลื่อนด้วย “วิทยาศาสตร์ + ความยั่งยืน”

อาคารค้าปลีกยุคใหม่จะใช้ AI วิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภค ใช้ Digital Twin จำลองพลังงาน และใช้วัสดุที่สามารถ recycle หรือ reuse ได้ในระบบ Circular Economy

ตัวอย่าง: โครงการ Lippulaiva ที่เฮลซิงกิ เป็น Net-Zero Shopping Centre ที่ใช้พลังงานหมุนเวียนเกือบ 100% และออกแบบให้รองรับผู้สูงอายุ ผู้พิการ และ ทางเดินจักรยาน

สำหรับ ประเทศไทย แม้เส้นทางยังอีกไกล แต่แนวโน้มนี้จะกลายเป็น “มาตรฐานใหม่” ของ Green Retail ในอีก 5 ปี

สิ่งที่ผู้บริหารอาคารควรทำตอนนี้:

1. ประเมินศักยภาพการ Retrofit ศูนย์การค้าเก่า ให้มี Energy Management System อัจฉริยะ

2. ออกแบบระบบ Smart Building ที่ใช้ Data จริงในการควบคุมพลังงาน และ สภาพแวดล้อม

3. สร้าง Partnership กับ tenant เพื่อร่วมกันลด Scope 1-3 emission ในห่วงโซ่การขาย

เพราะความยั่งยืนในอนาคต = ความสามารถในการแข่งขันทางธุรกิจ

🔭 7. “บทบาทใหม่ของ Property Manager ในยุค Retail 4.0”

ในยุคนี้ การบริหารทรัพย์สินจะไม่จบที่การเก็บค่าเช่า แต่คือการบริหาร “Ecosystem ของ Experience”

บทบาทใหม่ของ Property Manager จะครอบคลุม:

• การออกแบบ Customer Journey ของผู้มาใช้บริการในอาคาร

• การวิเคราะห์ Data ร่วมกับ tenant เพื่อพัฒนา Operational Efficiency

• การสร้าง Partnership ด้าน Tech / Sustainability / Marketing

• และการเปลี่ยนมุมมองจาก “Landlord – Tenant” ไปสู่ “Performance Partner”

เมื่อหน้าร้านแต่ละแห่งกลายเป็นจุดเชื่อมระหว่าง แบรนด์ ข้อมูล และ ประสบการณ์ คนที่เข้าใจ “ระบบนิเวศทั้งหมด” คือคนที่จะกำหนดอนาคต

🧭 8. แผนกลยุทธ์สำหรับ 5 ปีข้างหน้า

ประเด็น	แนวทางปฏิบัติ
Digital Infrastructure	ลงทุนใน IoT, Data Hub, และ AI Analytics เพื่อเชื่อมโยงข้อมูลจาก Tenant ทั้งหมด
Mixed-Use Evolution	ปรับพื้นที่ว่างให้เป็น Retail ขนาดเล็ก Community Store หรือ Pop-up Zone
Experience Curation	ทำงานร่วมกับ Brand และ Event Partner เพื่อสร้างกิจกรรมที่เพิ่ม Traffic อย่างต่อเนื่อง
Sustainability Retrofit	วางแผน Net Zero Roadmap ของอาคาร และ รายงานผลเป็น ESG Score
Data Partnership Model	สร้างระบบแบ่งปัน Data ระหว่าง Tenant กับ Landlord เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการขาย และ ลด Energy Use

✨ บทสรุป: อนาคตของค้าปลีกไม่ใช่การรอคนมาซื้อของ — แต่คือการสร้างโลกให้คนอยากอยู่

ค้าปลีกยุคต่อไปจะไม่ตาย แต่จะ “กลายพันธุ์” เป็นระบบที่ซับซ้อนกว่าเดิมมันจะไม่ใช่เพียงอุตสาหกรรมหนึ่ง แต่เป็น “ระบบนิเวศของชีวิตเมือง” ที่เชื่อม เศรษฐกิจ สังคม เทคโนโลยี และ สิ่งแวดล้อม เข้าด้วยกัน

สำหรับ ผู้บริหารอาคาร และ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี่คือช่วงเวลาที่ต้องเปลี่ยนจาก “ผู้ดูแลพื้นที่” ไปสู่ “ผู้ออกแบบประสบการณ์เมือง”

เพราะในโลกที่ทุกอย่างเปลี่ยนเร็ว — พื้นที่ที่ไม่เปลี่ยน จะค่อย ๆ หายไปแต่พื้นที่ที่ “คิดล่วงหน้า” จะกลายเป็น Future Destination ของผู้คน