อย่าให้คอนโดล้มละลาย เพราะเราไม่เคยเปิดดูงบ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

11 October 2025

💰 ทำไมเจ้าของร่วมควรใส่ใจงบการเงินของนิติฯ

เพราะงบการเงินไม่ใช่เรื่องของตัวเลข แต่คือเรื่องของบ้านที่เราอยู่ร่วมกัน

🏢 บทนำ: งบการเงินคือภาพสะท้อน “สุขภาพของอาคาร”

ทุกปีเมื่อถึง “การประชุมใหญ่สามัญของนิติบุคคลอาคารชุด”หนึ่งในวาระสำคัญที่ต้องนำเสนอคือ งบการเงินประจำปี ซึ่งมักถูกอ่านอย่างเร่งรีบ หรือเข้าใจเพียงบางส่วนหลายคนอาจคิดว่า “งบเป็นเรื่องของกรรมการและฝ่ายบัญชี” แต่ความจริงแล้ว งบการเงินคือเรื่องของเจ้าของร่วมทุกคนเพราะมันสะท้อน “สุขภาพทางการเงินของอาคาร” ที่เราทุกคนเป็นเจ้าของร่วมกัน

อาคารที่มีงบดี หมายถึงมีเงินเพียงพอสำหรับดูแล ซ่อมบำรุง และพัฒนา แต่ถ้างบเริ่มมีสัญญาณไม่ดี เช่น รายได้ลด ลูกหนี้เพิ่ม หรือเงินกองทุนเหลือน้อยก็เหมือนสุขภาพของอาคารที่เริ่ม “อ่อนแรง” และรอวันล้มป่วย

📆 งบรายเดือน vs งบรายปี — ต่างกันอย่างไร และทำไมควรดูทั้งคู่

1. งบรายเดือน — เครื่องมือ “เฝ้าดูสุขภาพ”

งบการเงินรายเดือนช่วยให้เรารู้ว่าอาคาร ยังบริหารได้ตามแผนหรือไม่

• รายได้จากค่าส่วนกลางเก็บได้ครบไหม

• ค่าใช้จ่ายสูงผิดปกติไหม

• เงินสดคงเหลือเพียงพอไหม

การติดตามรายเดือนช่วยให้คณะกรรมการและเจ้าของร่วม “เห็นปัญหาเร็ว แก้ได้ทัน”ไม่ต้องรอให้ถึงสิ้นปีแล้วค่อยมารู้ว่า “เงินหมด” หรือ “เก็บเงินไม่ครบ”

2. งบรายปี — ภาพรวม “สุขภาพประจำปี”

งบรายปีจะเป็นเหมือนการ “ตรวจสุขภาพใหญ่” ของอาคารดูว่าตลอดทั้งปีที่ผ่านมา นิติฯ บริหารเงินอย่างไร มีประสิทธิภาพแค่ไหน

• รายได้รวมทั้งหมดเทียบกับค่าใช้จ่าย

• ลูกหนี้ค่าส่วนกลางเพิ่มหรือลด

• เงินกองทุนสำรองยังอยู่ครบหรือไม่

• มีเงินพอสำหรับซ่อมใหญ่ในอีก 5 ปีไหม

งบรายปีจึงไม่ใช่เอกสารสำหรับกรรมการเท่านั้นแต่เป็น “สิทธิและหน้าที่” ที่เจ้าของร่วมทุกคนควรเข้าใจ

🎯 เป้าหมายของการอ่านงบการเงินสำหรับเจ้าของร่วม

1. เพื่อให้รู้ว่า “เงินส่วนกลางของเราถูกใช้ไปอย่างไร”

ทุกบาทที่จ่ายค่าส่วนกลางคือการลงทุนของเราในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง การอ่านงบช่วยให้รู้ว่าเงินถูกใช้ตรงตามแผนไหม เช่น

• ค่ารักษาความสะอาด

• ค่ารปภ.

• ค่าบำรุงลิฟต์

• ค่าประกันอาคาร

ถ้าค่าใช้จ่ายใดเพิ่มขึ้นมาก ต้องมีคำอธิบายประกอบ

2. เพื่อให้มั่นใจว่า “นิติฯ โปร่งใสและตรวจสอบได้”

งบการเงินที่ดีต้องมาพร้อมเอกสารประกอบและผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีเจ้าของร่วมควรดูว่า

• รายงานถูกนำเสนอครบทุกส่วนหรือไม่

• บัญชีเงินกองทุนถูกแยกชัดเจนจากบัญชีรายเดือน

• มีการนำเสนอในรูปแบบเข้าใจง่าย ไม่ซับซ้อน

หากกรรมการและผู้จัดการสามารถอธิบายงบอย่างโปร่งใสนั่นคือสัญญาณของการบริหารที่น่าเชื่อถือ

3. เพื่อวางแผนร่วมกันในระยะยาว

งบการเงินไม่ได้มีไว้แค่ “ตรวจสอบอดีต”แต่คือข้อมูลสำหรับ “วางแผนอนาคต” เช่น

• ซ่อมลิฟต์ในอีก 3 ปี

• เปลี่ยนระบบปรับอากาศส่วนกลาง

• ปรับปรุงสระว่ายน้ำถ้าเรารู้ว่าสภาพคล่องดี กองทุนเพียงพอ เราจะวางแผนได้มั่นใจแต่ถ้าเงินสำรองเริ่มร่อยหรอ ก็ต้องเริ่มวางแผนเพิ่มรายได้หรือลดค่าใช้จ่าย

📈 จุดสำคัญที่เจ้าของร่วมควรดูในงบการเงิน

แม้ไม่ต้องเป็นนักบัญชีก็สามารถดูงบได้อย่างมีหลัก ลองสังเกตจุดเหล่านี้ทุกครั้งที่นิติฯ นำเสนอรายงาน

1. เงินสดและเงินฝาก (Cash on Hand)

ดูว่านิติฯ มีเงินพอใช้จ่ายรายเดือนหรือไม่ถ้าเงินสดเหลือน้อยกว่าค่าใช้จ่าย 2–3 เดือน ถือว่าเสี่ยง

2. ลูกหนี้ค่าส่วนกลาง (Outstanding Common Fee)

ดูยอดหนี้คงค้าง — ถ้ามีเจ้าของร่วมค้างชำระเยอะจะทำให้นิติฯ ขาดเงินหมุนเวียนในการดูแลอาคาร

3. รายได้รวมและค่าใช้จ่ายรวม

ดูว่า “รายได้มากกว่าค่าใช้จ่ายหรือไม่”ถ้าขาดทุนต่อเนื่องหลายเดือน ต้องหาสาเหตุเพราะสุดท้ายอาจต้องเรียกเก็บเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วม

4. เงินกองทุนสำรอง

ตรวจสอบว่ายังอยู่ครบตามจำนวนที่เจ้าของร่วมเคยจ่ายไว้และไม่มีการนำมาใช้จ่ายในรายการประจำ

5. ค่าใช้จ่ายพลังงาน (Energy Cost)

ถ้าค่าไฟฟ้าส่วนกลางสูงขึ้นต่อเนื่องโดยไม่มีคำอธิบายอาจสะท้อนถึงอาคารที่ไม่มีมาตรการประหยัดพลังงาน

💡 เคล็ดลับดูงบอย่างเข้าใจในที่ประชุมใหญ่

1. ขอให้กรรมการอธิบายแนวโน้มมากกว่าตัวเลข เช่น “ค่าใช้จ่ายเพิ่มเพราะมีการซ่อมใหญ่” ดีกว่าการอ่านเพียงตัวเลข

2. ถามด้วยความร่วมมือ ไม่ใช่ข้อกล่าวหา เพราะเป้าหมายคือร่วมกันพัฒนาอาคาร ไม่ใช่จับผิด

3. ขอดูงบเทียบปีต่อปี (3 ปีขึ้นไป) เพื่อดูแนวโน้ม ไม่ใช่เพียงปีเดียว

4. ให้ความสนใจกับงบกระแสเงินสด แม้จะเข้าใจยาก แต่เป็นตัวชี้สภาพคล่องที่แท้จริง

5. ขอรายงานงบรายเดือนแบบย่อ จะช่วยให้ทุกคนเห็นภาพรวมตลอดทั้งปี ไม่ต้องรอประชุมใหญ่

🤝 งบการเงินคือเครื่องมือ “ร่วมบริหารอาคาร” ไม่ใช่ภาระของกรรมการ

หลายครั้งความเข้าใจผิดระหว่างกรรมการกับเจ้าของร่วมเกิดจาก “ข้อมูลไม่เท่ากัน”เมื่อเจ้าของร่วมไม่คุ้นกับงบ ก็อาจสงสัยหรือไม่มั่นใจในการบริหาร แต่หากเราทุกคนเข้าใจพื้นฐานของงบ ก็จะพูดภาษาเดียวกัน

การอ่านงบไม่ใช่เพื่อจับผิด แต่เพื่อ ร่วมกันดูแลทรัพย์สินของเราให้ดีที่สุด

🌱 ตัวอย่างง่าย ๆ ของผลลัพธ์จากการใส่ใจงบ

อาคารหนึ่งในกรุงเทพฯ เคยมีปัญหาลูกหนี้ค่าส่วนกลางมากกว่า 10% หลังจากกรรมการเปิดเผยงบทุกเดือนให้เจ้าของร่วมเห็นชัดมีการร่วมกันรณรงค์ “อาคารของเรา ไม่ค้างค่าใช้จ่าย” ผลคือยอดลูกหนี้ลดลง เงินสดในบัญชีเพิ่มขึ้นและปีถัดมา นิติฯ สามารถปรับปรุงระบบกล้อง CCTV ได้โดยไม่ต้องขอเก็บเงินเพิ่ม

นี่คือพลังของ “ความเข้าใจร่วมกันจากงบการเงิน”

🚨 Red Flags: สัญญาณเตือนจากงบการเงิน ที่เจ้าของร่วมไม่ควรมองข้าม

บางครั้ง “ตัวเลขไม่ได้โกหก แต่คนที่ไม่ดูมันต่างหากที่หลงทาง” การรู้เท่าทัน Red Flags คือสิ่งที่ช่วยให้เจ้าของร่วม “มองเห็นปัญหาก่อนจะสายเกินไป”

🔴 1. รายได้จากค่าส่วนกลางไม่ถึง 90% ของยอดที่ควรเก็บ

ถ้าตัวเลขในงบรายเดือนหรือรายปีแสดงว่า เก็บค่าส่วนกลางได้น้อยกว่า 90% ของยอดเรียกเก็บรวมนั่นคือสัญญาณเตือนว่า “ลูกหนี้ค้างชำระกำลังเพิ่มขึ้น”อาคารจะเริ่มขาดสภาพคล่อง จ่ายค่าบริการหลักไม่ทัน เช่น รปภ.หรือทำความสะอาด

💡 แนวทางตรวจสอบ:ขอดู “รายงานลูกหนี้ค่าส่วนกลาง (Aging Report)” เพื่อดูว่ามีเจ้าของร่วมค้างเกิน 90 วันมากน้อยแค่ไหน

🔴 2. เงินสดคงเหลือในบัญชีน้อยกว่า 2 เดือนของค่าใช้จ่าย

ถ้าค่าใช้จ่ายเฉลี่ยเดือนละ 500,000 บาท แต่เงินสดคงเหลือแค่ 700,000 บาทถือว่าอยู่ในระดับ “เสี่ยงขาดสภาพคล่อง”เพราะอาคารอาจไม่สามารถรับมือกับเหตุฉุกเฉิน เช่น ปั๊มน้ำเสีย ลิฟต์หยุด หรือการจ่ายค่าซ่อมด่วน

💡 แนวทางตรวจสอบ:ดูยอด “เงินสดและเงินฝากธนาคาร” เทียบกับค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อเดือนในงบรายเดือน

🔴 3. เงินกองทุนสำรอง (Sinking Fund) ลดลงโดยไม่มีมติที่ประชุม

เงินกองทุนคือ “กระดูกสันหลัง” ของอาคาร — ใช้สำหรับซ่อมใหญ่ในอนาคตหากงบแสดงว่ากองทุนลดลงโดยไม่มีโครงการซ่อมใหญ่หรือมติที่ประชุมอนุมัติไว้นั่นคือ สัญญาณการบริหารผิดวัตถุประสงค์ ที่ต้องตรวจสอบทันที

💡 แนวทางตรวจสอบ:ขอรายงานความเคลื่อนไหวของบัญชีกองทุนย้อนหลัง 12 เดือน

🔴 4. ค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงสูงขึ้นผิดปกติ หรือผันผวนมาก

หากงบแสดงว่าค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงเพิ่มขึ้นเกิน 30–40% จากปีก่อนหรือผันผวนมากเดือนต่อเดือนอาจสะท้อนว่าไม่มีแผนบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (PM) หรือมีการซ่อมฉุกเฉินบ่อย

💡 แนวทางตรวจสอบ:ขอดูรายการ “แผนซ่อมบำรุงประจำปี (Maintenance Plan)” เทียบกับรายการซ่อมจริง

🔴 5. ค่าใช้จ่ายประเภท “อื่น ๆ” หรือ “เบ็ดเตล็ด” สูงผิดปกติ

รายการ “อื่น ๆ” มักเป็นหลุมพรางของงบที่ไม่โปร่งใสถ้ายอดรวมหมวดนี้เกิน 10% ของค่าใช้จ่ายทั้งหมดควรสอบถามรายละเอียดทันทีว่าเป็นรายการใดบ้าง

💡 แนวทางตรวจสอบ:ขอใบแจ้งรายละเอียดของหมวด “เบ็ดเตล็ด” จากผู้จัดการนิติฯ

🔴 6. หนี้สินเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยไม่มีเหตุผลประกอบ

เช่น เจ้าหนี้ค่าสัญญาจ้างสะสมหลายเดือน หรือมี “เงินมัดจำผู้รับเหมา” ค้างอยู่นานโดยไม่เคลียร์อาจสะท้อนปัญหาการเบิกจ่ายหรือบริหารสัญญา

💡 แนวทางตรวจสอบ:ดูรายละเอียด “เจ้าหนี้การค้า” และ “เจ้าหนี้ค้างจ่าย” ในงบดุล

🔴 7. ไม่มีงบเปรียบเทียบปีต่อปี (หรือไม่เปิดเผยข้อมูลครบ)

การที่งบแสดงเฉพาะปีปัจจุบันโดยไม่มีการเทียบปีก่อนหรือไม่มีรายงานงบกระแสเงินสดแนบมาถือเป็น Red Flag ของ “ความโปร่งใส” เพราะเจ้าของร่วมไม่สามารถเห็นแนวโน้มที่แท้จริงได้

💡 แนวทางตรวจสอบ:ขอให้กรรมการนำเสนอ “งบ 3 ปีเทียบกัน” พร้อมกราฟแนวโน้มรายได้-ค่าใช้จ่าย

🤝 การมอง Red Flag อย่างสร้างสรรค์

การเห็นสัญญาณเตือน ไม่ได้หมายความว่า “มีใครผิด” แต่มันคือ โอกาสในการแก้ไขก่อนจะสายเจ้าของร่วมควรถามด้วยท่าทีร่วมมือ เช่น

• “ค่าใช้จ่ายหมวดนี้เพิ่มขึ้นเพราะอะไรคะ?”

• “เรามีแผนลดลูกหนี้ค้างไหม?”

• “เงินสำรองตอนนี้พอสำหรับซ่อมใหญ่ปีหน้าไหม?”

การตั้งคำถามแบบนี้จะช่วยให้การประชุมใหญ่กลายเป็น “เวทีร่วมบริหาร” ไม่ใช่ “เวทีจับผิด”

💬 สรุป: การดูงบการเงิน คือการดูแลบ้านของเราเอง

งบการเงินไม่ใช่ภาษาบัญชีที่ซับซ้อนเกินเข้าใจแต่คือ “เรื่องของบ้านเรา” — บ้านที่เราทุกคนมีส่วนร่วมรับผิดชอบ

ถ้าเจ้าของร่วมทุกคนเริ่มจากการดูงบรายเดือน เข้าใจแนวโน้ม และตั้งคำถามเชิงสร้างสรรค์จะช่วยให้กรรมการบริหารอย่างโปร่งใส นิติฯ วางแผนได้อย่างยั่งยืนและอาคารของเราก็จะ “อยู่ดี มีเงินพอ และดูแลได้ต่อเนื่อง”

🌟 ข้อคิดปิดท้าย

“งบการเงินไม่ใช่เรื่องของตัวเลข แต่คือเรื่องของความไว้วางใจ” และความไว้วางใจนั้น เริ่มต้นจากการที่เจ้าของร่วมทุกคนเข้าใจและใส่ใจมัน