เข้าใจ “สัญญาเช่าพื้นที่สำนักงาน” ก่อนเซ็น รู้ไว้ ผู้เช่ามีสิทธิอะไรบ้าง?

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

23 June 2025

สำหรับเจ้าของธุรกิจหรือผู้บริหารที่กำลังมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ การเซ็น “สัญญาเช่า” อาจดูเป็นเรื่องธรรมดา แต่จริงๆ แล้วในแต่ละข้อของสัญญาแฝงด้วยสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอย่างมีนัยยะสำคัญ บทความนี้จะพาไปรู้จักโครงสร้างของสัญญาเช่า และประเด็นสำคัญที่ผู้เช่าควรรู้เท่าทันก่อนลงนาม

🔍 สาระสำคัญที่ผู้เช่าควรรู้ในสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงาน

1. พื้นที่เช่าที่ตกลงกัน

• ระบุชัดเจนว่าพื้นที่เช่าอยู่ตรงไหน ชั้นอะไร หมายเลขห้อง ขนาดกี่ตารางเมตร

• ควรขอดู ผังพื้นที่ (Floor Plan) แนบท้ายสัญญา เพื่อป้องกันความเข้าใจคลาดเคลื่อนในภายหลัง

2. ระยะเวลาเช่าและการต่ออายุ

• ระบุวันที่เริ่มต้น-สิ้นสุด

• มีระยะเวลาให้ตกแต่ง (Fit-out Period) หรือไม่? ปกติมักให้ 30-60 วัน โดยไม่คิดค่าเช่า

• ผู้เช่าควรถามว่า มีสิทธิในการต่ออายุสัญญาหรือไม่? หากมี ควรระบุล่วงหน้าในสัญญาเลย

3. ค่าใช้จ่ายทั้งหมด

นอกจาก “ค่าเช่า” รายเดือน ยังมีรายการอื่นๆ ที่ควรสอบถามให้ชัดเจน เช่น

• ค่าน้ำ ค่าไฟ แยกตามมิเตอร์ หรือเหมาจ่าย

• ค่าแอร์นอกเวลา คิดอย่างไร โดยทั่วไปคิดเป็น บาทต่อตารางเมตรต่อชั่วโมง และมีขั้นต่ำหรือไม่

• ค่าจอดรถ และจำนวนช่องจอดที่ได้

• ค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง คิดอย่างไรถ้ามี

• การปรับค่าเช่า ต่อปี หรือทุก 3 ปี เพิ่มกี่ %?

4. เงินประกันและค่ามัดจำ

• โดยทั่วไปจะวางมัดจำ 2-3 เดือนของค่าเช่า

• อย่าลืมถามเงื่อนไขการคืนเงิน เช่น จะคืนภายในกี่วันหลังคืนพื้นที่ และหากหักจะหักอะไรบ้าง

5. การใช้พื้นที่และข้อจำกัด

• ใช้ทำกิจการประเภทใดได้บ้าง?

• ห้ามประกอบกิจการใด? เช่น บางอาคารไม่อนุญาตให้เปิด Call Center หรือธุรกิจที่มีเสียงดัง

• ตรวจสอบว่า สามารถติดตั้งป้ายชื่อบริษัทได้หรือไม่? ที่จุดไหนบ้าง เช่น หน้าออฟฟิศ บริเวณลิฟต์ หรือ Directory อาคาร

6. การตกแต่งภายใน (Fit-out)

• ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย?

• ต้องขออนุมัติแบบจากอาคารหรือไม่?

• เมื่อเลิกเช่า ต้องรื้อถอนหรือคืนสภาพหรือไม่? เรื่องนี้มักเป็นข้อโต้แย้งเมื่อสิ้นสุดสัญญา

7. การบำรุงรักษาและซ่อมแซม

• ผู้เช่าต้องดูแลเฉพาะภายในพื้นที่เช่า รวมถึงระบบไฟฟ้า แอร์ น้ำ ฯลฯ ด้วยหรือไม่?

• ถ้าอุปกรณ์เสียจากการใช้งานทั่วไป อาคารรับผิดชอบหรือไม่?

8. การบอกเลิกสัญญา

• สามารถบอกเลิกก่อนครบกำหนดได้หรือไม่? ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน

• หากผิดสัญญา เช่น จ่ายค่าเช่าช้า จะมีบทลงโทษอย่างไร

• มีกรณี “เหตุสุดวิสัย” เช่น น้ำท่วม ไฟไหม้ หรือโรคระบาด ที่สามารถยกเว้นได้หรือไม่?

📑 โครงสร้างของสัญญาเช่า: อ่านง่าย เข้าใจเร็ว

โดยทั่วไป สัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานจะประกอบด้วยหัวข้อหลักๆ ดังนี้:

หัวข้อ	รายละเอียด
ข้อมูลคู่สัญญา	ชื่อผู้เช่า-ผู้ให้เช่า รายละเอียดติดต่อ
รายละเอียดพื้นที่	ตำแหน่ง, ขนาด, ผังแนบ
ค่าเช่าและค่าธรรมเนียม	ค่าเช่า, ค่าบำรุงรักษา, เงินประกัน, ค่าปรับ
การใช้พื้นที่	วัตถุประสงค์การใช้งาน, ข้อห้าม
การต่อสัญญาและการเลิกเช่า	เงื่อนไข, ระยะเวลา, ขั้นตอน
การตกแต่งและรื้อถอน	เงื่อนไขก่อน-หลังตกแต่ง
การบำรุงรักษา	ขอบเขตความรับผิดชอบ
กฎหมายและข้อพิพาท	ศาลที่ใช้, วิธีการเจรจา

📌 เคล็ดลับสำหรับผู้เช่า: อย่ารีบเซ็น ก่อนเช็กสิ่งเหล่านี้

✅ อ่านทุกบรรทัด แม้จะดูเป็นเรื่องทางกฎหมาย

✅ ขอ “ร่างสัญญา” มาทบทวนล่วงหน้า

✅ ขอคำชี้แจงทุกข้อที่ไม่เข้าใจ (โดยเฉพาะภาระผูกพันระยะยาว)

✅ ถ้าเช่าพื้นที่ใหญ่ ควรมีที่ปรึกษาหรือทนายช่วยตรวจ

✅ ถ่ายภาพสภาพพื้นที่ก่อนเข้าและก่อนคืน เพื่อลดปัญหาในอนาคต

✨ สรุป: สัญญาเช่า ไม่ใช่แค่เอกสาร แต่คือการลงทุนในธุรกิจ

หลายบริษัทโฟกัสเรื่องทำเล พื้นที่ และราคาค่าเช่า จนลืมไปว่าสัญญาเช่าคือ “ข้อผูกพันทางธุรกิจ” ที่จะอยู่กับเราหลายปี การเข้าใจโครงสร้างและเงื่อนไขสำคัญต่างๆ จะช่วยให้คุณบริหารต้นทุนได้ดีขึ้น เจรจาได้มั่นใจขึ้น และป้องกันปัญหาในอนาคตได้อย่างมีประสิทธิภาพ