เมื่อ AI กลายเป็นสมองที่สองของงานบริหารอาคาร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

4 September 2025

บทนำ

การบริหารอาคารในอดีตมักถูกมองว่าเป็นงานเบื้องหลัง เน้นการแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นแล้วมากกว่าการวางแผนเชิงรุก ข้อมูลถูกเก็บอยู่กระจัดกระจายในเอกสารและรายงาน ทำให้การตัดสินใจเต็มไปด้วยความล่าช้าและข้อจำกัด แต่เมื่อเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) เข้ามาเป็น “สมองที่สอง” ของทีมบริหารอาคาร ทุกสิ่งกำลังเปลี่ยนไป

ข้อจำกัดดั้งเดิมของงานบริหารอาคาร

ความท้าทายที่ทุกอาคารต้องเผชิญมีลักษณะคล้ายคลึงกัน ได้แก่

• ข้อมูลกระจัดกระจาย อยู่ในสัญญา คู่มือ และรายงานหลายแหล่ง

• การทำงานเชิงรับ (Reactive) ต้องรอให้ผู้เช่าร้องเรียนก่อนจึงค่อยแก้ไข

• ค่าใช้จ่ายบานปลาย จากงานซ่อมที่ควรอยู่ในเงื่อนไขประกันแต่กลับถูกจ่ายเอง

• แรงกดดันสูง จากทั้งผู้เช่าที่คาดหวังคุณภาพบริการ และเจ้าของอาคารที่มองหาการเพิ่มมูลค่า

ข้อจำกัดเหล่านี้ทำให้การบริหารอาคารขาดความคล่องตัว และเสียโอกาสในการพัฒนาเชิงกลยุทธ์

AI ในฐานะผู้ช่วยอัจฉริยะ

AI ถูกออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ที่งานดั้งเดิมทำได้ยาก โดยมีคุณสมบัติสำคัญ 3 ด้าน

1. รวบรวมและเชื่อมโยงข้อมูลแปลงข้อมูลกระจัดกระจายให้เป็นฐานความรู้กลางที่ค้นหาได้ทันที

2. วิเคราะห์เชิงพยากรณ์ (Predictive Intelligence)ใช้ข้อมูลในอดีตเพื่อคาดการณ์แนวโน้ม เช่น อุปกรณ์ใดเสี่ยงต่อการเสียหายในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า

3. การโต้ตอบด้วยภาษามนุษย์เปิดโอกาสให้ผู้จัดการอาคารถามคำถามโดยตรง เช่น

   • “งานซ่อมที่ยังไม่ได้ปิดในเดือนที่แล้วคืออะไรบ้าง?”

   • “อุปกรณ์ใดที่ยังอยู่ในสัญญาบำรุงรักษา?”

ตัวอย่างการใช้งานจริง

1. การบำรุงรักษาเชิงป้องกัน

AI ตรวจพบรูปแบบการแจ้งซ่อมซ้ำในบางชั้นของอาคาร และชี้ว่าเกิดจากแผงกรองอากาศใกล้หมดอายุ พร้อมแนะนำให้เปลี่ยนก่อนเกิดปัญหา

2. การยกระดับประสบการณ์ผู้เช่า

AI วิเคราะห์ข้อมูลร้องเรียน และพบปัญหาความเย็นไม่เพียงพอในบางช่วง สาเหตุจากมีคนหนาแน่นกระทันหัน ระบบแนะนำการปรับอุณหภูมิรองรับล่วงหน้า ผลลัพธ์คือผู้เช่าพึงพอใจมากขึ้นและลดการร้องเรียนซ้ำ

3. การจัดการข้อมูลสัญญา

การค้นหาเอกสารไม่จำเป็นต้องเปิดแฟ้มอีกต่อไป เพียงถามว่า “อุปกรณ์ใดที่ครอบคลุมด้วยประกัน” AI สามารถดึงคำตอบจากสัญญาและประวัติการซ่อมได้ทันที

4. การวางแผนเชิงกลยุทธ์

จากข้อมูลย้อนหลัง 3 ปี AI สร้าง Dashboard งบประมาณล่วงหน้า ทำให้ผู้บริหารสามารถวางแผนงบและการลงทุนได้อย่างมั่นใจ

5. การสนทนากับอาคาร

AI ทำให้อาคารเสมือนมีชีวิต สามารถถามได้ว่า “จุดเสี่ยงที่อาจกระทบความปลอดภัยในไตรมาสหน้าคืออะไร” แล้วได้รับคำตอบพร้อมข้อเสนอแนะที่นำไปใช้ได้จริง

ผลลัพธ์ที่เหนือกว่าตัวเลข

การนำ AI มาใช้ในงานบริหารอาคารส่งผลลัพธ์เกินกว่าการลดต้นทุน ได้แก่

• ความมั่นใจในการตัดสินใจ ด้วยข้อมูลเชื่อมโยงครบถ้วน

• การยกระดับบทบาททีมงาน จากการทำงานเอกสารซ้ำซ้อน สู่การสร้างคุณค่าที่ AI แทนไม่ได้

• ประสบการณ์เชิงบวกของผู้เช่า ลดการร้องเรียน เพิ่มความพึงพอใจ

• การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน เมื่อการจัดการมีประสิทธิภาพ ต้นทุนลดลง มูลค่าอาคารสูงขึ้น

ความท้าทายที่ต้องเผชิญ

แม้ศักยภาพจะสูง แต่ยังมีสิ่งที่ต้องระวัง:

• ความปลอดภัยของข้อมูล ต้องออกแบบให้แยกและปกป้องได้ชัดเจน

• การยอมรับของทีมงาน ต้องทำให้เข้าใจว่า AI ไม่ใช่คู่แข่ง แต่เป็นเครื่องมือสนับสนุน

• คุณภาพข้อมูลตั้งต้น ต้องมั่นใจว่าถูกต้อง เพื่อไม่ให้การวิเคราะห์คลาดเคลื่อน

• การลงทุนเบื้องต้น ต้องบริหารต้นทุนการติดตั้งอย่างสมดุล

มองไปข้างหน้า: ผู้จัดการอาคารในยุค AI

เมื่อ AI เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของงานประจำวัน บทบาทของผู้จัดการอาคารเปลี่ยนจาก “ผู้แก้ปัญหาหน้างาน” ไปสู่ “ผู้นำเชิงกลยุทธ์” ที่มองภาพรวม สร้างความแตกต่าง และนำข้อมูลมาใช้สร้างคุณค่าให้ทั้งผู้เช่าและเจ้าของอาคาร

อาคารในอนาคตไม่ใช่เพียงสิ่งปลูกสร้าง แต่คือ ระบบนิเวศอัจฉริยะ ที่สามารถสนทนาและร่วมตัดสินใจได้จริง ทีมที่เรียนรู้และปรับใช้ AI อย่างเต็มที่ จะเป็นผู้ที่ก้าวนำในตลาดที่แข่งขันรุนแรงที่สุด

บทสรุป

AI คือการเปลี่ยนเกมของงานบริหารอาคารอย่างแท้จริง จากการจัดการเชิงรับไปสู่การบริหารเชิงรุกและเชิงกลยุทธ์ ผู้ที่นำเทคโนโลยีนี้มาใช้ได้อย่างชาญฉลาด จะไม่เพียงแค่ลดต้นทุน แต่ยังสร้างข้อได้เปรียบเชิงการแข่งขัน และยกระดับบทบาทงานบริหารอาคารให้เป็นหัวใจสำคัญของการสร้างมูลค่าในโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่