เมื่อฮอร์มุซสั่นสะเทือน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยรับแรงสะเทือนอย่างไร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

25 March 2026

§ 01 — เมื่อฮอร์มุซสั่นสะเทือน กรุงเทพฯ ก็รับรู้

โลกไม่ได้คาดคิดว่าปี 2026 จะเริ่มต้นด้วยสงคราม

เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2026 กองกำลังสหรัฐฯ และอิสราเอลได้โจมตีโครงสร้างพื้นฐานนิวเคลียร์ของอิหร่าน ภายในเวลาไม่กี่วัน ช่องแคบฮอร์มุซ — ช่องทางแคบเพียง 33 กิโลเมตร ซึ่งเป็นเส้นทางผ่านของน้ำมันและก๊าซธรรมชาติเหลวประมาณหนึ่งในห้าของโลก — ได้กลายเป็นศูนย์กลางของความกังวลทางเศรษฐกิจระดับโลก

แม้จะมีความพยายามในการเจรจาหยุดยิงและการพูดคุยผ่านช่องทางไม่เป็นทางการ แต่ความขัดแย้งยังคงส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาดอย่างต่อเนื่อง

สำหรับผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ความรู้สึกแรกอาจเป็นการมองว่านี่คือวิกฤตของผู้อื่น เป็นเหตุการณ์ทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เกิดขึ้นห่างออกไปกว่า 6,500 กิโลเมตร

ความรู้สึกนี้เข้าใจได้แต่หากพิจารณาให้ลึก จะพบว่ามันเชื่อมโยงกับเราอย่างใกล้ชิดกว่าที่คิด

ประเทศไทยเป็นประเทศที่พึ่งพาการนำเข้าพลังงานสุทธิในระดับสูง โดยข้อมูลเชิงโครงสร้างแสดงให้เห็นว่าสัดส่วนการนำเข้าพลังงานต่อ GDP อยู่ในระดับที่มีนัยสำคัญ และไทยยังพึ่งพาการนำเข้าน้ำมันดิบจากตะวันออกกลางในสัดส่วนสูง

มีการประเมินว่า ทุกการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันดิบดูไบ 10% อาจทำให้การเติบโตของ GDP ไทยลดลงประมาณ 0.3–0.4 จุดเปอร์เซ็นต์

เมื่อราคาน้ำมันขยับขึ้นเหนือ 100 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล และในบางสถานการณ์อาจไปถึง 120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล

ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงสถิติแต่เป็นสัญญาณของแรงกดดันที่กำลังสะสม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญแรงกดดันเชิงโครงสร้างตั้งแต่ปี 2025 กำลังต้องรับมือกับความเสี่ยงใหม่ที่ซ้อนทับเข้ามา

§ 02 — ตลาดที่เผชิญแรงกดดันอยู่ก่อนแล้ว

หากจะวิเคราะห์สถานการณ์อย่างตรงไปตรงมา จำเป็นต้องเริ่มจากข้อเท็จจริงก่อนเกิดวิกฤต

ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้เข้าสู่ช่วงของความตึงตัวอยู่ก่อนแล้ว

แรงกระแทกจากภูมิรัฐศาสตร์ไม่ได้สร้างปัญหาใหม่ขึ้นมาแต่ทำหน้าที่ “เร่ง” และ “ขยาย” ปัญหาที่มีอยู่

ข้อมูลตลาดสะท้อนการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่และกิจกรรมการซื้อขาย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2025 ลดลง 10.52% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าในเชิงจำนวน และลดลง 13.02% ในเชิงมูลค่า

ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงกำลังซื้อที่อ่อนตัวและเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น

เศรษฐกิจไทยในปี 2025 เติบโตที่ประมาณ 2.4% ซึ่งต่ำกว่าศักยภาพในระยะยาว

และในปี 2026 แนวโน้มการเติบโตเริ่มชะลอลง โดยประมาณการจากหลายแหล่งอยู่ในช่วง 1.5% ถึง 2.0%

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าการชะลอตัว คือ “การแยกตัวของตลาด”

คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำในพื้นที่ชานเมือง ซึ่งมีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กำลังเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาด และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง

ในขณะที่ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ เช่น สุขุมวิท สีลม และสาทร ยังคงแสดงความแข็งแกร่ง โดยได้รับแรงหนุนจากข้อจำกัดด้านที่ดินและความต้องการที่ต่อเนื่อง

ราคาที่ดินในพื้นที่ชั้นในบางทำเลยังคงเติบโตในระดับสองหลัก และที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระดับประมาณ 6–7% ต่อปีในบางพื้นที่

ในขณะเดียวกัน เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC กำลังสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไป

อุปทานที่ดินอุตสาหกรรมเริ่มตึงตัว จากการย้ายฐานการผลิตออกจากจีน และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล รวมถึง Data Center

สิ่งที่เกิดขึ้นไม่ใช่เพียงวัฏจักรระยะสั้นแต่เป็นการปรับโครงสร้างของห่วงโซ่อุปทานระดับโลก

บทเรียนสำคัญสำหรับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์คือ

ต้องเข้าใจอย่างชัดเจนว่า “เรากำลังอยู่ในตลาดใด”

§ 03 — สงครามในอ่าวเปอร์เซียส่งผลถึงอาคารในกรุงเทพฯ อย่างไร

กลไกของผลกระทบไม่ได้เป็นเรื่องนามธรรม

แต่ส่งผ่านอย่างเป็นรูปธรรมผ่าน 3 ช่องทางหลัก

ช่องทางที่หนึ่ง: การเพิ่มขึ้นของต้นทุนพลังงานแบบลูกโซ่

พลังงานไม่ใช่เพียงค่าใช้จ่ายในงบดำเนินงานของอาคาร

แต่เป็นต้นทุนพื้นฐานในทุกส่วนของห่วงโซ่อสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่การผลิตวัสดุ การขนส่ง การก่อสร้าง ไปจนถึงการดำเนินงานของอาคาร

เมื่อราคาพลังงานเพิ่มขึ้น ต้นทุนเหล่านี้จะเพิ่มขึ้นพร้อมกัน

สำหรับผู้บริหารอาคาร หมายถึงต้นทุนที่เพิ่มขึ้นโดยไม่ได้เกิดจากการตัดสินใจภายใน

สำหรับผู้พัฒนา หมายถึงต้นทุนโครงการที่เคยวางแผนไว้ อาจไม่สะท้อนความเป็นจริงอีกต่อไป

แนวทางที่เหมาะสมคือการเตรียมตัวล่วงหน้าการทำ Energy Audit การวิเคราะห์สถานการณ์ และการทบทวนสัญญา ก่อนที่แรงกดดันจะมาถึง

ช่องทางที่สอง: เงินเฟ้อและแรงกดดันจากนโยบายอุดหนุน

ในช่วงต้นเดือนมีนาคม ประเทศไทยยังคงมีมาตรการควบคุมราคาดีเซลในระดับประมาณ 30 บาทต่อลิตร

อย่างไรก็ตาม ภายใต้แรงกดดันจากต้นทุนพลังงาน ราคาดีเซลได้ถูกปรับขึ้นเป็น 33 บาทต่อลิตรในวันที่ 24 มีนาคม 2026

สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า นโยบายอุดหนุนมีข้อจำกัดในระยะยาว

เมื่อการอุดหนุนลดลง ผลกระทบจะส่งผ่านไปยังต้นทุนในชีวิตประจำวันอย่างรวดเร็ว ทั้งในด้านการขนส่ง อาหาร และต้นทุนการดำเนินธุรกิจ

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมาอยู่ที่ 1.00% ในเดือนกุมภาพันธ์ 2026

แต่ทิศทางในระยะต่อไปยังขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง

ผู้บริหารอาคารควรเตรียมรับมือกับความเสี่ยงด้านการเงินของผู้เช่า โดยเฉพาะในกลุ่ม SME ที่เกี่ยวข้องกับโลจิสติกส์ อาหาร และธุรกิจนำเข้า

ช่องทางที่สาม: ความเชื่อมั่นของนักลงทุน

ในช่วงเวลาที่ความไม่แน่นอนเพิ่มสูงขึ้น นักลงทุนจำนวนมากเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจ

เงินทุนบางส่วนจะหยุดรอ

แต่ในอีกมุมหนึ่ง ช่วงเวลาเช่นนี้เองที่มูลค่าในระยะยาวของสินทรัพย์คุณภาพเริ่มก่อตัว

โอกาสไม่ได้หายไปเพียงแต่กลายเป็นโอกาสที่ต้องมีความพร้อมจึงจะคว้าได้

§ 04 — 6 วินัยในการรับมือความไม่แน่นอน

กลยุทธ์ไม่ใช่ความหวังในเชิงบวกแต่คือการจัดลำดับความสำคัญอย่างมีวินัย

1. เข้าใจ Segment อย่างแม่นยำ

อย่าบริหาร “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” แต่ให้บริหารตลาดของตัวเอง

2. ทำ Energy Audit ทันที

เตรียมแผนรองรับในหลายสถานการณ์ราคาพลังงาน

3. ประเมินความเสี่ยงของผู้เช่าเชิงรุก

การรู้ก่อน ทำให้มีทางเลือกมากกว่า

4. ให้ความสำคัญกับทำเล

ในช่วงความไม่แน่นอน เงินทุนจะไหลเข้าสู่สินทรัพย์คุณภาพ

5. เข้าใจการเปลี่ยนแปลงของภาคอุตสาหกรรม

EEC และ Data Center เป็นโอกาสเชิงโครงสร้าง

6. สื่อสารเพื่อสร้างความเชื่อมั่น

ความชัดเจนคือสิ่งที่สร้างความไว้วางใจ

§ 05 — มุมมองระยะยาว

การมองเพียงความเสี่ยงเพียงด้านเดียว อาจทำให้การวิเคราะห์ไม่สมบูรณ์

ระบบพลังงานโลกยังมีความยืดหยุ่นประเทศผู้ผลิตยังมีกำลังสำรองและผู้ผลิตรายใหม่ยังเพิ่มกำลังการผลิต

สำหรับประเทศไทย

แรงส่งจากการย้ายฐานการผลิตและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลยังคงดำเนินต่อไป

EEC ยังคงเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในภูมิภาค

สิ่งที่จะกำหนดผู้ชนะในรอบถัดไป คือความสามารถในการหลีกเลี่ยงสองสิ่ง

ความกลัวที่ทำให้หยุดนิ่งและความประมาทที่ทำให้ตัดสินใจผิด

บทสรุป

ความไม่แน่นอนไม่ใช่ศัตรูของกลยุทธ์

แต่เป็นช่วงเวลาที่กลยุทธ์มีคุณค่ามากที่สุด

ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ทำงานอยู่ระหว่าง

สิ่งที่ควบคุมไม่ได้และสิ่งที่ควบคุมได้

ความขัดแย้งคือสิ่งแรกการตัดสินใจคือสิ่งหลัง

ตลาดจะยังคงแยกตัวและความผันผวนจะยังคงอยู่

ความได้เปรียบจะเป็นของผู้ที่มีความชัดเจน

ทั้งในมุมมองการวิเคราะห์และการลงมือทำ

ในทุกวิกฤต มีทั้งความเสี่ยงและโอกาสขึ้นอยู่กับมุมมอง และการเตรียมกลยุทธ์