เมื่อเจ้าของอาคารไม่อยากบริหารเอง: จุดเปลี่ยนของธุรกิจบริหารอาคารในกรุงเทพฯ
- Chakrapan Pawangkarat
- Aug 2
- 1 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property and Asset Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
2 August 2025
บริบทใหม่ของธุรกิจบริหารอาคารในกรุงเทพฯ
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ การทำงานแบบไฮบริดเข้ามาแทนที่รูปแบบเดิม พฤติกรรมของผู้เช่าพัฒนาอย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกันเจ้าของอาคารก็เผชิญความท้าทายใหม่ๆ ทั้งด้านต้นทุน กฎหมายแรงงาน และปัญหาขาดแคลนแรงงานเทคนิค
หนึ่งในสัญญาณสำคัญที่เราเห็นชัดขึ้นคือ เจ้าของอาคารจำนวนมากเริ่มไม่อยากบริหารเองแล้ว
จากเดิมที่เจ้าของอาคารบางรายเลือกตั้งทีมภายในเพื่อดูแลอาคารและผู้เช่าเอง ปัจจุบันหลายรายหันมาใช้บริการผู้เชี่ยวชาญภายนอกเต็มรูปแบบมากขึ้น เหตุผลไม่ใช่แค่เรื่องของต้นทุน แต่เป็นเพราะ “ระบบเดิมไม่ตอบโจทย์อีกต่อไป”
ทำไมเจ้าของอาคารถึงไม่อยากบริหารเองอีกต่อไป?
หาคนไม่ได้ / ฝึกอบรมไม่เป็น ตลาดแรงงานสายช่างเทคนิค วิศวกรรมระบบอาคาร และทีมบริการลูกค้า มีจำนวนจำกัดมาก โดยเฉพาะคนที่มีทักษะด้านระบบปรับอากาศแบบน้ำเย็นขนาดใหญ่, BMS, Fire Alarm และระบบอาคารอัจฉริยะ
ปัญหาด้านกฎหมายแรงงาน การมีพนักงานประจำภายใต้โครงสร้างองค์กรเจ้าของอาคาร ทำให้การปรับลดทีมตามสภาวะธุรกิจทำได้ยาก เสี่ยงต่อข้อพิพาทด้านแรงงาน
ไม่มีระบบควบคุมภายใน / ทุจริต เมื่อไม่มีระบบตรวจสอบภายในที่ดี เจ้าของอาคารหลายรายพบปัญหาการทุจริตเล็กๆ น้อยๆ สะสม ซึ่งบั่นทอนประสิทธิภาพและความโปร่งใส
ต้นทุนสูง / Scale ไม่ได้ การตั้งทีมภายในทำให้ต้นทุนคงที่สูง เมื่อเทียบกับการใช้บริการจากบริษัทภายนอกที่มีระบบ scale ทีมตามขนาดอาคารและช่วงเวลาได้ยืดหยุ่นกว่า
ไม่คล่องตัวเมื่อต้องปรับตัว เมื่ออาคารต้องเปลี่ยนแนวทาง เช่น ปรับพื้นที่จากสำนักงานเป็นพื้นที่ใช้ร่วม หรือเมื่อผู้เช่าเปลี่ยนพฤติกรรม การมีทีมภายในมักปรับตัวได้ช้ากว่าทีมภายนอกที่ชำนาญเฉพาะทาง
ตลาดแรงงานเทคนิค: ปัญหาเงียบที่กำลังเสียงดังขึ้นเรื่อยๆ
“คน” คือรากฐานของธุรกิจบริหารอาคาร และวันนี้คนกลุ่มนี้กำลัง “ขาดแคลนอย่างรุนแรง”
ช่างเทคนิค ที่สามารถดูแลระบบไฟฟ้า เครื่องกล เครื่องปรับอากาศอย่างมืออาชีพ มีน้อยและกระจายตัว
วิศวกรระบบอาคาร ที่เข้าใจระบบซับซ้อน เช่น Chilled Water System, BMS, Fire, ELV ขาดแคลน
คนรุ่นใหม่ ไม่สนใจสายงานนี้เท่าเดิม มองว่าไม่ท้าทาย ไม่น่าภูมิใจ
ระบบพัฒนาอาชีพ (Career Path) สำหรับช่างและทีม onsite ยังไม่ชัดเจนในหลายองค์กร
ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือ ทีมทำงานหนักเกินไป คุณภาพตก ความพึงพอใจของผู้เช่าลดลง และค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาเพิ่มขึ้น
“การปรับตัว” คือคุณสมบัติสำคัญของบริษัทบริหารอาคารยุคใหม่
ในบริบทที่เปลี่ยนไป บริษัทบริหารอาคารที่สามารถตอบโจทย์เจ้าของอาคารและจัดการปัญหาแรงงานได้อย่างชาญฉลาดคือบริษัทที่จะ “อยู่รอดและเติบโต”
4 ปัจจัยความสำเร็จของบริษัทที่ปรับตัวได้ดี:
เทคโนโลยีเสริมแรงคน
ใช้ระบบ CMMS, IoT, และ Remote Monitoring เพื่อลดภาระทีมงาน
วิเคราะห์ข้อมูลเพื่อทำ Predictive Maintenance และวางแผนล่วงหน้า
จัดทีมแบบผสมและยืดหยุ่น
ช่าง Multi-skill, วิศวกรหมุนเวียน, และทีม response เฉพาะทาง
Outsource บางตำแหน่งเพื่อคล่องตัวและควบคุมต้นทุน
ลงทุนในบุคลากรระยะยาว
ออกแบบ Career Path สำหรับช่างและทีม onsite
จัดอบรมต่อเนื่องและใช้ระบบพี่เลี้ยง (Mentorship) อย่างจริงจัง
เข้าใจเจ้าของอาคารอย่างแท้จริง
เสนอบริการแบบ Full-Scope ที่ครอบคลุมงานบริการ คน ระบบ และการเงิน
ออกแบบระบบควบคุมภายในให้โปร่งใส ตรวจสอบได้
สามารถ Scale up/down บริการได้ตามสภาพเศรษฐกิจ
บทสรุป: จาก “บริหารอาคาร” สู่ “บริหารการเปลี่ยนแปลง”
ธุรกิจบริหารอาคารในกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนโฉมอย่างเงียบๆ
ไม่ใช่แค่เปลี่ยนระบบควบคุม เปลี่ยนซอฟต์แวร์ หรือเปลี่ยนทีมบริการเท่านั้นแต่กำลังเปลี่ยน “บทบาท” ของบริษัทบริหารอาคารไปสู่การเป็น “พาร์ตเนอร์เชิงกลยุทธ์” ที่เจ้าของอาคารไว้วางใจให้ดูแล “ทั้งระบบ”
ในวันที่ความคาดหวังของผู้เช่าเปลี่ยน เทคโนโลยีเร่งขึ้น และคนที่มีความรู้จริงในระบบอาคารมีน้อยลงองค์กรที่จะอยู่รอดได้ ต้องไม่ใช่องค์กรที่ “มีทีมใหญ่”แต่ต้องเป็นองค์กรที่ “คิดเร็ว ปรับได้ และสร้างคุณค่าในระยะยาว”
