🎬 เรื่องเล่า: “หัวใจของอาคาร – ชีวิตลับที่คุณไม่เคยเห็น”

โดย จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

16 June 2025

“อาคารที่ดี...ไม่ใช่แค่ตึกที่ดูใหม่ แต่คือตึกที่ ‘มีชีวิต’ และทำให้คนอยากอยู่ต่อโดยไม่รู้ตัว”

คุณอาจเคยเดินผ่านอาคารสูงระฟ้าใจกลางกรุงเทพฯ หรือเมืองใหญ่ในประเทศเคยมองตึกกระจกใสสะท้อนท้องฟ้า เคยเดินเข้าอาคารสำนักงานที่เย็นสบาย ลิฟต์ลื่นไหล แสงไฟพอเหมาะ

แต่น้อยคนนักที่จะรู้ว่า...ทุกวินาทีที่คุณอยู่ในตึกนั้น มีทีมงานกลุ่มหนึ่งที่กำลังทำงานอย่างเงียบๆในห้องเครื่อง บนดาดฟ้า ใต้ชั้นจอดรถ ในห้องควบคุม หรือแม้กระทั่งหน้าจอคอมพิวเตอร์งานของพวกเขาไม่หวือหวา แต่เป็นเบื้องหลังที่ขับเคลื่อนอาคารทั้งหลังให้ดำรงอยู่

เราเรียกคนกลุ่มนี้ว่า “ทีมบริหารอาคาร”

ตอนที่ 1: งานที่ไม่เคยหยุดแม้ในวันหยุด

หลายคนคิดว่าอาคารคือสิ่งก่อสร้างถาวรที่อยู่เฉยๆแต่จริงๆ แล้ว “อาคารเป็นสิ่งมีชีวิต” ในแบบของมันเอง

• มันมี “หัวใจ” คือระบบไฟฟ้า ระบบแอร์ ระบบน้ำ และระบบควบคุมต่างๆ

• มันมี “เส้นเลือด” คือท่อสายไฟ ท่อแอร์ ท่อประปาที่โยงใยกันทั้งอาคาร

• มันมี “ระบบประสาท” คือระบบ BMS ที่รับรู้ความผิดปกติ และส่งสัญญาณเตือน

• มันมี “ระบบหายใจ” คือระบบปรับอากาศ การระบายอากาศ และการกรองฝุ่น PM2.5และที่สำคัญที่สุด

• มันมี “ชีวิต” ก็คือผู้คนหลายพันชีวิตที่ใช้ชีวิตอยู่ในนั้นทุกวัน

เมื่อคิดแบบนี้…หน้าที่ของทีมบริหารอาคารจึงไม่ใช่แค่ “ซ่อมของเสีย” แต่มันคือการดูแลอาคารทั้งหลังให้มีชีวิต มีจังหวะ และมีความสุข

และเพราะชีวิตของอาคารไม่เคยหยุดพักทีมบริหารอาคารจึงต้องทำงานแบบไม่มีวันหยุดเช่นกัน

ตอนที่ 2: เทคโนโลยีที่คนไม่เห็น แต่สำคัญยิ่งกว่าเฟอร์นิเจอร์

เวลาเราเดินเข้าอาคารสักแห่ง สิ่งที่เรามักชื่นชมคือความสวยงามห้องโถงโอ่โถง เฟอร์นิเจอร์ทันสมัย ห้องประชุมหรูหรา แต่จริงๆ แล้ว “ความรู้สึกดี” ที่เราได้รับจากอาคารส่วนใหญ่มาจากสิ่งที่ตาไม่เห็น

เช่น:

• อากาศในอาคารที่ไม่เย็นจนหนาว ไม่อับจนง่วง

• ลิฟต์ที่มากดแล้วมาไว ไม่ต้องรอนาน

• ไฟที่สว่างพอดี ไม่มีจุดดับ ไม่มีแสงกระพริบ

• ห้องน้ำที่ไม่เคยมีกลิ่น ทั้งที่มีคนใช้งานทั้งวัน

สิ่งเหล่านี้เกิดขึ้นได้จากระบบควบคุมอัจฉริยะ (BMS) การตั้งค่าระบบปรับอากาศให้สัมพันธ์กับความหนาแน่นของคน การตั้งระบบประหยัดพลังงานอัตโนมัติเมื่อไม่มีคนอยู่ การบำรุงรักษาเชิงป้องกันล่วงหน้า (Preventive Maintenance) การตรวจสอบข้อมูลจาก Dashboard แบบ Realtime

ทั้งหมดนี้...ผู้ใช้อาคารอาจไม่เคยรู้ว่าเกิดขึ้น แต่ทีมงานทุกคนรู้ว่าต้องทำทุกวัน เพื่อไม่ให้ “มีอะไรเกิดขึ้น”

ตอนที่ 3: ผู้เช่าคือหัวใจของงาน

ในอาคารสำนักงานแต่ละแห่ง มีผู้เช่าอยู่หลายบริษัทแต่ละแห่งมีสไตล์ต่างกัน บางแห่งเป็นสายเทคโนโลยี บางแห่งเป็นกฎหมาย บางแห่งเป็นครีเอทีฟบางแห่งต้องเงียบ บางแห่งต้องเร็ว บางแห่งต้องมีพื้นที่ส่วนกลางให้พนักงานผ่อนคลาย

หน้าที่ของทีมบริหารอาคาร คือการ “เข้าใจผู้เช่าแต่ละรายให้เหมือนรู้จักคนในครอบครัว”

เราต้องรู้ว่า:

• บริษัทนี้ชอบห้องที่แสงธรรมชาติส่องเข้า

• บริษัทนี้ไม่ชอบเสียงดังจากระบบแอร์

• บริษัทนี้ต้องการที่จอดรถเพิ่มในช่วงสิ้นเดือน

• หรือบริษัทนี้อยากได้พื้นที่ห้องประชุมรวมกับชั้นอื่น

ทั้งหมดนี้ไม่ใช่งาน “ตามสั่ง” แต่คือ “งานใส่ใจ”เหมือนพ่อบ้านที่รู้ว่าใครกินอะไร ใครแพ้อะไร ใครชอบอุณหภูมิเท่าไหร่

และไม่ใช่แค่เรื่องฟังก์ชัน แต่รวมถึง “ความรู้สึก”

บางครั้ง…สิ่งที่ผู้เช่าจำได้มากที่สุดไม่ใช่ความสะอาดของห้องน้ำ แต่คือวันที่มีคนมายิ้มให้และถามว่า“อากาศในห้องคุณวันนี้เย็นพอไหมครับ?”

ตอนที่ 4: การสื่อสาร คือเครื่องมือสำคัญกว่าประแจ

หลายครั้งที่มีปัญหาในอาคาร เช่น ระบบน้ำรั่ว แอร์เสีย หรือไฟดับ สิ่งที่ “ทำให้ผู้เช่าพึงพอใจ” ไม่ใช่แค่การซ่อมให้ไวแต่คือ “การสื่อสารที่ดี” เช่น:

• โทรไปอธิบายอย่างสุภาพว่าเกิดอะไรขึ้น

• แจ้งล่วงหน้าก่อนระบบปิดปรับปรุง

• ส่งอีเมลบอกกำหนดการอย่างชัดเจน

• เข้าไปขอโทษเมื่อมีผลกระทบจริง

• และที่สำคัญ…พูดด้วยน้ำเสียงที่แสดงความใส่ใจ

การสื่อสารเหล่านี้ดูเหมือนเรื่องเล็ก แต่สะท้อนคุณภาพของ “ใจบริการ”อาคารที่มีทีมงานพูดจาดี มีน้ำใจ และรู้จักผู้เช่าอย่างแท้จริงจะกลายเป็นอาคารที่ “ผู้เช่าไม่อยากย้ายออก”

ตอนที่ 5: งานที่ไม่มีใครเห็น แต่คือความภูมิใจที่ยิ่งใหญ่

ไม่มีใครตบมือให้คุณเวลาทำให้ลิฟต์วิ่งทุกตัว ไม่มีใครขอบคุณคุณเมื่อแอร์เย็นพอดีทั้งตึก ไม่มีใครรู้ว่าคุณเข้าออฟฟิศตี 5 เพื่อเปิดระบบก่อนพนักงานจะมา

แต่นั่นแหละ…คืองานบริหารอาคาร

มันคือการดูแลชีวิตของหลายพันคนในแต่ละวัน คือการวางแผนล่วงหน้า เพื่อให้ไม่มีความผิดพลาด คือการเตรียมพร้อมสำหรับสิ่งที่ “ไม่ควรเกิด” คือการเก็บเรื่องวุ่นวายไว้หลังบ้าน และปล่อยให้หน้าเวทีสงบ ราบเรียบ

และคือการทำให้ทุกคนในตึกนี้ “รู้สึกปลอดภัย สะดวกสบาย และอยากอยู่ต่อ” โดยไม่รู้ตัวว่า...คุณคือผู้อยู่เบื้องหลัง

ตอนที่ 6: งานที่เปลี่ยนโลกใบนี้ทีละน้อย

ในยุคที่โลกร้อนขึ้นทุกปี อาคารกลายเป็นหนึ่งในผู้ปล่อยคาร์บอนรายใหญ่ของโลก แต่คุณรู้ไหมว่า ทีมบริหารอาคารคือหนึ่งใน “นักเปลี่ยนโลก” คนสำคัญ

ด้วยการ:

• ปรับระบบปรับอากาศให้ประหยัดพลังงาน

• ใช้พลังงานหมุนเวียน เช่น Solar Cell

• รีไซเคิลน้ำ และติดตั้งระบบลดการใช้น้ำ

• สร้างวัฒนธรรมประหยัดพลังงานในผู้เช่า

• นำระบบ AI มาช่วยวิเคราะห์การใช้พลังงาน

การตัดสินใจเล็กๆ อย่างปรับเวลาปิดไฟในพื้นที่ว่าง หรือใช้หลอดไฟ LED แทนหลอดเดิมอาจช่วยลดคาร์บอนหลายพันกิโลกรัมต่อปี

ใครจะไปคิดว่า...ช่างอาคารกับผู้จัดการอาคาร กำลังช่วยโลกอยู่ทุกวัน

บทส่งท้าย: หัวใจของอาคาร คือหัวใจของคน

สุดท้ายนี้...สิ่งที่ทำให้อาคารหนึ่งกลายเป็นอาคารที่ “มีชีวิต”ไม่ใช่แค่เทคโนโลยีที่ล้ำสมัย หรือวัสดุก่อสร้างที่แพง

แต่คือ “หัวใจ” ของคนทำงานเบื้องหลังคือทีมช่างที่ไม่เคยบ่นแม้ต้องขึ้นไปซ่อมระบบกลางดึกคือแม่บ้านที่รักษาความสะอาดทุกเช้าคือพนักงานต้อนรับที่ยิ้มแม้เจอคำตำหนิคือผู้จัดการอาคารที่วิ่งประสานงานทั้งวันโดยไม่มีชื่อในข่าว

และคือทุกคนในทีมที่ทำให้อาคารไม่ใช่แค่สิ่งปลูกสร้างแต่คือ “สถานที่ที่คนอยากอยู่ ใช้ชีวิต และเติบโตไปด้วยกัน”

หากคุณเคยรู้สึกว่า อาคารหลังหนึ่งดูอบอุ่นกว่าที่อื่นบางที...คุณอาจไม่ได้รู้สึกจากหิน ปูน หรือกระจกแต่อาจกำลังสัมผัส “หัวใจ” ของทีมบริหารอาคารที่กำลังทำงานอยู่เงียบๆ เพื่อคุณ ✨