แนวโน้มศูนย์ข้อมูลโลกปี 2025: วางรากฐานโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลแห่งอนาคต

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

6 July 2025

1. ตลาดศูนย์ข้อมูลเติบโตต่อเนื่อง 🚀

รายงานคาดการณ์ว่า ตลาดศูนย์ข้อมูลจะเติบโตเฉลี่ย 15% ต่อปี (CAGR) ไปจนถึงปี 2027 และมีโอกาสสูงสุดแตะ 20% CAGR หากได้รับแรงสนับสนุนเพิ่มเติม (dataxconnect.com)

การเติบโตนี้ขับเคลื่อนโดยเทคโนโลยี AI ที่เร่งใช้ในทุกภาคอุตสาหกรรม เช่น การแพทย์ การเงิน การขนส่ง และการผลิต ทำให้ต้องการระบบศูนย์ข้อมูลที่มีประสิทธิภาพสูงกว่าเดิมหลายเท่า

2. AI เปลี่ยนภูมิทัศน์ของ Data Center

การลงทุนใน AI ได้ทะลุหลายพันล้านดอลลาร์ ส่งผลให้การก่อสร้างศูนย์ข้อมูลโลกพุ่งแตะระดับสูงสุดในประวัติศาสตร์GPU รุ่นใหม่ล่าสุดสามารถประมวลผลแทนเวลาเมื่อก่อนที่ใช้ 32 ชม. ให้เสร็จใน 1 วินาที ทำให้ความหนาแน่นของเซิร์ฟเวอร์ (rack density) เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว (reuters.com)

ศูนย์ข้อมูลเริ่มแยกระบบออกเป็น AI Training Facility (ต้องใกล้แหล่งพลังงาน >1 GW) และ AI Inference Facility (กระจายใกล้ผู้ใช้งานเพื่อลด latency) (jll.com)

3. พลังงาน = ความท้าทายหลัก ⚡

IEA คาดว่า อุปสงค์ไฟฟ้าทั่วโลกจะเติบโต ~4% ในปี 2025 ซึ่งสูงสุดในรอบ 20 ปี ค่าใช้ไฟจาก Data Center จะเพิ่มเท่าตัวภายใน 5 ปีข้างหน้า แตะ 100 GW หรือทั่วโลกใช้ไฟ ~1.5% ของทั้งหมด (jll.com)

การสร้างสายส่งไฟฟ้า (transmission lines) ยังใช้เวลานาน อาจถึง 4 ปี หรือมากกว่าในบางพื้นที่ ทำให้การขยายศูนย์ข้อมูลถูกหน่วงด้วยโครงข่ายพลังงานเดิม

– พลังงานนิวเคลียร์เริ่มเข้ามามีบทบาท โดยเฉพาะ SMRs (Small Modular Reactors) ที่เริ่มมีการเซ็นสัญญา PPA แล้วในปี 2024 และคาดว่าจะใช้งานเชิงพาณิชย์ได้ในช่วงหลังปี 2030

4. เทคโนโลยีระบายความร้อน (Cooling) ยกระดับ $$

GPU ใหม่ล่าสุดกินไฟเพิ่มถึง 300% ทำให้ระบบทำความเย็นด้วยอากาศ (air cooling) ไม่เพียงพอ

– Liquid Cooling เป็นเทรนด์หลักในอาคารใหม่ โดยปัจจุบันใช้ประมาณ 70% liquid และ 30% air cooling ผ่านเทคโนโลยี RDHx (Rear Door Heat Exchanger) และ Direct-to-Chip (DTC) (jll.com)

– Immersion Cooling สำหรับศูนย์ข้อมูล AI ชั้นสูงที่มี density สูง (>150 kW/rack) ในระดับน้อยกว่า 10% ของศูนย์ข้อมูลทั่วโลก แต่คาดว่าจะขยายตัวเร็วในช่วงปีถัดไป (jll.com)

5. การเงินและการลงทุน (Financing & Transactions)

– ปี 2025 จะมีศูนย์ข้อมูลใหม่เปิดตัวประมาณ 10 GW และอีก ~7 GW จะสร้างเสร็จ รวมมูลค่าทรัพย์สินถึง ~$170 พันล้าน โดยต้องระดมทุนทั้งภาคสิ่งก่อสร้าง (~65‑80% Loan-to-Cost) และการถือครอง (~65‑75% Loan-to-Value) (jll.com)

– ในขณะที่ M&A ยังมีไม่มาก (เฉลี่ย ~7 พันล้าน USD ต่อปีที่ขายจริง ไม่รวม entity trades), นักลงทุนยังถือสินทรัพย์เดิมไว้รอเงื่อนไขทางการเงินที่ดีกว่า จึงคาดว่าจะมีการเพิ่มขึ้นอยู่ในระดับ “ปานกลาง”

6. ของเก่ายังมีคุณค่า — ไม่ “ล้าสมัย”

แม้เทคโนโลยีใหม่จะเข้ามาเร็ว แต่ศูนย์ข้อมูลที่สร้างก่อนหน้านี้ยังคงมีบทบาทสำคัญเมื่อได้รับการอัพเกรดให้รองรับทั้งงาน AI และ traditional workloads

การลด Obsolescence ต้องอาศัยการลงทุนในระบบที่ทันสมัยและประสิทธิภาพสูงขึ้น แม้จะไม่ใช่ศูนย์ใหม่ ศูนย์แบบโครงสร้างพื้นฐานเดิมก็ยังมีมูลค่าต่อเนื่อง

7. แนวโน้มภาพรวมและข้อคิดสำหรับผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง

โอกาสใหญ่

• Sector data center คือ “โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล” ที่ทรงพลัง ตรงกับความต้องการ AI / Cloud / Big Data

• นักลงทุนอสังหาฯ และเจ้าของอาคารที่เข้าใจระบบ จะสามารถคว้าโอกาสนี้ได้ก่อนคู่แข่ง

ความเสี่ยงที่ต้องจัดการ

• การขาดแคลนพลังงานที่เพียงพอและไม่ทันท่วงที

• ภาระต้นทุนสูงจากการก่อสร้างและเทคโนโลยีใหม่

• ความไม่แน่นอนทางการเงินกับอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน

แนะนำสำหรับผู้บริหารอาคารและนักพัฒนาอสังหาฯ

• ทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้าน reliability, energy performance, และ cooling systems

• เลือก site ที่ใกล้สายส่งไฟฟ้า มีแหล่งพลังงานสะอาด และมีโครงข่าย fiber optic

• วางแผนระยะยาวแบบ Hybrid: ผสม data center เก่าและใหม่เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่น

📌 บทสรุป

ศูนย์ข้อมูลปี 2025 คือ “หัวใจของเศรษฐกิจดิจิทัล” — ไม่ใช่แค่เซิร์ฟเวอร์และสายไฟ แต่คือการบริหารพลังงาน ความเสถียร และนวัตกรรมที่ต้องร่วมกันสร้าง

ตลาดที่โตเร็วเช่นนี้ สร้างโอกาสลงทุนมหาศาล แต่มีเงื่อนไขสูงทั้งด้านเทคนิค พลังงาน และการเงิน ใครที่เข้าใจครบทั้งสามด้าน จะเป็นผู้นำแห่งยุค Digital Infrastructure

📖 อ่านต้นฉบับงานวิจัยภาษาอังกฤษได้ที่: https://www.jll.co.th/en/trends-and-insights/research/data-center-outlook