ในช่วงตลาดยากลำบาก มืออาชีพมีค่ามากกว่าเดิม : แนวคิดสำหรับเจ้าของอาคารและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

Chakrapan Pawangkarat
Oct 9
2 min read

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

9 October 2025

1. บทนำ: ทำไม “มืออาชีพ” ถึงมีค่ามากขึ้นในยามวิกฤต

อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่พึ่งพา “ความเชื่อมั่น” อย่างสูง ค่าเช่าที่ลดลง 5% หรืออัตราการเช่าที่หายไป 10% อาจเป็นเพียงตัวเลขสำหรับคนทั่วไป แต่สำหรับเจ้าของอาคารแล้ว นั่นหมายถึงการเปลี่ยนแปลงรายได้มหาศาล และยังสะท้อน “ภาพลักษณ์” ของสินทรัพย์ในสายตาตลาด

เมื่อเศรษฐกิจผันผวน ผู้เช่าลดการใช้พื้นที่ บริษัทชะลอการตัดสินใจย้ายเข้าอาคารใหม่ การแข่งขันระหว่างอาคารสูงขึ้น ผู้จัดการอาคารที่เพียงทำงานเชิง “ปฏิบัติ” อาจไม่พออีกต่อไป เจ้าของจำเป็นต้องพิจารณาว่า ใครคือผู้ที่จะทำให้อาคารไม่เพียงอยู่รอด แต่ยังยืนได้มั่นคงกว่าคู่แข่ง

2. Data-Driven Approach: รากฐานของความน่าเชื่อถือ

ในสภาวะที่ทุกคนต่างตั้งคำถาม “ตลาดเป็นอย่างไร” สิ่งที่มืออาชีพนำมาสร้างความมั่นใจคือ ข้อมูลที่ตรวจสอบได้

Competitive Analysis: แสดงให้อาคารเห็นว่าเมื่อเทียบกับตึกข้าง ๆ หรือโครงการใหม่ในละแวกเดียวกัน เราอยู่ตรงไหน แข็งแรงหรืออ่อนแอ
Market Occupancy Trends: ข้อมูลที่ยืนยันว่าทั้งตลาดกำลังเจอปัญหา ไม่ใช่ความผิดพลาดของทีมเดียว
Rental Rate Benchmarking: การอ้างอิงราคาตลาดจริง เพื่อให้เจ้าของมั่นใจว่าการตั้งราคาเหมาะสม ไม่สูงจนเช่าไม่ได้ ไม่ต่ำจนเสียรายได้

📌 มุมมองเจ้าของอาคาร:หากผู้บริหารอาคารไม่สามารถแสดงข้อมูลเหล่านี้ได้อย่างเป็นระบบ แสดงว่า “ขาดเข็มทิศ” ในการนำพาสินทรัพย์ไปต่อสู้ในตลาด

3. Performance Metrics: การวัดผลในวันที่ไม่ง่าย

คำถามของเจ้าของอาคารไม่ใช่ “คุณทำงานหรือยัง” แต่คือ “คุณทำได้ดีกว่าคนอื่นหรือไม่”

Relative Performance: ถ้าตลาดทั้งเมืองมีอัตราเช่า 80% แต่ตึกเรายังรักษาไว้ที่ 90% นี่คือคุณค่า
Cost Management: ตัวเลขค่าใช้จ่ายที่ลดลงโดยไม่กระทบบริการ เป็นสิ่งที่วัดได้จริง
Tenant Retention vs Market: ในช่วงที่ผู้เช่าย้ายออกเยอะ แต่เรายังรักษาได้มากกว่าเฉลี่ยของตลาด

📌 บทเรียนสำคัญ:ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงรายงาน แต่คือ “ภาษาของเจ้าของ” ที่ใช้วัดความสามารถของผู้บริหารโดยตรง

4. การสร้างคุณค่าใหม่: มากกว่าการเอาตัวรอด

การบริหารอาคารในยามวิกฤตไม่ได้หมายถึงการรอวันตลาดฟื้น แต่คือการ “ทำให้อาคารยังคงน่าสนใจ”

Leasing Strategy: ผู้บริหารมืออาชีพต้องปรับกลยุทธ์หาผู้เช่าใหม่ ไม่ใช่รอการฟื้นตัวของตลาดเพียงอย่างเดียว
Asset Enhancement ROI: การลงทุนเล็ก ๆ ที่มีผลลัพธ์ เช่น การรีโนเวตพื้นที่ส่วนกลางเพื่อสร้างประสบการณ์ใหม่
Digital Marketing: ข้อมูลจากแคมเปญออนไลน์ที่วัดผลได้ เช่น จำนวน lead หรือการเข้าชม virtual tour

📌 ตัวอย่าง:บางอาคารเลือกใช้ social media เพื่อเข้าถึงผู้เช่ารุ่นใหม่ในตลาด startup และ tech ซึ่งเป็นการตลาดที่ต้นทุนต่ำ แต่ได้ผลเกินคาด

5. การจัดการต้นทุนเชิงลึก: ไม่ใช่แค่ลด แต่ต้อง “คุ้ม”

ในภาวะกดดัน ผู้บริหารอาคารต้องพิสูจน์ได้ว่า การลดต้นทุนไม่ใช่การลดคุณภาพ

Operational Efficiency: การใช้ระบบดิจิทัลแทนแรงงานบางส่วน เช่น ระบบ CMMS
Energy Savings: การติดตั้ง IoT sensor เพื่อลดพลังงาน โดยมีตัวเลข kWh ยืนยัน
Preventive Maintenance ROI: การซ่อมเชิงป้องกันที่ทำให้ค่าใช้จ่ายซ่อมฉุกเฉินลดลง

📌 ข้อสังเกตสำหรับเจ้าของ:ให้ดูว่า ผู้บริหารมี “ข้อมูลผลลัพธ์จริง” หรือแค่ “คำพูด”

6. Recovery Plan: ความพร้อมสำหรับวันพรุ่งนี้

เจ้าของควรถามเสมอว่า “เมื่อเศรษฐกิจฟื้น อาคารเราพร้อมหรือยัง”

Market Recovery Indicators: ผู้บริหารต้องติดตามสัญญาณ เช่น จำนวนการจองพื้นที่ใหม่
Pipeline Prospects: มีผู้เช่าในขั้นตอนเจรจากี่ราย มูลค่าเท่าไร
Strategic Initiatives: แผนการลงทุนที่จะทำให้อาคารได้เปรียบเมื่อการแข่งขันกลับมา

📌 บทเรียนจากตลาดโลก:หลายเมืองในเอเชียใช้ crisis เป็นโอกาสรีโนเวตอาคาร พอเศรษฐกิจกลับมา กลับกลายเป็นผู้นำตลาดทันที

7. Partnership Value: ผู้บริหารอาคารไม่ใช่ผู้รับจ้าง แต่คือหุ้นส่วน

ในภาวะที่ไม่แน่นอน สิ่งที่เจ้าของต้องการคือ “หุ้นส่วน” ไม่ใช่เพียง “ผู้ให้บริการ”

Crisis Management Track Record: มีประสบการณ์ผ่านวิกฤตมาแล้วอย่างไร
Network & Connections: เครือข่ายที่สามารถดึงผู้เช่าใหม่เข้ามาได้
Innovation & Adaptation: การนำเทคโนโลยีใหม่มาใช้ เช่น ระบบ AFDD, Digital Twin

8. กรณีศึกษาเชิงสมมติ: อาคาร A vs อาคาร B

อาคาร A ไม่มีข้อมูลตลาด ผู้บริหารรายงานเพียงว่าผู้เช่าย้ายออกเพราะเศรษฐกิจไม่ดี → เจ้าของไม่มั่นใจ ขาดการวางแผน
อาคาร B นำเสนอข้อมูลเปรียบเทียบ เชื่อมโยงกับคู่แข่ง และมี recovery plan → เจ้าของเห็นภาพและมั่นใจลงทุนต่อ

📌 ข้อสรุป:ข้อมูลคือสิ่งที่ทำให้ “มืออาชีพ” แยกออกจาก “ผู้ทำงานทั่วไป”