บริหารอย่างมีกลยุทธ์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 2 December 2025 บทเรียนจากเหตุน้ำท่วมหาดใหญ่ ที่สะท้อนความเสี่ยงในอาคารทุกแห่ง เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ที่หาดใหญ่ครั้งล่าสุด ทำให้หลายคนตั้งคำถามว่าทำไมเมืองที่เคยได้รับรางวัลด้านความยืดหยุ่นถึงรับมือไม่ทัน ทำไมระบบที่คิดว่าดีแล้วถึงพังในเวลาเพียงไม่กี่ชั่วโมงและทำไมหลายครอบครัวถึงไม่มีเวลาแม้แต่จะเคลื่อนย้ายของออกจากบ้าน เมื่อมองลึกลงไป นักวิชาการด้านภัยพิบัติเห็นสิ่งหนึ่ง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 November 2025 แกะโครงสร้างปัญหา และเสนอทางออกที่ใช้ได้จริงในงานบริหารทรัพย์สินยุคใหม่ ในระบบนิติบุคคลอาคารชุด “ประชุมใหญ่สามัญประจำปี” เป็นกลไกธรรมาภิบาลที่สำคัญที่สุด คล้าย AGM ของบริษัทมหาชน เป็นที่ที่เจ้าของร่วมตัดสินใจเรื่องใหญ่ของอาคาร ไม่ว่าจะเป็นงบประมาณประจำปี แผนซ่อมใหญ่ การแต่งตั้งคณะกรรมการ การเปลี่ยนผู้จัดการอาคาร การอนุมัติรายจ่ายสำคัญ และการกำหนดทิศทางก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 November 2025 Gen Z ไม่ได้ต้องการความหรูหราเท่า Gen X และไม่ยึดติดแบรนด์เท่า Millennials แต่ “ต้องการประสบการณ์ที่ดี ใช้งานง่าย และมีอิสระในการใช้ชีวิต” ✔ 1) Digital-first ก่อนทุกอย่าง Gen Z เกลียดงานเอกสารมากที่สุดและไม่อยากคุยกับคอลเซ็นเตอร์ที่ต้องรอสายนาน สิ่งที่คอนโดควรมี แอปคอนโดที่ใช้งานจริงได้ (แจ้งซ่อม–จองส่วนกลาง–เรียก รปภ.–ชำระค่าส่วนกลาง) การสื่อสารแบบ Rea

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 November 2025 ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ไม่ได้เปลี่ยนเพราะอาคารใหม่สวยขึ้นแต่กำลังเปลี่ยนเพราะ คนรุ่นใหม่ที่อยู่อาศัยในเมือง เปลี่ยนพฤติกรรมแบบพลิกเกม และการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาโครงการและทีมบริหารอาคารโดยตรง คำถามสำคัญคือ คนรุ่นใหม่อยากอยู่คอนโดแบบไหน? และ อะไรคือมาตรฐานใหม่ของการอยู่อาศัยในเมือง? ลองมาดูทีละประเด็น 1) คนรุ่นใหม่เช่ามากกว่าซื้อ เพราะต้อ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 28 November 2025 อุตสาหกรรมอาคารสำนักงานกำลังเผชิญความเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่สุดในรอบสิบปี ปัจจัยสำคัญคือซัพพลายใหม่ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากกว่าเดิม เมื่ออุปทานมากกว่าอุปสงค์ สิ่งที่เกิดขึ้นตามมาคือ อาคารทุกแห่งกำลังต้องแย่ง “ความสนใจ” ของผู้เช่า และ งาน Property Management กำลังขยับจากงานหลังบ้าน ไปสู่ตัวกำหนดความสำเร็จของอาคารโดยตรง คำถามสำคัญคื

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 28 November 2025 ตลาดอาคารสำนักงานระดับพรีเมียมในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในช่วงแข่งขันดุ — ไม่ใช่แค่เหนือกันด้วยโลเกชันหรืออาคารใหม่ แต่ด้วย “ประสบการณ์ใช้งานจริง” ที่ผู้เช่าและผู้ใช้อาคารได้รับในทุกวัน แม้หลายอาคารจะดูเหมือนมีมาตรฐานบริการคล้ายกัน เช่น รปภ. แม่บ้าน ระบบซ่อมบำรุงทั่วไป แต่ผลลัพธ์ที่แท้จริงที่ผู้เช่ารับรู้ กลับแตกต่างกันชัดเจน ด้านล่างคือ 8 ปัจจัยที่ทำให้บางอา

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 28 November 2025 ในช่วงที่กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการเกรดเอและอาคาร mixed-use ขนาดใหญ่ คำถามที่ถูกหยิบยกขึ้นบ่อยคือ “อาคารที่มีอายุการใช้งานยาวนานจะยังแข่งขันได้หรือไม่?” จากมุมมองด้านการบริหารทรัพย์สิน (Property Management) และการปฏิบัติการอาคาร (Building Operations) อาคารที่มีอายุไม่ได้หมายถึงความล้าหลังเสมอไป ตรงกันข้าม—หากได้รับการดูแลที

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 November 2025 “เวลา” เคยเป็นเพียงหน่วยของนาฬิกาแต่ในยุคนี้ “เวลา” กลายเป็นสกุลเงินที่มีค่ามากที่สุดของชีวิตการทำงาน โดยเฉพาะสำหรับผู้บริหารและนักธุรกิจทุกนาทีที่เสียไปกับเรื่องเล็กน้อย — คือโอกาสที่สูญหายและไม่มีอาคารไหน “หรูจริง” ได้ หากทำให้ผู้ใช้อาคารต้องเสียเวลาโดยไม่จำเป็น เวลาคือความมั่งคั่ง ในโลกที่ทุกอย่างเคลื่อนไหวรวดเร็ว การจัดการเวลาไม่ใช่แค่เรื่องประสิทธิ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 November 2025 จากน้ำที่ไหลผ่าน…สู่เมืองที่เข้มแข็งกว่าเดิม น้ำท่วมใหญ่ไม่เพียงทิ้งร่องรอยความเสียหายไว้ตามบ้านเรือนและถนน แต่ยังทิ้งคำถามสำคัญว่า “เราจะลุกขึ้นอย่างไรให้เร็วและมั่นคงกว่าเดิม”การฟื้นฟูหลังน้ำลดไม่ใช่เพียงเรื่องของการทำความสะอาด แต่คือการซ่อมแซมทั้งร่างกาย จิตใจ และชุมชนให้กลับมายืนได้อีกครั้ง บทความนี้เรียบเรียงจากแนวทางของ Los Angeles Fire Department

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 13 November 2025 1. ฝนตกหนัก น้ำระบายไม่ทัน และน้ำจากถนนภายนอก — ภัยใกล้ตัวของอาคารในกรุงเทพฯ ทุกปีในฤดูฝน เราเห็นภาพเดิมซ้ำ ๆ —ฝนตกเพียงไม่กี่ชั่วโมง แต่ถนนหลายสายกลับกลายเป็นคลอง รถติดยาวไม่สิ้นสุด น้ำที่ควรไหลลงท่อกลับเอ่อสูงขึ้นเรื่อย ๆ จนไหลเข้าลานจอดและทางเข้าอาคารโดยไม่ทันตั้งตัว กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่อยู่บนพื้นที่ลุ่มต่ำ การทรุดตัวของดินและฝนที่ตกหนักขึ้นจากสภาพภ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 13 November 2025 บทคัดย่อ (Abstract) แนวคิด “Location, Location, Location” เคยเป็นหลักการสูงสุดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มายาวนานหลายทศวรรษ โดยเชื่อว่าทำเลคือปัจจัยหลักที่กำหนดมูลค่าทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม บริบททางเศรษฐกิจ สังคม และเทคโนโลยีในศตวรรษที่ 21 ได้เปลี่ยนกรอบคิดดังกล่าวอย่างสิ้นเชิง บทความนี้เสนอว่าทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงสุดในอนาคตไม่ใช่ “Location” แต่คือ “E

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 November 2025 เพราะคอนโดไม่ใช่ของที่ “ซื้อแล้วจบ” ในวันที่เราซื้อคอนโด เราเชื่อว่าเรากำลังซื้อ “ความสะดวกสบาย” ระบบทุกอย่างใหม่เอี่ยม ค่าส่วนกลางยังถูก พื้นที่ส่วนกลางสะอาด สวนสวย ลิฟต์วิ่งราบลื่น สระน้ำใส ยิมพร้อม ทุกอย่างดูเรียบร้อย แต่เวลาจะบอกความจริงที่ไม่มีใครอยากเผชิญ: คอนโดทุกตารางเมตร เสื่อมลงทุกวัน และวันหนึ่งจะเข้าสู่ช่วงเวลาที่ต้อง “ซ่อมใหญ่” ไม่ใช่ความผิ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 November 2025 ในวงการบริหารอาคาร คนส่วนใหญ่มักคิดว่าผู้จัดการอาคารที่เก่ง คือคนที่รู้เรื่องระบบอาคารทุกซอกทุกมุม รู้ค่าแรงดันน้ำ รู้รอบปั๊ม รู้ BTU ต่อพื้นที่ รู้ตารางบำรุงรักษา รู้ข้อกำหนดนิติบุคคล รู้คู่สัญญา และ SLA ทุกบรรทัด ทั้งหมดนี้สำคัญแต่ ยังไม่ใช่ “แก่น” ของงานบริหารอาคาร เพราะผู้จัดการอาคารที่ “เก่งจริง”แทบไม่คุยเรื่องเครื่องจักรเลยเขาคุยเรื่อง คน...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 November 2025 คุณไม่ได้บริหารอาคาร — คุณกำลังบริหาร “พลังงานระหว่างผู้คน” ในตำราบริหารอาคาร เราถูกสอนให้จัดการกับระบบ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ ระบบปรับอากาศ ระบบความปลอดภัย ระบบงานซ่อมบำรุง ดูเหมือนว่างานบริหารอาคาร คือการคุม “เครื่องจักร + พื้นที่ + กระบวนการ” แต่เมื่อเข้าไปทำงานจริง เราจะพบความจริงข้อหนึ่งที่ไม่เคยถูกพูดในคู่มือเลย: หัวใจของงานบริหารอาคารไม่ใช่อาคาร แต่คื

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 November 2025 ในงานบริหารอาคาร เรามักมอง “คำร้องเรียน” เป็นสิ่งที่ต้องลด ต้องป้องกัน หรืออยากให้มีน้อยที่สุดแต่ความเป็นจริงคือ อาคารเป็น “สภาพแวดล้อมที่มีชีวิต” มันส่งสัญญาณออกมาเสมอ บางครั้งส่งผ่านข้อมูลบนระบบ บางครั้งส่งผ่าน เสียงของผู้ใช้อาคาร คำร้องเรียนไม่ใช่เสียงรบกวนมันคือ ข้อมูล  ที่กำลังพยายามถูกส่งมา ถ้าเราฟังให้เป็น คำร้องเรียนจะกลายเป็น: สัญญาณเตือนล่วงหน

Chakrapan Pawangkarat Head of Property Management, JLL Thailand Secretary-General, Property Management Association of Thailand 7 November 2025 In Bangkok's rapidly evolving urban landscape, where space comes at a premium and competition is fierce, the retail component can make or break an entire mixed-use project. The art of retail matchmaking has become more critical than ever as developers and property managers recognize that successful retail curation requires a deep under

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 6 November 2025 จุดหมายสูงสุดของการบริหารอาคาร 🌇 อาคาร...ไม่ได้มีไว้แค่ยืนอยู่ในเมือง แต่มีไว้ให้เมือง “อยู่ได้” ทุกวันเราผ่านอาคารนับร้อยหลังในเมือง — ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน โรงพยาบาล หรือคอนโดที่เราอาศัยแต่เคยสังเกตไหมว่า อาคารบางแห่งให้ความรู้สึก “อบอุ่นและมีชีวิต” ขณะที่บางแห่ง “เย็นชาเหมือนกล่องใหญ่ ๆ ที่แค่ต้องอยู่ให้ได้” ความแตกต่างนั้นไม่ได้มาจากสถาปัตยกรรมเท่

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 6 November 2025 อสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณค่าจากอนาคต: เมื่อความ “ปลอดภัย โปร่งใส และพร้อมรับภัย” กลายเป็นตัวคูณมูลค่าของเจ้าของทรัพย์ บทนำ: มูลค่าทรัพย์สินไม่ได้วัดแค่ Yield อีกต่อไป ในยุคหนึ่ง การประเมินคุณค่าของอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า หรือคอนโดใช้สูตรเดิมแทบตายตัว: ทำเล + ความต้องการเช่าตลาด + ผลตอบแทนเงินสดสุทธิ แต่โลกปัจจุบันกำลังเขย่าสูตรนี้อย่างเงียบ ๆ และต

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 4 November 2025 🧭 จุดที่หลายองค์กรมองข้าม ทุกบริษัทพูดถึง “ความปลอดภัยของพนักงาน” แต่มีไม่กี่องค์กรที่รู้ว่า — ถ้าคุณเช่าอาคารสำนักงาน คุณก็ยังมี “หน้าที่ตามกฎหมาย” ในการดูแลความปลอดภัยของสถานที่ทำงานแม้คุณจะไม่ได้เป็นเจ้าของอาคารก็ตาม สิ่งหนึ่งที่มักถูกมองข้ามคือ “ใบรับรองการทดสอบลิฟต์ประจำปี” เอกสารบางแผ่นที่ดูเหมือนไม่สำคัญแต่ในมุมของกฎหมาย มันอาจเป็น “ตัวตัดสิน”...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 3 November 2025 🧭 บทนำ: จุดเปลี่ยนของ Corporate Real Estate ในยุคปัญญาประดิษฐ์ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โลกธุรกิจถูกเขย่าโดยคำว่า “AI” — ปัญญาประดิษฐ์ที่เคยเป็นเพียงแนวคิดในห้องวิจัย วันนี้กลายเป็นกลไกสำคัญขององค์กรทั่วโลก ตั้งแต่โรงงานการผลิต การเงิน ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์องค์กร หรือ Corporate Real Estate (CRE) สำหรับหลายทศวรรษที่ผ่านมา CRE ถูกมองเป็นเพียง “ทรัพย์สินที