All Posts

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 13 July 2026 เวลาเราเลือกร้านเหล้า ผับ บาร์ หรือร้านดนตรีสด เรามักดูเรื่องเพลง บรรยากาศ ราคา และจำนวนคน แต่มีอีกเรื่องที่ควรดูตั้งแต่เดินเข้าไป คือ ถ้าเกิดไฟไหม้ เราจะออกจากร้านทางไหน ไม่ต้องเป็นวิศวกรก็สังเกตได้ หลายอย่างมองเห็นได้ด้วยตา และใช้เวลาไม่ถึงหนึ่งนาที หลักง่าย ๆ คือ ต้องเห็นทางออก เดินไปถึงได้ ประตูเปิดได้ และทางเดินไม่แน่นเกินไป Red Flag 1: เห็นทางออกแค่ทา

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 12 July 2026 บทนำ ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา องค์กรทั่วโลกลงทุนกับข้อมูลมากกว่าช่วงเวลาใดในประวัติศาสตร์ ระบบ ERP เชื่อมต่อกับ CRM ข้อมูลจาก IoT ไหลเข้าสู่ Data Lake ระบบ Business Intelligence สามารถสร้าง Dashboard ได้แบบ Real-time และ AI สามารถสรุปรายงานภายในเวลาไม่กี่วินาที สิ่งที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นความฝันของผู้บริหาร วันนี้กลายเป็นเรื่องปกติขององค์กรขนาดใหญ่ แต่ความย้อนแย้ง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand Advisory Committee, Air-Conditioning Engineering Association of Thailand Member ASHRAE 10 July 2026 บทนำ เมื่ออาคารสูงขึ้น ความท้าทายทางวิศวกรรมไม่ได้เพิ่มขึ้นตามจำนวนชั้นแบบเส้นตรง อาคารสูง 60 ชั้นจึงไม่ใช่อาคาร 20 ชั้นที่นำมาวางซ้อนกันสามเท่า และอาคารสูง 600 เมตรก็ไม่ใช่อาคาร 200 เมตรที่เพิ่มขนาดปั๊ม พัดลม ท่อ และเครื่องกำเนิดไฟฟ้าให้ใหญ่ขึ้นเท่านั้น ความสูงทำให้อาคารต้องเผชิญแรงดันน้ำที่เพิ่มขึ้นตามระดับ...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 10 July 2026 บทนำ ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพกำลังเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น อาคารใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาด มาตรฐานด้านคุณภาพอาคารสูงขึ้น การทำงานแบบ Hybrid ทำให้สำนักงานต้องพิสูจน์คุณค่าของตัวเองมากกว่าในอดีต ขณะเดียวกัน เจ้าของอาคารจำนวนมากต้องเผชิญแรงกดดันทั้งด้านอัตราการเช่า ค่าเช่า ต้นทุนการดำเนินงาน ความคาดหวังของผู้เช่า และความจำเป็นในการปรับปรุงอาคาร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 10 July 2026 บทนำ เมื่อพูดถึงวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ภาพที่หลายคนนึกถึงคืออาคารก่อสร้างค้างหลังวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 โครงสร้างคอนกรีตที่ไม่มีผนัง ไม่มีผู้ใช้งาน และไม่มีเงินทุนสร้างต่อ อาคารเหล่านั้นเป็นสัญลักษณ์ที่มองเห็นได้อย่างชัดเจนของการลงทุนเกินตัวและระบบการเงินที่ล้มลง ความเสี่ยงรอบใหม่อาจมีหน้าตาแตกต่างออกไป อาคารส่วนใหญ่สร้างเสร็จแล้ว มีกรรมสิทธิ์ถูกต้อ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 10 July 2026 บทนำ ในโลกการทำงานปัจจุบัน องค์กรแทบทุกแห่งมีข้อมูลมากขึ้นกว่าที่เคย ระบบต่าง ๆ สามารถรายงานยอดขาย ค่าใช้จ่าย พลังงาน ความพึงพอใจของลูกค้า ประสิทธิภาพการทำงาน เหตุการณ์ด้านความปลอดภัย ตลอดจนตัวชี้วัดอีกนับร้อยรายการได้อย่างต่อเนื่อง ปัญหาจึงไม่ใช่การขาดข้อมูลอีกต่อไป ปัญหาคือ เรามีข้อมูลจำนวนมาก แต่ยังไม่สามารถทำให้ผู้ฟังเข้าใจว่า ข้อมูลเหล่านั้นหมายความว่า

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 7 July 2026 บทนำ ในโลกของธุรกิจบริการ เรามักพูดถึงมาตรฐาน กระบวนการ ความรวดเร็ว ความถูกต้อง และความคุ้มค่า สิ่งเหล่านี้ล้วนสำคัญ เพราะเป็นพื้นฐานที่ทำให้ลูกค้าไว้วางใจ แต่ในวันที่สินค้าหรือบริการจำนวนมากเริ่มมีคุณภาพใกล้เคียงกัน คำถามสำคัญจึงเปลี่ยนไปจาก “เราทำงานได้ดีพอหรือยัง” เป็น “ลูกค้ารู้สึกอย่างไรหลังจากได้รับบริการจากเรา” หนังสือ Unreasonable Hospitality ของ Wil

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 6 July 2026 บทนำ หนึ่งในเหตุการณ์ที่สร้างความกังวลให้ผู้ใช้อาคารมากที่สุด คือการที่ลิฟต์หยุดกะทันหันหลังเกิดไฟฟ้าดับหรือไฟตกเพียงช่วงเวลาสั้น ๆ หลายคนเข้าใจทันทีว่า "ลิฟต์เสีย" หรือ "ระบบมีปัญหา" ทั้งที่ในความเป็นจริง เหตุการณ์ส่วนใหญ่กลับสะท้อนว่า ระบบความปลอดภัยกำลังทำงานตามที่ออกแบบไว้ สิ่งที่ทำให้ผู้ใช้อาคารรู้สึกไม่มั่นใจ จึงไม่ใช่ตัวเหตุการณ์เพียงอย่างเดียว...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 5 July 2026 หนังสือ Getting to Yes ของ Roger Fisher, William Ury และ Bruce Patton เป็นหนังสือว่าด้วยการเจรจาที่อ่านง่าย เข้าใจง่าย และนำไปใช้ได้จริงในชีวิตการทำงาน หนังสือเล่มนี้เสนอแนวคิดว่า การเจรจาที่ดีเริ่มจากการเข้าใจว่าแต่ละฝ่ายต้องการอะไร กังวลเรื่องอะไร และมีข้อจำกัดอะไรอยู่เบื้องหลังคำพูดที่แสดงออกมา หลายครั้งการเจรจาติดขัด เพราะแต่ละฝ่ายยึดอยู่กับจุดยืนของตัวเ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 3 July 2026 บทนำ การฟื้นฟูเมือง หรือ Urban Regeneration ไม่ควรถูกมองเป็นเพียงการปรับปรุงอาคารเก่า การพัฒนาที่ดินใหม่ การเพิ่มพื้นที่สีเขียว หรือการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานเท่านั้น เพราะเมืองที่ได้รับการฟื้นฟูอย่างแท้จริง ต้องไม่เพียง “ดูดีขึ้น” แต่ต้อง “อยู่ร่วมกันได้ดีขึ้น” ด้วย เมืองที่ดีไม่ใช่เมืองที่มีอาคารสวยงามเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเมืองที่ผู้คนหลากหลายกลุ่มสามารถ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand Advisory Committee, Air-Conditioning Engineering Association of Thailand Member ASHRAE 3 July 2026 บทนำ ในอดีต เมื่อพูดถึงอาคารสมัยใหม่ เรามักนึกถึงอาคารที่มี Building Automation System หรือ BAS มีห้องควบคุม มีหน้าจอแสดงผล มีระบบเปิดปิดเครื่องจักรตามเวลา มี alarm แจ้งเตือนเมื่ออุปกรณ์ขัดข้อง และมีข้อมูลย้อนหลังให้ทีมวิศวกรรมตรวจสอบ แต่ในยุคปัจจุบัน คำว่า Smart Building System มีความหมายลึกกว่านั้นมาก เพราะอาคารที

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 3 July 2026 บทนำ ในอดีต “หลังคาอาคาร” มักถูกมองเป็นเพียงองค์ประกอบพื้นฐานของอาคาร มีหน้าที่ป้องกันแดด ฝน ความร้อน และรักษาความปลอดภัยของพื้นที่ภายในอาคาร เจ้าของอาคารและผู้บริหารอาคารจึงให้ความสำคัญกับหลังคาในมิติของการบำรุงรักษาเป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นการป้องกันน้ำรั่ว การตรวจสอบโครงสร้าง การดูแลระบบกันซึม การควบคุมการเข้าถึงพื้นที่ และการรักษาสภาพให้พร้อมใช้งานตามอายุของ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 1 July 2026 บทนำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ จากเดิมที่มูลค่าของอาคารถูกประเมินจากทำเล คุณภาพการก่อสร้าง ค่าเช่า อัตราการเช่า และศักยภาพของผู้เช่า วันนี้อาคารเริ่มถูกมองผ่านอีกมิติหนึ่ง คือความสามารถในการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและการเปลี่ยนผ่านสู่เศรษฐกิจคาร์บอนต่ำ Green Finance จึงไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของธนาคารหรือฝ่ายการเงิน แต่กำลังกลาย

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 June 2026 บทนำ ในการทำงานจริง การตัดสินใจที่ยากที่สุดอย่างหนึ่งของผู้บริหาร ไม่ใช่การอนุมัติโครงการใหม่ แต่คือการยอมรับว่าโครงการเดิมอาจไม่ควรเดินหน้าต่อ หลายองค์กรมีโครงการที่เริ่มต้นด้วยความตั้งใจดี มีการลงทุนทั้งงบประมาณ เวลา บุคลากร และความคาดหวัง แต่เมื่อเวลาผ่านไป ผลลัพธ์กลับไม่เป็นไปตามแผน ลูกค้าไม่ตอบรับ ตลาดเปลี่ยนไป ต้นทุนเพิ่มขึ้น หรือข้อมูลใหม่ชี้ชัดว่าโอ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand Advisory Committee, Air-Conditioning Engineering Association of Thailand Member ASHRAE 30 June 2026 บทนำ เป็นเวลาหลายสิบปีที่การบำรุงรักษาอาคารส่วนใหญ่ดำเนินการในลักษณะ "พบปัญหาแล้วจึงแก้ไข" (Reactive Maintenance) หรืออย่างดีที่สุดคือการบำรุงรักษาตามแผน (Preventive Maintenance) โดยกำหนดรอบเวลาในการตรวจสอบและเปลี่ยนอะไหล่ แม้วิธีดังกล่าวจะช่วยลดความเสี่ยงได้ในระดับหนึ่ง แต่ก็ยังไม่สามารถตอบคำถามสำคัญได้ว่า...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 27 June 2026 บทนำ ในอดีต คำว่า “อาคารเขียว” มักถูกมองว่าเป็นเรื่องของภาพลักษณ์ สิ่งแวดล้อม หรือการลงทุนเพิ่มเติมที่อาจไม่จำเป็นสำหรับเจ้าของอาคารบางราย แต่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ แนวคิดนี้กำลังเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน อาคารเขียวไม่ได้เป็นเพียงอาคารที่ใช้พลังงานน้อยลง ใช้น้ำน้อยลง หรือมีระบบจัดการขยะที่ดีขึ้นเท่านั้น แต่กำลังกลายเป็น “กลยุทธ์ทางธุรกิจ” ที่ส่งผลโดยตรงต่อ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 27 June 2026 บทนำ ในอดีต เจ้าของอาคารจำนวนมากอาจมองการปรับปรุงอาคารเป็นเรื่องของการซ่อมแซมเมื่อทรัพย์สินเริ่มเสื่อมสภาพ เช่น เปลี่ยนวัสดุที่ชำรุด ปรับปรุงล็อบบี้ ซ่อมระบบปรับอากาศ หรือปรับพื้นที่ส่วนกลางให้ดูใหม่ขึ้น แต่ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 1 ปี 2569 การปรับปรุงอาคารไม่ควรถูกมองเป็นเพียง “ค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สิน” อีกต่อไป หากต้องมองเป็น...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 June 2026 บทนำ การบำรุงรักษาอาคารไม่ใช่เพียงงานซ่อมแซมเมื่ออุปกรณ์เสีย แต่เป็นหนึ่งในหัวใจสำคัญของการบริหารอาคารอย่างมืออาชีพ เพราะทุกระบบวิศวกรรมในอาคาร ไม่ว่าจะเป็นระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ระบบสุขาภิบาล ระบบดับเพลิง ระบบลิฟต์ หรือระบบความปลอดภัย ล้วนมีผลโดยตรงต่อความต่อเนื่องในการใช้งาน ความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร ต้นทุนการดำเนินงาน ภาพลักษณ์ของทรัพย์สิน และมูลค่าของอ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 June 2026 บทนำ บทความนี้เรียบเรียงจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ในรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ–ปริมณฑล จำนวน 5 ฉบับ ได้แก่ ไตรมาส 1 ปี 2568 ไตรมาส 2 ปี 2568 ไตรมาส 3 ปี 2568 ไตรมาส 4 ปี 2568 และไตรมาส 1 ปี 2569 โดยบทความนี้คัดเลือกเฉพาะข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม และนำมาวิเคราะห์ต่อในมุมของธุรกิจบร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 24 June 2026 บทนำ เจ้าของอาคารมี “หน้าที่ร่วมด้านความปลอดภัย” ในฐานะเจ้าของพื้นที่ ผู้ควบคุมพื้นที่ส่วนกลาง ผู้ให้เช่า และ/หรือผู้ประกอบกิจการที่ยอมให้บุคคลเข้ามาทำงานในอาคาร ประเด็นนี้เป็นเรื่องสำคัญมากสำหรับการบริหารอาคารยุคปัจจุบัน เพราะอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ โรงงาน คลังสินค้า หรืออาคาร mixed-use ไม่ได้มีเพียงเจ้าของอาคารและพนักงานขอ