บริหารอย่างมีกลยุทธ์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 13 November 2025 บทคัดย่อ (Abstract) แนวคิด “Location, Location, Location” เคยเป็นหลักการสูงสุดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มายาวนานหลายทศวรรษ โดยเชื่อว่าทำเลคือปัจจัยหลักที่กำหนดมูลค่าทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม บริบททางเศรษฐกิจ สังคม และเทคโนโลยีในศตวรรษที่ 21 ได้เปลี่ยนกรอบคิดดังกล่าวอย่างสิ้นเชิง บทความนี้เสนอว่าทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงสุดในอนาคตไม่ใช่ “Location” แต่คือ “E

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 November 2025 เพราะคอนโดไม่ใช่ของที่ “ซื้อแล้วจบ” ในวันที่เราซื้อคอนโด เราเชื่อว่าเรากำลังซื้อ “ความสะดวกสบาย” ระบบทุกอย่างใหม่เอี่ยม ค่าส่วนกลางยังถูก พื้นที่ส่วนกลางสะอาด สวนสวย ลิฟต์วิ่งราบลื่น สระน้ำใส ยิมพร้อม ทุกอย่างดูเรียบร้อย แต่เวลาจะบอกความจริงที่ไม่มีใครอยากเผชิญ: คอนโดทุกตารางเมตร เสื่อมลงทุกวัน และวันหนึ่งจะเข้าสู่ช่วงเวลาที่ต้อง “ซ่อมใหญ่” ไม่ใช่ความผิ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 November 2025 ในวงการบริหารอาคาร คนส่วนใหญ่มักคิดว่าผู้จัดการอาคารที่เก่ง คือคนที่รู้เรื่องระบบอาคารทุกซอกทุกมุม รู้ค่าแรงดันน้ำ รู้รอบปั๊ม รู้ BTU ต่อพื้นที่ รู้ตารางบำรุงรักษา รู้ข้อกำหนดนิติบุคคล รู้คู่สัญญา และ SLA ทุกบรรทัด ทั้งหมดนี้สำคัญแต่ ยังไม่ใช่ “แก่น” ของงานบริหารอาคาร เพราะผู้จัดการอาคารที่ “เก่งจริง”แทบไม่คุยเรื่องเครื่องจักรเลยเขาคุยเรื่อง คน...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 November 2025 คุณไม่ได้บริหารอาคาร — คุณกำลังบริหาร “พลังงานระหว่างผู้คน” ในตำราบริหารอาคาร เราถูกสอนให้จัดการกับระบบ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ ระบบปรับอากาศ ระบบความปลอดภัย ระบบงานซ่อมบำรุง ดูเหมือนว่างานบริหารอาคาร คือการคุม “เครื่องจักร + พื้นที่ + กระบวนการ” แต่เมื่อเข้าไปทำงานจริง เราจะพบความจริงข้อหนึ่งที่ไม่เคยถูกพูดในคู่มือเลย: หัวใจของงานบริหารอาคารไม่ใช่อาคาร แต่คื

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 November 2025 ในงานบริหารอาคาร เรามักมอง “คำร้องเรียน” เป็นสิ่งที่ต้องลด ต้องป้องกัน หรืออยากให้มีน้อยที่สุดแต่ความเป็นจริงคือ อาคารเป็น “สภาพแวดล้อมที่มีชีวิต” มันส่งสัญญาณออกมาเสมอ บางครั้งส่งผ่านข้อมูลบนระบบ บางครั้งส่งผ่าน เสียงของผู้ใช้อาคาร คำร้องเรียนไม่ใช่เสียงรบกวนมันคือ ข้อมูล  ที่กำลังพยายามถูกส่งมา ถ้าเราฟังให้เป็น คำร้องเรียนจะกลายเป็น: สัญญาณเตือนล่วงหน

Chakrapan Pawangkarat Head of Property Management, JLL Thailand Secretary-General, Property Management Association of Thailand 7 November 2025 In Bangkok's rapidly evolving urban landscape, where space comes at a premium and competition is fierce, the retail component can make or break an entire mixed-use project. The art of retail matchmaking has become more critical than ever as developers and property managers recognize that successful retail curation requires a deep under

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 6 November 2025 จุดหมายสูงสุดของการบริหารอาคาร 🌇 อาคาร...ไม่ได้มีไว้แค่ยืนอยู่ในเมือง แต่มีไว้ให้เมือง “อยู่ได้” ทุกวันเราผ่านอาคารนับร้อยหลังในเมือง — ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน โรงพยาบาล หรือคอนโดที่เราอาศัยแต่เคยสังเกตไหมว่า อาคารบางแห่งให้ความรู้สึก “อบอุ่นและมีชีวิต” ขณะที่บางแห่ง “เย็นชาเหมือนกล่องใหญ่ ๆ ที่แค่ต้องอยู่ให้ได้” ความแตกต่างนั้นไม่ได้มาจากสถาปัตยกรรมเท่

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 6 November 2025 อสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณค่าจากอนาคต: เมื่อความ “ปลอดภัย โปร่งใส และพร้อมรับภัย” กลายเป็นตัวคูณมูลค่าของเจ้าของทรัพย์ บทนำ: มูลค่าทรัพย์สินไม่ได้วัดแค่ Yield อีกต่อไป ในยุคหนึ่ง การประเมินคุณค่าของอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า หรือคอนโดใช้สูตรเดิมแทบตายตัว: ทำเล + ความต้องการเช่าตลาด + ผลตอบแทนเงินสดสุทธิ แต่โลกปัจจุบันกำลังเขย่าสูตรนี้อย่างเงียบ ๆ และต

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 4 November 2025 🧭 จุดที่หลายองค์กรมองข้าม ทุกบริษัทพูดถึง “ความปลอดภัยของพนักงาน” แต่มีไม่กี่องค์กรที่รู้ว่า — ถ้าคุณเช่าอาคารสำนักงาน คุณก็ยังมี “หน้าที่ตามกฎหมาย” ในการดูแลความปลอดภัยของสถานที่ทำงานแม้คุณจะไม่ได้เป็นเจ้าของอาคารก็ตาม สิ่งหนึ่งที่มักถูกมองข้ามคือ “ใบรับรองการทดสอบลิฟต์ประจำปี” เอกสารบางแผ่นที่ดูเหมือนไม่สำคัญแต่ในมุมของกฎหมาย มันอาจเป็น “ตัวตัดสิน”...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 3 November 2025 🧭 บทนำ: จุดเปลี่ยนของ Corporate Real Estate ในยุคปัญญาประดิษฐ์ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โลกธุรกิจถูกเขย่าโดยคำว่า “AI” — ปัญญาประดิษฐ์ที่เคยเป็นเพียงแนวคิดในห้องวิจัย วันนี้กลายเป็นกลไกสำคัญขององค์กรทั่วโลก ตั้งแต่โรงงานการผลิต การเงิน ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์องค์กร หรือ Corporate Real Estate (CRE) สำหรับหลายทศวรรษที่ผ่านมา CRE ถูกมองเป็นเพียง “ทรัพย์สินที

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 2 November 2025 🔹 โลกที่เสียงดังขึ้นทุกวัน แต่ผู้นำต้องเรียนรู้ที่จะ “เงียบ” ในยุคที่ทุกคนพูดพร้อมกัน เสียงของ “ความนิ่ง” กลับกลายเป็นสิ่งที่ทรงพลังที่สุด ทุกองค์กรวันนี้เต็มไปด้วยข้อมูล เสียงความเห็น และความเร่งรีบในการตัดสินใจแต่สิ่งที่ขาดมากที่สุดกลับไม่ใช่ข้อมูล — คือ พื้นที่ให้เสียงที่หลากหลายได้ถูกฟังจริง ๆ ผู้นำที่พูดก่อนอาจดูมั่นใจ แต่บ่อยครั้งนั่นคือการปิดประต

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 2 November 2025 เมื่อความเข้าใจผิดเรื่อง “ความคุ้มค่า” กลายเป็นต้นเหตุของ “ความเสื่อมเร็ว” 💡 ค่าส่วนกลางคืออะไร (และทำไมมันถึงสำคัญกว่าที่คิด) ค่าส่วนกลางของคอนโดไม่ใช่ “ค่าบริการรายเดือน” เหมือนค่าสมาชิกฟิตเนสแต่มันคือ “งบประมาณการดูแลทรัพย์สินมูลค่าหลายร้อยล้านบาท” ที่เจ้าของร่วมทุกคนถือหุ้นร่วมกันโดยไม่รู้ตัว ทุกบาทที่เก็บจากลูกบ้าน ไม่ได้จ่ายเพื่อความหรูหรา แต่เพื่

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 1 November 2025 🔊 เสียงธรรมดาที่กลายเป็นปัญหาใหญ่ “เสียงข้างห้องดังทุกวันครับ…” นี่คือหนึ่งในประโยคที่ฝ่ายนิติบุคคลอาคารชุดได้ยินบ่อยที่สุด เสียงพูด เสียงหัวเราะ หรือเสียงทีวีที่ลอดผ่านผนัง —ไม่ใช่เสียงดังระดับโรงงาน ไม่ถึงขั้นร้องเรียนต่อหน่วยงานรัฐแต่ดังพอให้คนข้างห้องรู้สึกว่า “นี่ไม่ใช่ความเงียบที่ควรมีในบ้านของฉัน” เสียงเหล่านี้เกิดขึ้นทุกวัน จนค่อย ๆ บั่นทอนคุณภา

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 31 October 2025 ในวันที่อาคารไม่ใช่เพียงสิ่งปลูกสร้าง แต่เป็นสิ่งมีชีวิตที่ต้อง ‘เรียนรู้’ เพื่ออยู่รอดในโลกแห่งข้อมูล 1. จากอาคารที่ “ทำงาน” → สู่อาคารที่ “เข้าใจตัวเอง” อาคารในอดีตถูกออกแบบให้ “ทำงานได้” — ระบบไฟ ระบบแอร์ ระบบน้ำ ประสานกันเพื่อให้คนอยู่ได้อย่างสบายแต่ในปัจจุบัน นิยามของ “อาคารที่ดี” เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิงเพราะ อาคารไม่ใช่เพียงเครื่องจักรกลขนาดใหญ่...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 October 2025 🎯 บทนำ: จากกล้องวงจรปิดสู่ระบบเฝ้าระวังอัจฉริยะ ในยุคที่เทคโนโลยีความปลอดภัยก้าวหน้าอย่างรวดเร็ว กล้องวงจรปิด (CCTV) ไม่ได้เป็นเพียง “เครื่องบันทึกภาพ” อีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็น “ระบบรู้จำ” ที่สามารถระบุตัวบุคคลได้ในทันทีผ่านการใช้ปัญญาประดิษฐ์ (AI) และฐานข้อมูล “รายชื่อเฝ้าระวัง” หรือ Watch List คำถามสำคัญสำหรับผู้บริหารอาคารและผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 October 2025 “ความโปร่งใสไม่ได้เกิดจากการตรวจสอบ แต่เกิดจากระบบที่ออกแบบให้ตรวจสอบได้ตั้งแต่ต้นทาง” 🏢 บทนำ: กระบวนการที่ซ่อนอยู่หลังความเรียบร้อยของอาคาร ในสายตาผู้เช่าหรือผู้ใช้บริการ อาคารที่สะอาด ปลอดภัย และมีระบบทุกอย่างทำงานได้ราบรื่น อาจดูเหมือนเกิดจาก “ทีมงานที่เก่ง”แต่ในความเป็นจริง เบื้องหลังนั้นคือ “ระบบจัดซื้อ-จัดจ้าง-ตรวจรับ-จ่ายเงิน” ที่มีประสิทธิภาพเพร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 26 October 2025 บทคัดย่อ บทความนี้ศึกษาบทบาทของ “พื้นที่ว่างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เต็มที่” (Underutilized Space) ในอาคารสำนักงานภายใต้แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบการทำงานและการบริหารทรัพย์สินยุคใหม่ โดยเสนอแนวคิด “Reimagine Space” เพื่อเปลี่ยนพื้นที่เหล่านี้ให้กลายเป็นแหล่งรายได้ใหม่ผ่านการ ออกแบบเชิงประสบการณ์ (Experience-based Management) และกลยุทธ์เชิงพาณิชย์ที่เชื่อ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 October 2025 กลางเมืองใหญ่ที่สว่างไสวไปด้วยไฟนีออนและตึกระฟ้ามีอาคารบางแห่งที่ยังเปิดไฟอยู่ แต่ไม่มีเสียงฝีเท้าของผู้คนไม่มีร้านค้า ไม่มีลูกค้า ไม่มีชีวิตชีวา — มีเพียง “ความเงียบ” ที่ตั้งคำถามว่า เงินที่ไหลเวียนในอาคารนั้น มาจากไหน? ในยุคที่โลกการเงินข้ามพรมแดนได้เพียงปลายนิ้วอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ — โดยเฉพาะอาคารที่ไม่มีคนเดิน —อาจกลายเป็นช่องทางสำคัญในการ “ฟอก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 24 October 2025 บทความ “ The future of office design : Designing Workplaces to Drive Success”   [ https://www.jll.com/en-us/insights/designing-workplaces-to-drive-success ] สะท้อนชัดว่า “สถานที่ทำงาน” ไม่ใช่เพียงพื้นที่ทางกายภาพอีกต่อไป แต่คือ “กลยุทธ์หลักขององค์กร” ที่เชื่อมโยงคน – วัฒนธรรม – ประสิทธิภาพ และ ความยั่งยืน เข้าด้วยกันอย่างแนบแน่น องค์กรชั้นนำทั่วโลกกำลังใ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 23 October 2025 🌍 บทนำ: จากอาคารที่ “ตอบสนอง” สู่ “อาคารที่เรียนรู้” ในยุคที่เทคโนโลยีขับเคลื่อนเมืองและอาคารอย่างรวดเร็ว “ความฉลาด” ของอาคารไม่ได้หมายถึงแค่การเปิดปิดระบบอัตโนมัติอีกต่อไปเรากำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่อาคารเริ่ม “คิด” ได้ — รู้ว่ากำลังเกิดอะไร เข้าใจเหตุผล เรียนรู้จากพฤติกรรมของผู้คน และตัดสินใจร่วมกับมนุษย์อย่างมีเหตุผล จากระบบที่ “ทำตามคำสั่ง” → สู่อาคารท