บริหารอย่างมีกลยุทธ์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 15 July 2026 รายงาน The future of work survey 2026 ของ JLL เผยแพร่เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2026 ภายใต้หัวข้อย่อย Navigating AI complexity: How leading firms are pulling ahead on CRE transformation (https://www.jll.com/en-sea/insights/future-of-work-survey) สะท้อนให้เห็นว่า คำถามสำคัญเกี่ยวกับอนาคตการทำงานกำลังเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การสนทนาเรื่อง Futur

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 13 July 2026 เวลาเราเลือกร้านเหล้า ผับ บาร์ หรือร้านดนตรีสด เรามักดูเรื่องเพลง บรรยากาศ ราคา และจำนวนคน แต่มีอีกเรื่องที่ควรดูตั้งแต่เดินเข้าไป คือ ถ้าเกิดไฟไหม้ เราจะออกจากร้านทางไหน ไม่ต้องเป็นวิศวกรก็สังเกตได้ หลายอย่างมองเห็นได้ด้วยตา และใช้เวลาไม่ถึงหนึ่งนาที หลักง่าย ๆ คือ ต้องเห็นทางออก เดินไปถึงได้ ประตูเปิดได้ และทางเดินไม่แน่นเกินไป Red Flag 1: เห็นทางออกแค่ทา

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 12 July 2026 บทนำ ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา องค์กรทั่วโลกลงทุนกับข้อมูลมากกว่าช่วงเวลาใดในประวัติศาสตร์ ระบบ ERP เชื่อมต่อกับ CRM ข้อมูลจาก IoT ไหลเข้าสู่ Data Lake ระบบ Business Intelligence สามารถสร้าง Dashboard ได้แบบ Real-time และ AI สามารถสรุปรายงานภายในเวลาไม่กี่วินาที สิ่งที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นความฝันของผู้บริหาร วันนี้กลายเป็นเรื่องปกติขององค์กรขนาดใหญ่ แต่ความย้อนแย้ง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 10 July 2026 บทนำ ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพกำลังเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น อาคารใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาด มาตรฐานด้านคุณภาพอาคารสูงขึ้น การทำงานแบบ Hybrid ทำให้สำนักงานต้องพิสูจน์คุณค่าของตัวเองมากกว่าในอดีต ขณะเดียวกัน เจ้าของอาคารจำนวนมากต้องเผชิญแรงกดดันทั้งด้านอัตราการเช่า ค่าเช่า ต้นทุนการดำเนินงาน ความคาดหวังของผู้เช่า และความจำเป็นในการปรับปรุงอาคาร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 10 July 2026 บทนำ เมื่อพูดถึงวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ภาพที่หลายคนนึกถึงคืออาคารก่อสร้างค้างหลังวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 โครงสร้างคอนกรีตที่ไม่มีผนัง ไม่มีผู้ใช้งาน และไม่มีเงินทุนสร้างต่อ อาคารเหล่านั้นเป็นสัญลักษณ์ที่มองเห็นได้อย่างชัดเจนของการลงทุนเกินตัวและระบบการเงินที่ล้มลง ความเสี่ยงรอบใหม่อาจมีหน้าตาแตกต่างออกไป อาคารส่วนใหญ่สร้างเสร็จแล้ว มีกรรมสิทธิ์ถูกต้อ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 10 July 2026 บทนำ ในโลกการทำงานปัจจุบัน องค์กรแทบทุกแห่งมีข้อมูลมากขึ้นกว่าที่เคย ระบบต่าง ๆ สามารถรายงานยอดขาย ค่าใช้จ่าย พลังงาน ความพึงพอใจของลูกค้า ประสิทธิภาพการทำงาน เหตุการณ์ด้านความปลอดภัย ตลอดจนตัวชี้วัดอีกนับร้อยรายการได้อย่างต่อเนื่อง ปัญหาจึงไม่ใช่การขาดข้อมูลอีกต่อไป ปัญหาคือ เรามีข้อมูลจำนวนมาก แต่ยังไม่สามารถทำให้ผู้ฟังเข้าใจว่า ข้อมูลเหล่านั้นหมายความว่า

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 7 July 2026 บทนำ ในโลกของธุรกิจบริการ เรามักพูดถึงมาตรฐาน กระบวนการ ความรวดเร็ว ความถูกต้อง และความคุ้มค่า สิ่งเหล่านี้ล้วนสำคัญ เพราะเป็นพื้นฐานที่ทำให้ลูกค้าไว้วางใจ แต่ในวันที่สินค้าหรือบริการจำนวนมากเริ่มมีคุณภาพใกล้เคียงกัน คำถามสำคัญจึงเปลี่ยนไปจาก “เราทำงานได้ดีพอหรือยัง” เป็น “ลูกค้ารู้สึกอย่างไรหลังจากได้รับบริการจากเรา” หนังสือ Unreasonable Hospitality ของ Wil

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 6 July 2026 บทนำ หนึ่งในเหตุการณ์ที่สร้างความกังวลให้ผู้ใช้อาคารมากที่สุด คือการที่ลิฟต์หยุดกะทันหันหลังเกิดไฟฟ้าดับหรือไฟตกเพียงช่วงเวลาสั้น ๆ หลายคนเข้าใจทันทีว่า "ลิฟต์เสีย" หรือ "ระบบมีปัญหา" ทั้งที่ในความเป็นจริง เหตุการณ์ส่วนใหญ่กลับสะท้อนว่า ระบบความปลอดภัยกำลังทำงานตามที่ออกแบบไว้ สิ่งที่ทำให้ผู้ใช้อาคารรู้สึกไม่มั่นใจ จึงไม่ใช่ตัวเหตุการณ์เพียงอย่างเดียว...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 5 July 2026 หนังสือ Getting to Yes ของ Roger Fisher, William Ury และ Bruce Patton เป็นหนังสือว่าด้วยการเจรจาที่อ่านง่าย เข้าใจง่าย และนำไปใช้ได้จริงในชีวิตการทำงาน หนังสือเล่มนี้เสนอแนวคิดว่า การเจรจาที่ดีเริ่มจากการเข้าใจว่าแต่ละฝ่ายต้องการอะไร กังวลเรื่องอะไร และมีข้อจำกัดอะไรอยู่เบื้องหลังคำพูดที่แสดงออกมา หลายครั้งการเจรจาติดขัด เพราะแต่ละฝ่ายยึดอยู่กับจุดยืนของตัวเ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 3 July 2026 บทนำ การฟื้นฟูเมือง หรือ Urban Regeneration ไม่ควรถูกมองเป็นเพียงการปรับปรุงอาคารเก่า การพัฒนาที่ดินใหม่ การเพิ่มพื้นที่สีเขียว หรือการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานเท่านั้น เพราะเมืองที่ได้รับการฟื้นฟูอย่างแท้จริง ต้องไม่เพียง “ดูดีขึ้น” แต่ต้อง “อยู่ร่วมกันได้ดีขึ้น” ด้วย เมืองที่ดีไม่ใช่เมืองที่มีอาคารสวยงามเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเมืองที่ผู้คนหลากหลายกลุ่มสามารถ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 June 2026 บทนำ ในการทำงานจริง การตัดสินใจที่ยากที่สุดอย่างหนึ่งของผู้บริหาร ไม่ใช่การอนุมัติโครงการใหม่ แต่คือการยอมรับว่าโครงการเดิมอาจไม่ควรเดินหน้าต่อ หลายองค์กรมีโครงการที่เริ่มต้นด้วยความตั้งใจดี มีการลงทุนทั้งงบประมาณ เวลา บุคลากร และความคาดหวัง แต่เมื่อเวลาผ่านไป ผลลัพธ์กลับไม่เป็นไปตามแผน ลูกค้าไม่ตอบรับ ตลาดเปลี่ยนไป ต้นทุนเพิ่มขึ้น หรือข้อมูลใหม่ชี้ชัดว่าโอ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 27 June 2026 บทนำ ในอดีต เจ้าของอาคารจำนวนมากอาจมองการปรับปรุงอาคารเป็นเรื่องของการซ่อมแซมเมื่อทรัพย์สินเริ่มเสื่อมสภาพ เช่น เปลี่ยนวัสดุที่ชำรุด ปรับปรุงล็อบบี้ ซ่อมระบบปรับอากาศ หรือปรับพื้นที่ส่วนกลางให้ดูใหม่ขึ้น แต่ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 1 ปี 2569 การปรับปรุงอาคารไม่ควรถูกมองเป็นเพียง “ค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สิน” อีกต่อไป หากต้องมองเป็น...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 June 2026 บทนำ บทความนี้เรียบเรียงจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ในรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ–ปริมณฑล จำนวน 5 ฉบับ ได้แก่ ไตรมาส 1 ปี 2568 ไตรมาส 2 ปี 2568 ไตรมาส 3 ปี 2568 ไตรมาส 4 ปี 2568 และไตรมาส 1 ปี 2569 โดยบทความนี้คัดเลือกเฉพาะข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม และนำมาวิเคราะห์ต่อในมุมของธุรกิจบร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 24 June 2026 บทนำ เจ้าของอาคารมี “หน้าที่ร่วมด้านความปลอดภัย” ในฐานะเจ้าของพื้นที่ ผู้ควบคุมพื้นที่ส่วนกลาง ผู้ให้เช่า และ/หรือผู้ประกอบกิจการที่ยอมให้บุคคลเข้ามาทำงานในอาคาร ประเด็นนี้เป็นเรื่องสำคัญมากสำหรับการบริหารอาคารยุคปัจจุบัน เพราะอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ โรงงาน คลังสินค้า หรืออาคาร mixed-use ไม่ได้มีเพียงเจ้าของอาคารและพนักงานขอ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 21 June 2026 บทนำ ในโลกการบริหารธุรกิจและการพัฒนาตนเอง ผู้คนมักให้ความสำคัญกับเป้าหมาย เราตั้งเป้ายอดขาย ตั้งเป้าผลกำไร ตั้งเป้าลดน้ำหนัก ตั้งเป้าวิ่งมาราธอน หรือแม้แต่ตั้งเป้าสร้างองค์กรที่ดีที่สุดในอุตสาหกรรม ความเชื่อที่ได้รับการถ่ายทอดมาอย่างยาวนานคือ หากเราตั้งเป้าหมายที่ชัดเจนและมีความมุ่งมั่นมากพอ เราจะประสบความสำเร็จในที่สุด อย่างไรก็ตาม James Clear ผู้เขียนหนัง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 20 June 2026 บทนำ ในโลกการทำงาน เรามักให้ความสำคัญกับการทำให้มากขึ้น เร็วขึ้น และดีขึ้น เราพยายามเพิ่มผลงาน เพิ่มประสิทธิภาพ เพิ่มรายได้ เพิ่มความรับผิดชอบ และเพิ่มความคาดหวังต่อตัวเองอยู่เสมอ หลายคนภูมิใจที่ทำงานหนัก อดทนต่อแรงกดดัน และสามารถแบกรับภาระได้มากกว่าคนอื่น แต่สิ่งที่ Stephen R. Covey เตือนเราไว้ในหนังสือ The 7 Habits of Highly Effective People คือ...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 19 June 2026 บทนำ ตลอดหลายร้อยปีที่ผ่านมา รูปแบบของห้องเรียนแทบไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แม้โลกภายนอกจะเปลี่ยนไปอย่างมหาศาล ห้องเรียนส่วนใหญ่ยังคงถูกออกแบบตามแนวคิดเดียวกับยุคปฏิวัติอุตสาหกรรม คือมีผู้สอนอยู่ด้านหน้า ผู้เรียนอยู่ด้านหลัง และการเรียนรู้เกิดขึ้นผ่านการถ่ายทอดความรู้จากผู้สอนไปยังผู้เรียนเป็นหลัก แต่ในโลกปัจจุบันที่ข้อมูลสามารถเข้าถึงได้จากทุกที่ผ่านสมาร์ทโฟนแล

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 18 June 2026 บทนำ ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา โลกธุรกิจและการพัฒนาตนเองให้ความสำคัญกับคำว่า "ความสำเร็จ" อย่างมาก เราถูกสอนให้ตั้งเป้าหมาย ทำงานหนัก พัฒนาความสามารถ และมุ่งมั่นไปสู่ความก้าวหน้าในหน้าที่การงาน หลายคนใช้เวลาส่วนใหญ่ของชีวิตอยู่กับการไล่ตามเป้าหมายเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็นตำแหน่งที่สูงขึ้น รายได้ที่มากขึ้น ธุรกิจที่เติบโตขึ้น หรือชื่อเสียงที่ได้รับการยอมรับในวงกว้

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 17 June 2026 บทนำ ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา ศูนย์การค้าถูกสร้างขึ้นบนสมมติฐานเดียวกัน คือ ยิ่งมีร้านค้ามาก ยิ่งมีสินค้าหลากหลาย และยิ่งมีแบรนด์ที่แข็งแรง ก็ยิ่งสามารถดึงดูดผู้คนให้เข้ามาใช้บริการได้มากขึ้น แต่โลกกำลังเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว เมื่อผู้บริโภคสามารถซื้อสินค้าแทบทุกประเภทผ่านออนไลน์ได้ภายในไม่กี่นาที คุณค่าของการเดินทางมายังศูนย์การค้าจึงไม่ได้อยู่ที่การซื้อสินค้

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 16 June 2026 บทนำ ทุกครั้งที่เกิดอุบัติเหตุร้ายแรงในอาคาร สังคมมักให้ความสนใจกับผลกระทบที่เกิดขึ้นหลังเหตุการณ์ ไม่ว่าจะเป็นการสูญเสียชีวิต ความเสียหายต่อทรัพย์สิน หรือผลกระทบต่อธุรกิจ แต่สำหรับผู้ที่ทำงานด้านบริหารอาคาร ความจริงที่ต้องยอมรับคือ อุบัติเหตุร้ายแรงจำนวนมากไม่ได้เกิดจากเหตุการณ์ที่คาดไม่ถึง หากเกิดจากความเสี่ยงเดิม ๆ ที่เกิดขึ้นซ้ำทุกวัน ในบรรดาอุบัติเหตุท