บริหารอย่างมีกลยุทธ์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 19 April 2026 1. โลกที่เปลี่ยนเร็วกว่าแผนที่วางไว้ มีช่วงเวลาหนึ่งที่งานบริหารอาคารถูกนิยามด้วยคำว่า “ความเรียบร้อย” ระบบต้องทำงานได้ต่อเนื่อง ผู้ใช้อาคารต้องรู้สึกสบาย และทุกอย่างต้องอยู่ในสภาพที่ควบคุมได้ ภาพนี้ยังคงเป็นพื้นฐานของวิชาชีพ เพียงแค่โลกภายนอกในวันนี้ไม่ได้นิ่งเหมือนเดิม ความผันผวนเกิดขึ้นต่อเนื่องและส่งผลโดยตรงต่อการดำเนินงานมากกว่าที่เคยเป็น ไม่ว่าจะเป็น

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 16 April 2026 ในหลายองค์กร การสื่อสารเกิดขึ้นตลอดเวลา การประชุมแน่น ตารางรายงานครบ ข้อมูลไหลเวียนอย่างต่อเนื่อง ทุกอย่างดูเหมือนถูกขับเคลื่อนด้วยระบบที่ชัดเจน ภาพที่เกิดขึ้นจริงกลับมีอีกมุมหนึ่ง งานบางส่วนยังคลาดเคลื่อน ความเข้าใจยังไม่ตรงกัน ความสัมพันธ์ในทีมมีระยะห่างบางอย่างที่อธิบายได้ยาก สิ่งที่ขาดไปไม่ใช่การสื่อสาร หากเป็น “การเชื่อมโยง” หนังสือ Everyone Communica

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 13 April 2026 ในงานบริหารอาคาร ความท้าทายไม่ได้อยู่เพียงที่ระบบหรือการปฏิบัติการ แต่คือ “วิธีที่คนสื่อสารกัน” ซึ่งในหลายสถานการณ์ ความยากไม่ได้มาจากปัญหาทางเทคนิค หากแต่มาจากการต้องรับมือกับคนที่พูดจาหยาบคาย ลดคุณค่าของผู้อื่น หรือใช้อำนาจกดให้คนอื่นอยู่ในสถานะที่ต่ำกว่า สิ่งเหล่านี้ไม่ได้ส่งผลแค่กับบุคคลที่เผชิญโดยตรง แต่ยังสะท้อนออกไปสู่ทั้งทีม วัฒนธรรมองค์กร...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 13 April 2026 ในงานบริหารอาคาร เราคุ้นเคยกับคำว่า “ปัญหา” ในหลายรูปแบบ ทั้งระบบเสีย งานล่าช้า และงบประมาณบานปลาย แต่ในความเป็นจริง ปัญหาที่สร้างแรงกระเพื่อมมากที่สุดในองค์กร มักไม่ใช่เรื่องระบบ แต่คือ “คน” ลูกบ้านที่ร้องเรียนไม่หยุด ผู้เช่าที่กดดันทีมงาน เจ้าของอาคารที่คาดหวังสูง หรือทีมงานที่สื่อสารกันไม่เข้าใจ ล้วนเป็นสถานการณ์ที่พบได้จริงในทุกวันทำงาน คำถามสำคัญจึงไม

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 12 April 2026 ในงานบริหารอาคาร เราคุ้นเคยกับคำว่า ระบบ มาตรฐาน ความปลอดภัย และประสิทธิภาพ หากมองลึกลงไป งานนี้คือ “การบริหารคน” ที่ซับซ้อนในทุกมิติ ทุกวันเรายืนอยู่ตรงกลางระหว่างเจ้าของอาคาร ผู้เช่าพื้นที่ ผู้ให้บริการ และทีมงานของเราเอง ความท้าทายสำคัญจึงอยู่ที่ “การสื่อสาร” ว่าจะพูดความจริงอย่างไรโดยยังคงรักษาความสัมพันธ์ และจะรักษาความสัมพันธ์อย่างไรโดยยังคงความชัดเจ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 8 April 2026 ในโลกของงานบริหารอาคาร เรามักเชื่อว่าความเก่งมาจากประสบการณ์ คุณภาพงานมาจากระบบ และความสำเร็จมาจากการควบคุมต้นทุนและการวางแผน ทั้งหมดนี้ถูกต้อง แต่ยังไม่ครบ เพราะในความเป็นจริง ทีมบริหารอาคารไม่ได้ทำงานในสภาพแวดล้อมที่นิ่ง แต่ทำงานอยู่ใน “สนามแข่งขัน” ที่เต็มไปด้วยแรงกดดัน ทั้งผู้เช่าที่มีความคาดหวังสูง เจ้าของที่ต้องการผลลัพธ์ เหตุการณ์ฉุกเฉินที่ไม่สามารถค

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 7 April 2026 ในตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพวันนี้ การแข่งขันไม่ได้ตัดสินกันด้วยคำว่า “ใหม่กว่า” เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แม้อาคารใหม่ยังคงดึงดูดความสนใจจากผู้เช่าได้มาก แต่เจ้าของอาคารเก่าคงเริ่มเห็นชัดขึ้นเรื่อย ๆ ว่าโจทย์ที่แท้จริงไม่ใช่เรื่องอายุอาคารเท่านั้น หากเป็นเรื่องว่า ตลาดเข้าใจหรือไม่ว่าอาคารนี้เหมาะกับใคร ให้คุณค่าอะไร และมอบประสบการณ์แบบไหนได้จริง บริบทของตลาดย

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 4 April 2026 A Customer is..... A Customer is the important visitor on our premises He is not dependent on us. We are dependent on him. He is not an interruption in our work. He is the purpose of it. He is not an outsider in our business. He is part of it. We are not doing him a favor by serving him. He is doing us a favor by giving us an opportunity to do so. ในงานบริห

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 3 April 2026 อนาคตการท่องเที่ยวไทย อาจไม่ได้ตัดสินกันด้วยแหล่งท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถของเมืองในการสร้างประสบการณ์ที่ทำให้นักท่องเที่ยวอยากใช้เวลา อยากใช้ชีวิต และอยากกลับมาอีกครั้ง บทความ Intertwined futures: urban placemaking & Thai tourism ของ JLL ซึ่งเผยแพร่เมื่อวันที่ 2 เม.ย. 2569 ชี้ให้เห็นว่า แม้จุดแข็งดั้งเดิมของไทยอย่างทะเล อาหาร วัฒนธรรม

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 31 March 2026 บทบาทใหม่ของ Property Manager ในวันที่ความเสี่ยงจากรถไฟฟ้าอยู่ใต้ตึก ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รถยนต์ไฟฟ้าและรถมอเตอร์ไซค์ไฟฟ้าเริ่มกลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตเมืองอย่างรวดเร็ว และในทางปฏิบัติ พื้นที่ที่ต้องรับแรงกระแทกจากการเปลี่ยนผ่านนี้ก่อนใคร ก็คือลานจอดรถของคอนโดและอาคารพักอาศัยขนาดใหญ่ ปัญหาจึงไม่ได้อยู่ที่คำถามว่า “ควรมี EV ในคอนโดหรือไม่” เพราะคำตอบของ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 March 2026 สถานการณ์วันนี้: ไม่ใช่แค่ข่าวต่างประเทศอีกต่อไป สงครามปะทุขึ้นเมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2569 เมื่อสหรัฐอเมริกาและอิสราเอลเปิดฉากโจมตีอิหร่าน ผลที่ตามมาทันทีคือการปิดช่องแคบฮอร์มุซ — เส้นทางขนส่งพลังงานที่สำคัญที่สุดของโลก ซึ่งน้ำมันกว่า 20 ล้านบาร์เรลต่อวัน หรือประมาณ 20% ของอุปทานน้ำมันโลกไหลผ่านทุกวัน นักวิเคราะห์จาก Bloomberg และ CNBC ประเมินตรงกันว่าน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 29 March 2026 ช่วงนี้ในประเทศไทย ประเด็นเรื่องน้ำมันดีเซลเริ่มถูกพูดถึงมากขึ้น เพราะผลกระทบจากสถานการณ์ตะวันออกกลางทำให้ราคาพลังงานปรับขึ้นเร็ว สำหรับผู้บริหารอาคาร เรื่องนี้สำคัญมาก เพราะดีเซลในอาคารไม่ได้เป็นเพียงต้นทุนสาธารณูปโภค แต่เป็นเชื้อเพลิงของ 2 ระบบที่มีผลต่อความต่อเนื่องของอาคารโดยตรง คือ เครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง และ เครื่องสูบน้ำดับเพลิงชนิดเครื่องยนต์ดีเซล

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 28 March 2026 บทนำ: เกมของอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยน หากความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ–อิหร่านยืดเยื้อไปถึงสิ้นปี ผลกระทบจะไม่ได้จำกัดอยู่เพียงราคาน้ำมันหรือข่าวเศรษฐกิจโลก แต่จะค่อย ๆ แทรกซึมเข้าสู่ “โครงสร้างต้นทุน” และ “เสถียรภาพรายได้” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะในประเทศไทยที่พึ่งพาพลังงานนำเข้าและเชื่อมโยงกับระบบเศรษฐกิจโลกอย่างใกล้ชิด...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 27 March 2026 ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หลายองค์กรในไทยตั้งคำถามว่าสำนักงานจะยังมีความสำคัญเพียงใดในโลกของการทำงานแบบไฮบริด คำตอบในยุค AI กลับชัดขึ้นว่า “สำนักงานยังสำคัญ” เพียงแต่หน้าที่ของมันเปลี่ยนไปอย่างมาก พื้นที่ทำงานไม่ได้มีไว้รองรับจำนวนพนักงานแบบเดิมอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่ช่วยให้คนทำงานร่วมกับ AI ได้ดีขึ้น ตัดสินใจเร็วขึ้น เรียนรู้เร็วขึ้น...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 March 2026 § 01 — เมื่อฮอร์มุซสั่นสะเทือน กรุงเทพฯ ก็รับรู้ โลกไม่ได้คาดคิดว่าปี 2026 จะเริ่มต้นด้วยสงคราม เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2026 กองกำลังสหรัฐฯ และอิสราเอลได้โจมตีโครงสร้างพื้นฐานนิวเคลียร์ของอิหร่าน ภายในเวลาไม่กี่วัน ช่องแคบฮอร์มุซ — ช่องทางแคบเพียง 33 กิโลเมตร ซึ่งเป็นเส้นทางผ่านของน้ำมันและก๊าซธรรมชาติเหลวประมาณหนึ่งในห้าของโลก — ได้กลายเป็นศูนย์กลางของค

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 March 2026 เมื่อก้าวเข้าสู่ไตรมาสแรกของปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ไม่ได้ถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยในประเทศเพียงอย่างเดียว หากยังได้รับอิทธิพลอย่างมากจากบริบทโลกที่มีความผันผวนสูง ความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ และอิหร่านที่ยังคงดำเนินอยู่ ได้เพิ่มความซับซ้อนให้กับระบบเศรษฐกิจโลก สะท้อนความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เริ่มเห็นชัดตั้งแต่ปี 2024 ผลกระทบที่ตามมา ได้แก่...

Chakrapan Pawangkarat Head of Property Management, JLL Thailand Secretary-General, Property Management Association of Thailand 25 March 2026 As we navigate the first quarter of 2026, the commercial real estate market is being shaped not just by local trends, but by a highly volatile global backdrop. The ongoing conflict between the U.S. and Iran has injected a new layer of complexity into the global economy, echoing the geopolitical risks that were becoming apparent back in 2

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 22 March 2026 กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) มักถูกมองว่าเป็น "กฎหมายสำหรับสถาปนิกและวิศวกรตอนออกแบบ" แต่ความจริงมีหลายข้อที่ผู้จัดการอาคารต้องรับผิดชอบโดยตรงตลอดอายุการใช้งานอาคาร ไม่ใช่แค่ตอนสร้าง บทความนี้คัดมา 5 เรื่องที่มีความเสี่ยงสูงที่สุดในเชิงการบริหารอาคารจริง ทั้งความเสี่ยงด้านชีวิตและความเสี่ยงทางกฎหมาย เรื่องที่ 1 — พื้นที่จอดรถดับเพลิงและรถพยาบาล (ข้อ 29

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 22 March 2026 ในอาคารชุดหนึ่งหลัง มีคนสองกลุ่มที่ต้องทำงานร่วมกันให้ได้ — คณะกรรมการ ที่มาจากเจ้าของร่วม และ ผู้จัดการนิติบุคคล ที่รับผิดชอบการบริหารงานประจำวัน หากทั้งสองฝ่ายไม่เข้าใจบทบาทของกันและกัน อาคารชุดนั้นก็ยากที่จะบริหารได้อย่างราบรื่น บทความนี้จะอธิบายทุกมิติของ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตั้งแต่ที่มา หน้าที่ตามกฎหมาย ไปจนถึงแนวทางที่คณะกรรมการควรใช้ในการก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 22 March 2026 ทุกคนที่ได้รับการเลือกตั้งเป็น "กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด" ควรถามตัวเองก่อนเลยว่า — ฉันรู้จริงไหมว่าอำนาจที่มีอยู่มาจากไหน และขีดเส้นแบ่งอยู่ตรงไหน? หลายคนนั่งในคณะกรรมการด้วยความตั้งใจดี อยากพัฒนาโครงการ อยากแก้ปัญหาให้เพื่อนบ้าน แต่ไม่รู้ว่าตัวเองมีอำนาจทำอะไรได้จริงๆ บ้าง และอะไรที่ทำไปโดยไม่มีฐานกฎหมายรองรับ อาจกลายเป็นปัญหาทางแพ่งและอาญาได้ในภายหลัง...